調(diào)控密集出手，樓市走向何方？

羅燕

一線城市限購(gòu)后的溢出效應(yīng)會(huì)造成部分二線城市房?jī)r(jià)大幅上漲，使它們也不得不陸續(xù)進(jìn)入限購(gòu)限貸的行列。

國(guó)慶假期前后，多個(gè)城市接連出臺(tái)樓市調(diào)控政策，為高燒的樓市念緊箍咒。僅9月30日至10月7日，便有北京、天津、蘇州、深圳、廣州、東莞等19個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策。

今年以來(lái)，南京、杭州、蘇州等城市已經(jīng)幾度頒布調(diào)控政策。樓市限購(gòu)限貸政策不斷升級(jí)，暴漲的房?jī)r(jià)會(huì)迎來(lái)降溫嗎？在經(jīng)濟(jì)下行壓力及房地產(chǎn)泡沫等多重因素影響下，中國(guó)的樓市調(diào)控將何去何從？

限購(gòu)政策頻出

“就差一天?！边@個(gè)十一假期，丁勇（化名）過(guò)得比較煩，他本該在9月29日完成自己在北京所購(gòu)二手房的網(wǎng)簽，但因有事耽擱了。節(jié)后再做網(wǎng)簽，他不得不多承擔(dān)5%的首付。

9月30日晚，北京發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，包括加大住宅用地供應(yīng)力度，提高購(gòu)房首付款比例。

政策的發(fā)布讓很多人感到突然，但更出乎意料的是，國(guó)慶假期期間，除北京外，天津、蘇州、南京、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、東莞、珠海、廈門(mén)、福州、南寧、惠州、共計(jì)18個(gè)城市也出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。

這些政策都包含了限購(gòu)、限貸等“殺手锏”。有的城市重啟限購(gòu)，有的城市則在原有限購(gòu)政策上再加碼，只是限購(gòu)的方式及范圍各有特色。

天津也在9月30日晚出臺(tái)新政，要求在天津市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)再次購(gòu)買(mǎi)住房，包括新建商品住房和二手住房。

深圳、廣州本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房，非本市戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房。深圳還進(jìn)一步規(guī)定本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購(gòu)1套住房。用假離婚換取購(gòu)房資格的方式也不靈了。

蘇州在一個(gè)多月前出臺(tái)的“蘇十五條”基礎(chǔ)上再按暫停鍵，暫停對(duì)已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭售房，暫停對(duì)擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭售房。成都、合肥、武漢等地也都在部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)。

限購(gòu)政策一出，會(huì)直接減少購(gòu)房人群。“玩了一圈回來(lái)發(fā)現(xiàn)自己沒(méi)有購(gòu)房資格了?！痹凇包S金周”變“限購(gòu)周”后，不少人感嘆。

差別化信貸

在這一波限購(gòu)中，差別化住房信貸政策在各地都被強(qiáng)調(diào)。大多數(shù)地方提高了購(gòu)買(mǎi)二套房的首付比例，北京甚至提高了購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例。

北京規(guī)定購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買(mǎi)首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。購(gòu)買(mǎi)二套房，普通自住房首付款比例均不低于50%，非普通自住房首付款比例不低于70%。

“北京的首套房首付比例從2011年之前的20%，到限購(gòu)限貸后的30%，到現(xiàn)在的35%，在大幅度提高。北京四環(huán)邊緣一套房子最低約300萬(wàn)元，銀行評(píng)估價(jià)很難高于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)的九成，加上稅費(fèi)、中介費(fèi)，現(xiàn)在進(jìn)入北京樓市的起點(diǎn)資金將在150萬(wàn)元以上?！狈康禺a(chǎn)研究專家童大煥分析，北京的樓市新政在一定程度上會(huì)加大剛需族的購(gòu)房壓力?！澳贻p人，尤其是父母給不了多少支持的白手起家的年輕人，在北京立足的門(mén)檻越來(lái)越高了。”

在首套房、二套房的首付方面，北京、深圳、合肥、蘇州4個(gè)城市推出了嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，不只是看貸款是否結(jié)清，還看是否有過(guò)貸款記錄。

