試論房產測繪中測繪面積的質量管理

邢育敏

摘要：房產測繪工作作為后期房產項目竣工必須履行的一項重要環節，它的工作質量直接關系到房產交易雙方的合法利益。因此，在每一個房產建筑項目竣工后，房產開發商都有義務和責任去委托專業的測繪機構單位去展開測繪面積實際工作，測繪單位需嚴格按照國家房產測繪的相關標準規范，根據委托方提供的設計圖科學合理的計算出房產的實際面積。由于當期我國測繪行業市場化程度偏低，各項測繪技術有待完善，測繪機構必須通過不斷提高測繪面積的工作質量，來促進整個行業的健康發展。

關鍵詞：房產測繪；測繪面積；質量管理

前言

房產測繪的面積測量，是現今工程測繪項目在后期工作中必須落實的施工工序。其測繪工作主要是在工程竣工和驗收以后進行，需根據國家的有關測繪規定落實測量工作，利用工程性技術實現房屋的實際測量以及計算等，以獲取有效的測繪面積。由于國內房產的測繪工作還停留在發展的前期階段，存在有待完善的測繪之處，測繪質量的低下嚴重影響了房產交易。因此，現階段房產行業需要加強對其測繪面積實施質量控制、管理的工作，以便有效解決國內房產業的測繪問題，確保將房產面積最大利益化。

1 房產測繪及其重要性

隨著人們生活水平的不斷提高，房價的日益上漲，房產面積測繪工作變得尤為重要。測繪的工作質量直接決定了房屋建筑的實際面積大小，一旦存在較大誤差就會造成房產交易雙方的嚴重經濟損失。因此，房產測繪機構必須堅決履行自身的社會和法律責任，嚴格按照國家頒布的各項法律法規進行測繪作業，對于每一個測量環節都要做到精確性、科學性。產權人的房產合法權益能否得到保護，關鍵還要看房屋面積測繪工作的質量，房產測繪的結果往往是作為房產糾紛的有力憑據，是保護產權人切身利益的重要證據。一個國家的房地產產業發展是否科學合理，其中一個重要的判定指標就是房產面積規格大小。在房產測繪工作實踐過程中，由于房屋大小和規模存在著很大的差異性，普通人員根本無法正確判斷房屋的準確面積，部分不良開發商為了謀取利益，會選擇偷換房屋建筑面積概念，致使購房者遭到嚴重的經濟損失，這種問題嚴重阻礙著我國房產市場穩定健康持續的發展。因此，通過不斷提高測繪的質量管理工作，能有效避免上述問題發生，保證房產交易雙方切實利益。

2 房產實現測繪工作的任務以及作用

2.1 房產實現測繪工作的任務

房產測繪工作，主要是以測量為首要方式獲取有關房屋建筑的外形信息、占地面積等房產資料。而后利用獲取的數據信息繪制出具體的房產圖形，便于實現更多的房產交易，以及方便城鄉對房屋進行規劃。國內房產行業實施測繪工作其任務有：對房產進行準確性測量，預算房產的有效面積，繪制對應的房產建筑圖形，核對有關房產的數據、信息等有效資料。

2.2 房產實現測繪工作的作用

測繪技術在水平上的提升，使得測繪工作實現了統一化、標準化測量，同時有效提高了測繪工作的精準度。基于房產交易數量的增加以及交易涉及內容的復雜性，房產測繪工作為其提供了較好的平臺，有利于為房產交易單位在經營決策方面提供有力的數據保障，促進房產交易的實現。此外，房產測繪還對采集房產信息起到很大的幫助作用，能夠根據測繪得到的數據繪制出房產相應的地理位置及方位圖。測繪數據方便了管理者詳細掌握房產數量及交易情況，并且能夠在交易中形象描述占地面積的實際情況，進而將有效的房產信息提供給房產經營的決策者，精化了房產的各項管理工作。

3 房產面積測繪工作中存在的主要問題

在實際的測繪面積工作中，經常存在許多現有的房產問題，這些問題對測繪面積工作在質量上造成制約性影響。為了確保測繪質量得到有效提升，需要解決現有的房產測繪問題，其問題表現為：測繪技術在標準上不夠完善，該項工作在技術方面、專業方面有較高的要求與標準，其執行過程需明確文件的規范性、步驟與參數的準確性。基于國內測繪工作的發展趨勢，技術的標準性需進一步完善，文件在內容上也體現了一定的模糊性，以及較低的執行力度。由于這些現有問題的存在，致使房產行業不能滿足發展的需求與步伐。而且現有問題也存在較大爭議，加之測繪者差異性理解，導致測繪的最終結構不夠精確，其測繪面積的質量遭到社會群眾的非議。此外，測繪工作具有較大的工作任務量，測繪項目的數據、操作程序、計算步驟都比較復雜，影響了測繪面積的質量，無法對測繪質量進行掌控與管理。

