資本預(yù)算管理的探討

魏哲平

【摘要】房地產(chǎn)一度是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，與我國(guó)的國(guó)計(jì)民生息息相關(guān)，因此，房地產(chǎn)問(wèn)題一直以來(lái)備受人們關(guān)注。而房地產(chǎn)資本預(yù)算作為房地產(chǎn)行業(yè)中至關(guān)重要的一步，其重要性自然不言而喻。房地產(chǎn)資本預(yù)算關(guān)系到整個(gè)工程項(xiàng)目的資金問(wèn)題，如果預(yù)算不合理，極有可能造成資金鏈的斷裂，使得工程擱淺，無(wú)法按時(shí)完成，成為爛尾樓。因此，本文在此將對(duì)房地產(chǎn)資本預(yù)算做出解析，并且解釋其重要性，提出一些有關(guān)房地產(chǎn)資本預(yù)算的管理辦法，以供有興趣者參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；資本預(yù)算；管理探討

買(mǎi)房是人們?cè)诔鞘兄辛⒆愕囊环N標(biāo)志，但房產(chǎn)如果出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)使人們對(duì)房地產(chǎn)商家產(chǎn)生極大的不滿，使得商家的信譽(yù)降低，從而影響房產(chǎn)的銷(xiāo)售。而房地產(chǎn)問(wèn)題之一是資本預(yù)算的管理問(wèn)題，管理不明確，不嚴(yán)謹(jǐn)，就會(huì)出現(xiàn)種種衍生問(wèn)題。因此，本文在此將對(duì)房地產(chǎn)資本預(yù)算管理進(jìn)行探討，對(duì)房地產(chǎn)資本預(yù)算進(jìn)行概述，進(jìn)而解釋其內(nèi)涵，說(shuō)明其重要意義，解釋如何進(jìn)行這些工作才能讓房地產(chǎn)資本預(yù)算更加合理，從而使得房地產(chǎn)工程能夠有序進(jìn)行。

1、房地產(chǎn)資本預(yù)算的概述及其內(nèi)涵

1.1房地產(chǎn)資本預(yù)算的概述

房地產(chǎn)資本預(yù)算又稱(chēng)為房地產(chǎn)建設(shè)性預(yù)算或房地產(chǎn)投資預(yù)算，是企業(yè)為今后發(fā)展而做出的資金分配計(jì)劃。預(yù)算過(guò)程一般有以下幾個(gè)方面：確定所要投資的項(xiàng)目；提出各種可能的投資方案；估算各種投資方案預(yù)期現(xiàn)金流量；估計(jì)預(yù)期現(xiàn)金流量的風(fēng)險(xiǎn)程度，并依據(jù)此現(xiàn)金流量進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整；最終根據(jù)選擇方法對(duì)各種投資方案進(jìn)行比較，選出最優(yōu)方案。房地產(chǎn)資本預(yù)算具有一些特點(diǎn)，比如，資金量大，風(fēng)險(xiǎn)高，時(shí)效性強(qiáng)等等，進(jìn)行預(yù)算時(shí)需要注意這些特點(diǎn)，慎重做出預(yù)算規(guī)劃。此外房地產(chǎn)資本預(yù)算還包含有許多種導(dǎo)向模式：以銷(xiāo)售收入為導(dǎo)向，是以追求收入最大化或收入高速增長(zhǎng)為目標(biāo)的預(yù)算模式，這種預(yù)算模式適應(yīng)于處于成長(zhǎng)期的企業(yè)，通過(guò)企業(yè)收入的高速增長(zhǎng)占領(lǐng)市場(chǎng)。以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向，是以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的預(yù)算模式。

1.2房地產(chǎn)資本預(yù)算的內(nèi)涵

房地產(chǎn)資本預(yù)算的內(nèi)涵可以從兩個(gè)方面討論：從價(jià)值管理角度看，它主要解決項(xiàng)目可行性及其選擇問(wèn)題，這也是西方資本預(yù)算理論的核心內(nèi)容。但是我們認(rèn)為，這還不是價(jià)值管理的全部，它應(yīng)當(dāng)而且更重要的是解決以下問(wèn)題：不同項(xiàng)目建在資本分配過(guò)程中的規(guī)劃；房地產(chǎn)籌資預(yù)算；房地產(chǎn)資本預(yù)算中責(zé)任會(huì)計(jì)；房地產(chǎn)資本預(yù)算與實(shí)際資本支出的過(guò)程對(duì)比與事后審計(jì)等。而要從行為管理角度看，它主要解決房地產(chǎn)資本預(yù)算主體的定位及其相應(yīng)的責(zé)權(quán)利對(duì)等關(guān)系。這一點(diǎn)是與公司治理、公司管理相結(jié)合的，而它又包含以下幾個(gè)方面：從公司治理角度看，資本預(yù)算管理要明確的是權(quán)利的劃分問(wèn)題；從公司的管理角度看，資本預(yù)算是確定資本預(yù)算的管理責(zé)任控制體系、評(píng)價(jià)責(zé)任中心的資本支出業(yè)績(jī)的手段。然而所有這些都是將資本預(yù)算作為一項(xiàng)系統(tǒng)來(lái)考慮的，但它主要是為了從行為上來(lái)規(guī)范各責(zé)任主體的管理程序、管理體制，使得工程有序進(jìn)行。