比如，合肥規(guī)定市區(qū)居民第一套房貸首付比例最低30%；有1套房或有1次房貸記錄的，最低首付比例40%；有1套房且有貸款未結(jié)清，最低首付比例50%；停止三套房貸款。深圳規(guī)定購(gòu)房人無(wú)房但有住房貸款記錄的，首付款比例不低于50%；購(gòu)房人有1套住房的，貸款首付款比例不低于70%。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，此輪調(diào)控重點(diǎn)打擊投機(jī)需求，抑制投資需求。不同城市的措施側(cè)重點(diǎn)不同，政策力度上也有差異，體現(xiàn)了因地制宜、因城施策原則。

樓市調(diào)控走向何方

這波樓市調(diào)控潮顯然還沒(méi)有結(jié)束。

東莞宣布自10月7日起開(kāi)始實(shí)行新的樓市限購(gòu)政策。據(jù)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，東莞出臺(tái)限購(gòu)政策，是希望設(shè)置一道防火墻，防止深圳限購(gòu)升級(jí)后，部分剛需購(gòu)房者和炒房者轉(zhuǎn)移到東莞。

很多二線城市都面臨這樣的情況。一線城市限購(gòu)后的溢出效應(yīng)會(huì)造成部分二線城市房?jī)r(jià)大幅上漲，使它們也不得不陸續(xù)進(jìn)入限購(gòu)限貸的行列。

相對(duì)于“國(guó)幾條”這樣的全國(guó)性樓市調(diào)控，今年的這波調(diào)控潮是一城一策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一城一策的精準(zhǔn)化調(diào)控方式將是以后的樓市調(diào)控方向。

“一城一策是對(duì)的，樓市調(diào)控由當(dāng)?shù)卣畞?lái)做，更貼近當(dāng)?shù)貙?shí)際。但問(wèn)題是很多地方政府與房地產(chǎn)商關(guān)系曖昧，實(shí)施起來(lái)會(huì)比較矛盾。怎么解決這個(gè)癥結(jié)，還有待探討?！蔽覑?ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō)。

在這次大規(guī)模的樓市調(diào)控之后，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)要來(lái)了嗎？

“相信這一系列措施，對(duì)穩(wěn)定熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)、穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，會(huì)發(fā)揮積極作用?！眲⒑橛裾f(shuō)。

胡景暉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該進(jìn)入調(diào)整周期了，今年四季度一直到明年上半年，都會(huì)是降溫的趨勢(shì)?！胺?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)18個(gè)月向好，又經(jīng)歷兩次爆發(fā)，有效需求已經(jīng)被耗盡了，再漲下去，購(gòu)房者的錢(qián)從哪里來(lái)？”

但在短期的降溫后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再次抬升？事實(shí)上，過(guò)去很多城市的房?jī)r(jià)在限購(gòu)一段時(shí)間后出現(xiàn)大規(guī)模反彈。

“任何需求端的限制，都沒(méi)起到什么作用?！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉告訴《民生周刊》記者，“限購(gòu)限貸政策都是短期、臨時(shí)性的應(yīng)急政策，只會(huì)加重購(gòu)房成本，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期沒(méi)有作用?！?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，限購(gòu)限貸的調(diào)控政策是“堵”，效果并不理想。樓市“供給側(cè)”改革的重點(diǎn)應(yīng)該是“疏”，疏導(dǎo)人口流向，建設(shè)多個(gè)智慧型中小城市和衛(wèi)星城鎮(zhèn)，對(duì)涌入大城市的人口進(jìn)行疏導(dǎo)；疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加中小城市就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引人口在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)生活；疏導(dǎo)城市構(gòu)造，尤其是疏導(dǎo)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在大型城市內(nèi)，應(yīng)增加居住用地供應(yīng)，調(diào)減工業(yè)用地。

如果新供應(yīng)的住宅用地還是“地王”頻出，地價(jià)居高不下，會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲?！瓣P(guān)鍵是地方政府要擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，把住房保障做好?！崩钣罴螐?qiáng)調(diào)。