房價背后的邏輯

文‖《上海國資》記者　孫玉敏

房價背后的邏輯

文‖《上海國資》記者孫玉敏

十多年來的房地產市場發展表明，中國房地產最多出現盤整，未出現急劇波動

多位市場人士表示，2016年春節之后上海房價的這輪迅猛上漲，有政策暖風因素、需求釋放因素，亦有市場情緒影響。多重因素相互疊加，共同促使目前的樓市局面出現。

政策暖風

“多種因素累積，時機碰到一起才形成當前上海房價迅猛上漲的局面。”平安好房拓展部經理鄔紅恩對《上海國資》強調。

在鄔紅恩看來，當前全球經濟下行的大背景下，中國作為發展中國家，必須保持經濟發展的一定速度。“但是保經濟增長在一定水平之上還是維持人民幣匯率穩定？中國要做選擇題。相關政策表明，中國選擇了保經濟增長。那么要維持經濟增長，有效和快速的手段有兩個：一是房地產拉動，二是大型實體企業經營好轉。”

易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，從基本面分析，一線城市，比如上海的高房價，是由多方面決定，本來上海的城市地位決定了房價單價平均線較高，測算均價在3萬元/平方米。但從技術面分析，貨幣寬松、資金充裕、股市走熊、樓市政策緩和、地價攀高、改善需求釋放等因素，導致2015年下半年以來的上海房價大漲。

在楊紅旭看來，房價上漲原因有三：

其一，政策暖風，吹熱樓市。2014年3月“兩會”之后，房地產政策利好不斷，限購限外等行政手段減少或取消、房貸多次放松、相關稅收獲得減免、公積金貸款政策寬松、去庫存配套政策陸續出臺。多次利好累積之后，全國 70個大中城市房價于2015年5月止跌反彈，2016年1月數據表明房價漲幅擴大。

其二，區域分化，虹吸效應。在楊紅旭看來，地區之間存在的“虹吸效應”，將本應去三四線城市的需求，虹吸到了一線城市。使得庫存量大的三四線城市市場低迷，房價下跌或不漲；庫存壓力不大的一線和部分二線城市，房價卻不斷上漲。

其三，資金寬裕，投資乏路。2月29日，央行宣布再次降準，這是貨幣政策加碼放松的表現。這是2016年的第一次降準，是2015年以來的第五次降準，雖含有對沖外匯儲備下滑的目的，但畢竟會加大貨幣寬松與流動性。“社會上資金寬裕，利好資產市場，但股市走熊，已喪失了吸收資金的能力，那么必定會有資金加速流向正在升溫中的樓市，于是少數城市中的投資性購房需求將越來越多。”

政策的變化帶來市場投資者心理預期巨變。

財經評論人鄧鋼這樣描述這波暴漲的軌跡：起先，借助樓市新政降低購房首付比例、降低契稅和營業稅等的影響，籌劃多時的部分自住需求者踩著政策利好開始集中進場，這一跡象迅速被房產中介和開發商捕獲，相當部分房產中介等開始利用房市高度不對稱的信息優勢，通過建議業主加價和毀約，及借助他人和自身的身份資源、借助互聯網金融等其他融資渠道提供首付貸等，開始營造需求啟動的市場場景，引發部分改善型換房需求等的入場，房價呈現出自我強化的市場預期。

但鄔紅恩表示，某些中介可能會采取一些手段，刺激客戶加速做決定，但對房價漲跌起不了很大作用。

多位專家告訴《上海國資》，市場情緒可以影響買賣雙方的心態和決策，容易造成房價短期大幅波動。

2006年-2015年上海商品住宅年度成交均價及同比增幅變化

剛需釋放

除了政策暖風影響，多位專家表示，此前被壓抑的剛性需求釋放也是此輪上海房價暴漲的原因之一。

在鄔紅恩看來，此前限購政策執行時間過長，被壓抑的剛需已大量釋放。“2011年1月限購政策開始，被壓抑的需求經過四五年的準備，已具備買房資格，并已入市。去交易中心調查可知，99%是剛需，外來人口為主。”鄔紅恩強調。

一方面，剛需大量釋放，另一方面，市場供給卻嚴重不足。

鄔紅恩表示，與多數商品價格形成機制相似，房價主要由供求關系決定。

截止2015年年底，上海市新建純商品住宅庫存總量為1071萬平方米，比2014年12月的歷史高點下降19%。2015年12月，上海市新建純商品住宅存銷比為8.3。有機構預測，目前該存銷比已變成3.7，也就是說，三個多月就能把現有庫存消化掉。

“目前上海可供開發建設的土地已非常緊張，住宅用地逐年減少，這種局面未來一段時間仍會持續；而上海對外來人口的吸引力在全國遙遙領先。供求失衡，房價只能加速上漲。”鄔紅恩表示。

中國房地產協會首席研究員李戰軍告訴《上海國資》，2015年是上海房地產銷售大年，量價齊升。支撐點有二：一是強大的需求，二是土地供應減少，市場供不應求。在李戰軍看來，“不管大環境如何，上海的產業特性、城市特性決定了她始終是中國房地產的領頭羊、風向標。所以2016年上海房價的上漲態勢仍會延續，房價會繼續高位運行。”李戰軍強調，十多年來的房地產市場發展表明，中國房地產最多出現盤整，未出現急劇波動。