1.3房地產(chǎn)資本預(yù)算的重要意義

房地產(chǎn)資本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)在施工之前所要做的最重要的工作，前面的概述中已經(jīng)提到房地產(chǎn)資本預(yù)算的主要內(nèi)容是該房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重大目標(biāo)或是年內(nèi)的計(jì)劃，這關(guān)系到整個(gè)公司未來(lái)幾個(gè)月甚至是幾年的發(fā)展計(jì)劃及投資方向，更關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所有工程的資金配置，進(jìn)而與所有工程項(xiàng)目的完成時(shí)間以及完成質(zhì)量相關(guān)，說(shuō)的更遠(yuǎn)一點(diǎn)，它還間接與公民的住房安全及質(zhì)量相關(guān)聯(lián)，可謂關(guān)系重大，因此，做好房地產(chǎn)資本預(yù)算十分重要。

2、房地產(chǎn)資本預(yù)算的管理辦法

2.1完善房地產(chǎn)預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)預(yù)算管理是關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)規(guī)劃能否如期實(shí)現(xiàn)的重要步驟，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部管理，建立健全嚴(yán)格的管理規(guī)章制度，規(guī)范操作每一個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)納入預(yù)算管理范圍的每個(gè)項(xiàng)目都要做詳細(xì)分析，重大的融資投資項(xiàng)目一定要進(jìn)行可行性研究和分析。

2.2確立房地產(chǎn)預(yù)算審核制度

在進(jìn)行了房地產(chǎn)資本預(yù)算之后，并不能把它當(dāng)作標(biāo)準(zhǔn)立即投入使用，這是因?yàn)檫@一資本預(yù)算可能并不符合實(shí)際需要，因此，必須進(jìn)行預(yù)算后的審核工作。這一審核十分重要，必須十分認(rèn)真，因此，審核工作要有更加專(zhuān)業(yè)的金融專(zhuān)家來(lái)做，并且，預(yù)算工作的參與人員，也要參與審核的過(guò)程，以便了解問(wèn)題所在，防止在以后的預(yù)算工作中出現(xiàn)類(lèi)似的問(wèn)題。只有在進(jìn)行了審核之后的預(yù)算方案才可以投入使用，才能避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)。試想一下，企業(yè)如果沒(méi)有對(duì)預(yù)算方案進(jìn)行審核，那么如何能避免在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到不必要的風(fēng)險(xiǎn)，又如何有精力去解決更重要的風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)拿出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方法呢？

2.3完善房地產(chǎn)預(yù)算對(duì)外公開(kāi)制度

房地產(chǎn)公司有時(shí)候沒(méi)有足夠的資金進(jìn)行項(xiàng)目，就必須在社會(huì)中融資、拉贊助，而這就要求房地產(chǎn)公司有相當(dāng)?shù)男抛u(yù)度，信譽(yù)度從哪里來(lái)呢？一般有兩個(gè)方面：一方面是工程的質(zhì)量是否滿足要求，另一方面是公司的形象是否良好。工程質(zhì)量自然不必多說(shuō)，這是硬實(shí)力，那么公司形象這一軟實(shí)力又是如何提高呢？其實(shí)要想提高公司的形象就必須加強(qiáng)管理，完善管理制度，更重要的是對(duì)外公開(kāi)公司的工程資金分配明細(xì)，這樣的對(duì)外公開(kāi)透明制度會(huì)使得廣大群眾及政府明白并且相信企業(yè)的資金使用符合要求，從而相信施工質(zhì)量，愿意扶持該企業(yè)發(fā)展，支持該企業(yè)的工程。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)資本預(yù)算是一項(xiàng)有關(guān)國(guó)計(jì)民生十分重要的工作，而且由于不同的房地產(chǎn)商的資金實(shí)力不同，公司體質(zhì)不同，各個(gè)房地產(chǎn)商所做出的資本預(yù)算會(huì)有所不同。通過(guò)以上的綜合分析，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該建立起符合其自身發(fā)展的預(yù)算管理體制，而這一體制必須符合企業(yè)的發(fā)展需求，以使得房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)短期目標(biāo)、戰(zhàn)略和企業(yè)的年度行動(dòng)計(jì)劃能夠很好地協(xié)調(diào)，可以整合企業(yè)集團(tuán)及其他各個(gè)分部的目標(biāo)，通過(guò)預(yù)算的編制、實(shí)施和修正，可以促使房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略更好地落實(shí)，為企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供合理保證。這樣才能使得房地產(chǎn)商的每一個(gè)工程都能有效地進(jìn)行，從而能夠按時(shí)完工，得到應(yīng)有的收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]顧曙旭.房地產(chǎn)資本預(yù)算管理策略研究[J].會(huì)計(jì)師，2012，（19）：36-37.

[2]樊華.小議房地產(chǎn)資本預(yù)算管理[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2013，（05）：124.

[3]黃櫻.探討房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013，（29）：163-164.