4 房產測繪中測繪面積的質量管理

4.1 前期的資料質量控制

在房產測繪面積實際中，為了進一步確保房產測繪的質量，相關工作人員必須不斷加強對前期各項資料的質量控制和審查，特別是在房產建筑面積預測算過程中，必須獲取設計好的施工圖紙交給規劃部進行嚴格審批。測繪機構在測繪房產面積過程中，必須保證得到了委托方提供的已經合格通過審批的建筑施工圖紙，一旦在過程中出現了變更事項，應當及時獲取變更詳單。相關工作人員必須保證圖紙的完整性，它的主要內容涵蓋了房產的剖面圖、平面圖、立體圖、陽臺大樣以及樓梯的樣圖，圖紙的完整性直接關系到測繪工作的質量和效率，方便在實際測繪中及時的查閱各種尺寸數據。例如，當測繪工作人員發現陽臺外圍的實際護寬度標注不清楚，就可以通過去查閱陽臺的大樣圖，確保測繪工作的精確性。

4.2 面積計算部位認定準確

房產測繪機構要想保證房產測繪總面積的準確性，就必須在測繪工作展開之前，明確房產的全面積、半面積以及不算入計算范圍面積的部位。測繪工作人員必須嚴格按照國家政府頒布的《房產測量規范》規定，明確出房屋各個面積的計算部位。測繪人員要根據以往的經驗，高度重視部分房產開放商為了增加賣點，會造成實際設計圖中的注釋與《房產測量規范》的規定不一致。例如，開發商會在設計圖紙上加入陽臺花園或者飄窗等。因此，測繪人員在實際的測繪面積工作過程中，應當從房產建筑的實際結構特點出發，在特殊情況下可以向委托方索要詳細設計圖紙說明，保證設計圖中的內容是和國家相關規定保持一致的，這樣才能計算出正確的房產面積。

4.3 面積計算公用分攤科學

測繪人員在保證房產計算面積、套型以及邊長數據準確性的前提下，就要去高度關注到接下來面積計算和共用面積的合理分攤問題，房產面積分攤計算作為測繪工作的核心所在，直接關系到購房者的自身利益，所以測繪人員必須保證房產分攤面積的準確性。由于當前我國房產測繪軟件尚不完善，測繪人員使用軟件也不太熟練。所在在實際的操作測算過程中，往往會造成某些面積計算錯誤的現象發生。根據這個問題，測繪機構在對公用面積進行分攤計算時，應當嚴格按照國家頒布的《房產測量規范》以及當地的《房產實施細則》進行合理操作，如果存在部分的公用面積分攤不明確，可以通過組織委托人、技術人員、測繪人員以及質檢人員共同商討確定，確保分攤面積計算的公平性、準確性。

4.4 控制外業測繪質量

房產外業測繪作為提高測繪整體工作質量的重要基礎，理應得到測繪人員高度重視。外業測繪質量控制的內容主要分為以下幾個方面：一是確保房產權界線示意圖的用地范圍和調查表中的用地略圖、房產權界線以及相關詮釋符號和房產設計圖上保持一致；二是房產測繪最后結果是否合理規范，各項內容是否完整；三是房產測量各項要素是否完整準確。

4.5 管理內業數據處理

測繪人員在管理房產內業的數據處理上要嚴格做到以下幾點：一是保證房產各項要素表述的完整準確，符合國家防測繪要求；二是檢查房產設計圖的規格尺寸、表述內容以及技術要求是否符合相關規定；三是房產測繪最后結果是否合理規范的歸檔保存。

5 結語

綜上所述，房地產行業要想得到穩定持續的發展，就必須充分認識到房產測繪中測繪面積工作的重要性，為了有效解決各類房產面積測繪問題，測繪人員必須不斷提高自身的專業水平，嚴格按照國家測繪制度規定，根據房產測繪技術文件展開房產面積的測量計算，保證房產面積測繪的準確性和規范性，從而推動我國房產行業健康的發展。