論市場調查與分析應用于房地產開發過程中存在的問題及改進措施

【摘要】隨著房地產市場的日益完善，市場競爭日趨深入，房地產企業要想成功實現項目的開發經營，就必須全面掌握有關房地產各個方面的動態資料和信息，必須盡可能的了解和滿足消費者的需求，而市場調查與分析是取得這些資料和信息的重要途徑。實踐證明，只有通過仔細的市場調查，才能制定出切實可行的戰略決策，才能使房地產企業立于不敗之地。如今，多數房地產開發商不重視市場調查與分析，在許多決策上，主觀臆斷的現象十分嚴重，這給今后的發展經營留下了巨大的隱患。在此背景下，筆者對房地產市場調查與分析的應用進行了研究，希望借此引起開發商的重視，盡可能減少損失的發生。

【關鍵詞】房地產；調查與分析；開發商

一、房地產市場調查與分析的應用現狀

近些年，中國加速了城市化進程，房地產市場也開始了迅猛發展。但這飛速發展的背后，也暴漏出許多嚴重的問題。中國人有一種跟風的心理，在房地產業表現得尤為突出。商品房賣得好，就都開發商品房，商鋪銷售火爆，就大量規劃商鋪，完全不顧市場環境和人們的消費需求，結果出現了多數地產項目滯銷、甚至變為爛尾樓的現象。但是如果我們能認真做好：在項目的開發前期定位市場，開發中期研究市場，銷售后期分析市場，“慘劇”將可能不會發生。而這就需要我們把市場調查與分析應用到房地產項目中去，為開發商提供市場的信息動態，讓他們掌握市場的發展趨勢、消費者的潛在需求、企業可能的發展契機，進而為房地產項目的成功發展奠定堅實的基礎。

二、房地產市場調查與分析在應用中存在的問題

1.輕視市場調查與分析

筆者采訪了該樓盤的副總經理和營銷主管，他們對房地產市場調查與分析的好處都很肯定，但在談到在自身樓盤上的應用時，卻僅僅局限于營銷宣傳上，而對初期開發的應用了解甚少。筆者又走訪了周圍的群眾，發現大多數人對拓基廣場樓盤的熱情度不高，原來他們基本都是回遷戶，每戶都有分配到房子，且就在廣場的北面。另外拓基廣場售價較高，超出了他們的預期價格。通過調查筆者發現，拓基廣場的開發商其實不太重視對房地產的市場調查，所謂的應用，也就是簡單的應用某種模式去迎合市場，而不是真正意義通過調查分析來給決策提供幫助。

2.輕信市場調查與分析結果

現在的房地產市場競價越來越激烈，有些資金不太充裕，實力較弱的企業，為了減少可能發生的損失，對調查很是注意，對其結果也可是說是“馬首是瞻”，但結果卻往往不盡如人意。

這些開發商們的問題出在哪？對市場調查的“認知”上，完全錯誤。我們做這些工作是干什么的？就是為自己的決策服務的，把生殺大權交給調查公司？這實際上是比輕視市場調查的做法更危險。

3.盲目的市場調查與分析

個別企業為了做到萬無一失，對于房地產相關的問題是來者不拒，非常積極的開展調查分析。我們知道對房地產開發經營有影響的因素是數不勝數，例如區域環境、市場供給、消費者需求、營銷策劃方法等等。每一個都照顧到基本上不可能。如果像這些企業面面俱到的話，不但會使調查失去重心，而且還會影響調查質量。結果就是調查與分析的失敗。

4.調查人員能力不足

對房地產市場進行調查與分析，需要擁有高水平的信息收集和信息處理能力，因此，一個成熟的調查團隊應是由高水平、高素質的專業人才組成的。但由于中國的房地產調查行業發展時間較短、體系與監管尚不完善，導致許多調查機構缺乏專業人才，現有的員工文化水平偏低，人員結構參差不齊，人員技能更是大小不一，這就勢必影響調查的質量。

三、對策建議

1.端正態度，重視房地產市場調查

輕視房地產調查，是房地產市場的普遍現象。要想撥亂反正，引起重視，首先因從源頭上出發。開發商應做好帶頭作用，親自學習相關的知識，認識到市場調查分析的重要性，進而帶領整個團隊去應用它。“知己知彼，百戰不殆”。房產市場，風云變幻，很難揣摩，如果連唯一一個可能了解它的途徑──市場調查，都不去做，那真的是將自己陷入危險之地。我們因該對房地產項目的市場調查加以重視。

2.分清主次，科學調查

徹底了解房地產市場，是所有企業的共同追求，但這是不可能的。沒有人能夠掌控一個處在動態變化的市場。所以，進行全面的市場調查與分析，其實是一個無用功，耗時耗力，收效卻不大。 每一個項目都有自己的重心，開發商們要明確自己的核心是什么，然后去調查、分析，才能發揮其真正價值。

3.聘請有能力的調查公司

首先，政府要盡快制定相應的規章制度，加強行業的監管，包括對市場調查人員從業資格證的嚴格控制，規范調查業的經營行為等等。更要制定一套有關調查的質量標準和操作規程，以保證市場調查業的健康發展。

其次，調查公司或開發商應加強業務培訓，提高調查人員的綜合素質。一方面可以與各大高校合作，引進市場調查專業的人才；另一方面，加強對在職人員的業務培訓，定期進行業務考核，合格后方可持證上崗。同時在全行業倡導堅持誠實守信的原則，以保證房地產市場調查的真實性。

開發商應盡量將調查業務交給有經驗、有實力的調查公司，以確保調查的質量。

4.合理安排調查周期

在不同的階段，房地產市場調查的內容是不同的，所花費的時間也有很大不同。例如在開發階段，需要對市場的宏觀環境、市場需求、項目定位等進行全方位的調查，所以花費的時間比較多。有些階段調查的時間就相對較少。為了避免盲目決策造成的損失，也為了房地產市場持續、健康的發展。希望開發商們端正態度，去了解、學習市場調查與分析，并把它正確地運用到實際的項目中去，為項目的成功奠定堅實的基礎。

參考文獻：

[1]王勇，王兆陽.房地產項目市場調研“點線面體”模式淺析[J].建筑經濟，2010，337（11）：101-104.

[2]楊緯.房地產項目市場可行性分析框架及其應用[D].南寧：廣西大學，2006.

作者簡介：

周瑩（1987.09-）女，漢，安徽安慶，安徽新華學院，助教，房地產市場研究.