論房地產企業“營改增”財稅風險及控制策略

沈穎年

隨著經濟及企業多樣化經營的發展，現行的財稅制度的局限性逐步凸顯出來。為減少財務管理對企業發展的制約效應。2011年國務院頒發了《營業稅改增值稅試點方法》[1]。制度一經頒布受到相關部門及企業的高度關注。很多企業都在積極推進“營改增”制度的實施。

一、“營改增”制度及其對房地產企業的影響

“營改增”是指將企業繳納的營業稅改為增值稅的一種財稅制度。[2]這一制度的實施可以有效規避重復征稅問題，提高企業的經濟效益，激活企業的市場競爭活力。對于房地產企業來說，“營改增”涉及的領域及主體比較多，不僅涉及房地產業銷售、租賃、使用等環節，更是牽扯到房地產生產商、銷售企業及物業管理企業等。同時，房地產企業的“營改增”征管制度、征稅程序等也較為復雜。再加上，我國不動產行業重復征稅問題嚴重。因此，房地產企業“營改增”改革難度及風險也比較大。一旦處理不好，很有可能會嚴重影響企業的運營。

二、房地產企業“營改增”的必要性及存在的財務風險

（一）房地產企業“營改增”的必要性

通過對“營改增”及房地產企業的特殊性的介紹可以看出，房地產企業“營改增”不僅是制度改革的內在要求，也是房地產企業財務管理的必然選擇。具體來說，主要體現在以下幾個方面。

1.“營改增”可以有效避免重復征稅現象。營業稅是價內稅，而增值稅是價外稅。因此，“營改增”可以避免房地產企業出現重復征稅的現象。雖然“營改增”會在一定程度增加房地產的開發成本，但增值稅的抵扣特性，可以通過正規增值稅專用發票降低房地產企業的稅負。雖然這種降低的幅度不大，但是整體上，還是呈現下降趨勢的。

2.“營改增”可以有效增加企業效益。房地產企業“營改增”改革將會降低企業的稅負。[3]因為“營改增”的主要目的之一就是降低企業的稅負。在企業業務量不變的情況下，“營改增”改革后，企業需要支付的稅款會相應地有所降低，從而有效緩解房地產企業現金流流通壓力，從而提高企業凈利潤，增加企業的經濟效益，促進企業的市場競爭力的提升。

（二）房地產企業“營改增”存在的財務風險

從宏觀層面看，房地產企業“營改增”勢在必行，而且對于房地產企業的長遠發展，具有很大的促進作用。但是在微觀執行的過程中，房地產企業“營改增”改革不可避免地會存在一些財務風險問題。

1.在房地產開發的過程中，很多建筑材料，比如沙子、土方、石灰等基本建筑材料、公共配套實施、安裝建筑、財務費、房屋裝修、土地用等費用構成房地產項目的主要成本，但由于獲得途徑的不同，很多環節無法獲得正規的增值稅發票，或者要獲得正規發票比較困難，因此在改革推行初期，不可避免會出現企業存貨、固定資產將無法被抵扣的情況。而這一問題，正是限制很多房地產企業發展的瓶頸。要消除存貨少則1～2年，多則3～5年。因此，“營改增”對房地產企業來說，無疑會帶來很大的財務風險，公司增值稅稅負有可能會出現成倍增長。

2.在改革的過渡期，很有可能會出現，同一個項目在改革前后采用的財務處理方式不一樣，導致開發初期增值稅的進項稅額留底抵扣，而產生前期偷稅或漏稅、后期多交的現象。這樣對財務人員的素質及水平提出了更高的要求，企業財務人員必須要對新舊稅制的稅務核算、財務核算等問題有全面的了解。這在很大程度上增加了導致財務核算申報不準確、不規范等財務風險出現的概率。

三、房地產企業“營改增”財務風險控制策略

（一）加強宣傳培訓力度

房地產企業“營改增”作為一項新的改革制度，很多財務管理及會計人員對制度的了解不是很全面深刻。因此，企業要加強對相關工作人員的宣傳及培訓力度。具體來說，企業可以強制要求相關管理者及財務人員學習《營業稅改增值稅試點方法》，并對核心的知識點進行一定的考評。其次，“營改增”相關的制度及知識也要加強宣傳，宣傳的方式可以是發放政策資料，也可以通過企業的內部網站加強宣傳，引導相關工作人員自主學習。其次，企業可以定期組織財稅人員進行稅務籌劃、財務處理等專業技能的專項培訓，幫助企業財稅人員，了解掌握“營改增”改革的內容及實施的要點。另外，值得強調的是，對于企業其他人員，也要加強對“營改增”知識的宣傳。

（二）調整企業經營模式

“營改增”改革過渡期，可能會給房地產企業帶來資金短缺的問題。因此，筆者建議在“營改增”改革過渡期，企業可以適當調整自身的經營模式。具體可以采用以下幾種方式。第一，縮短房地產開發周期，降低資金占用成本。第二，加強企業間的相互合作。通過聯合開發、購地、資金拆借、項目股份制等形式開展項目合作，達到降低經營風險的目的。第三，調整房地產開發方向，向高質量房地產方向發展。比如智能化住宅以及環保型園林建筑等。以提高企業的市場競爭力。

四、結束語

通過論文的研究可以看出，“營改增”改革對房地產企業來說有利有弊。利在于“營改增”可以有效控制企業的成本，減免企業的稅負，增加企業的效益。弊在于在改革初期會帶來一系列的財務問題，增加企業的財務風險。但從長遠來說，“營改增”改革對于房地產企業來說利大于弊。企業在推行“營改增”制度時，要加強對財務風險的控制，加強對“營改增”相關制度及政策的宣傳培訓力度，并在改革過渡期，適當調整企業的經營模式，降低企業的財務風險。

參考文獻：

[1]王本宗.房地產企業“營改增”財稅風險探討[J].財經界（學術版），2014（24）：266.

[2]焦婷.房地產企業“營改增”風險初探及應對策略[J].財經界（學術版），2015 （10）：341.

[3]高峰.房地產企業“營改增”財稅風險探討[J].財經界（學術版），2016（03）：268.

（作者單位：連云港國瑞稅務師事務所有限公司）