再融資政策收緊 品牌房企須謹慎

齊婧

今年上半年，被業界稱為“地王”輩出的年代，在“地王”頻現的背后，是房企高負債率的艱難支撐。

據不完全統計，2015年房企的公司債出現了明顯的井噴，全年發債超4300億元，是2014年的27倍還多；截至2016年6月13日，房企發債規模已接近4300億元，相當于2015年全年的發債金額。另據統計，截至5月31日，今年全國土地市場上總價超過15億元的有105宗地塊，與上一個“地王”井噴的年份——2013年相比，2013年全年全國的“地王”數量也不過60宗，且今年“地王”溢價率更是動輒高達300%-400%，讓市場瞠目結舌。

資料顯示，今年來房地產企業通過股份定向增發募集的資金總額接近740億元，共21家A股上市房企完成定向增發。去年全年房地產行業共38家企業完成了股票定向增發，募資總額約為1687億元。其中，在今年已經完成定向增發的上市房企中，至少有12家企業將募集所得資金部分用于補充流動資金或者是償還銀行貸款。顯然，房企是在背負巨債爭“地王”。

房地產行業擁有強大的資金吸聚作用，在“地王”再次頻現市場的時候，證監會在內的監管層已經開始注意市場風險。更高層面的重視已經啟動，中央政治局7月26日召開會議稱，要全面落實去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的五大任務，其中重點提及要抑制資產泡沫和降低宏觀稅負。

7月28日，人民網援引證監會官員在保薦機構專題培訓會議上的會議紀要報道稱，企業再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實際投向。該會議紀要特別關照房地產指出，“不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款”。

高價地王是資產泡沫的典型案例，此舉意味著高層正在采取措施控制市場風險，避免過度發債導致的杠桿高度擴張。該規定的出臺，對于屬于資金密集型行業的房地產企業來說，勢必將影響其融資信心。

最近，像天津松江等多家上市房企已調整了定增方案，從最高募27億元募資降為20億元，但除了減少募投項目及金額之外，償還銀行借款及有息負債仍為5億元。

松江并非個例，今年以來，已公告定增及配套融資預案但暫未被審核通過的重點上市房企還有中糧地產、中洲控股等。中糧地產擬定增募資50億元，其中須償還銀行貸款10.26億元，而中洲控股涉及定增總額55億元，其中須償還金融機構借款15億元。

再融資資金是從資本市場獲得的，如果這筆資金用來償還銀行貸款，某種意義上相當于拆東墻補西墻。銀行如果不能對企業經營能力和現金流來源做出明確而清晰的判斷，很可能認為企業資金相當健康而無風險。一旦企業資金鏈某個環節出了問題，出現現金流緊張，加倍使用的杠桿很容易出現集團崩塌。這一方面容易引發資本市場的債務糾紛，更重要的是可能影響到銀行資金的安全。

如今，證監會明確表態房企再融資只能用于項目建設，估計一些房企就要被迫繼續調整方案，畢竟房企也有降低負債率的意愿。

需要指出的是，單純收緊再融資并非治本之策。如果監管跟不上，企業同樣會出現資金使用不當的問題。因此，管理層必須對資金的使用去向加強監管，并將其作為企業今后能否再融資的重要依據。要設定必要的融資門檻和條件。凡是不按規定用途使用資金，或在資金使用過程中出現嚴重違規問題的企業，要嚴格控制其今后再融資，原則上三年內不能再融資。對那些認真執行再融資規定、資金使用規范的企業，則予以重點扶持。

對于銀行通過再融資募集資本金的行為，也應當設立一些門檻與條件。比如，在收緊房地產等行業企業再融資的同時，對市場有前景、效益較好、且此前沒有違規行為的實體企業，則應當放寬再融資條件，降低門檻，簡化程序，縮短審批時間，使其能夠更多地通過獲得直接融資來減輕壓力和負擔。

總之，收緊再融資只能作為目前規范融資行為的一項措施，從市場化角度出發，今后還是要放開的。關鍵還是要對資金的去向實施更加嚴厲的監管，以此倒逼企業規范行為，明確資金的使用方向，提高資金的使用效率。

作者系本刊記者