新一輪房價上漲背后

羅燕

在一片漲聲之下，購房者的選擇余地、議價空間越來越小。很多人擔心房子第二天就漲價或者被“搶”走了，匆忙定下房子。

在經歷短暫的平穩期后，8月份以來，今年的房價又迎來一輪暴漲，不少城市的漲幅甚至超過了三四月份。

“朋友圈天天被房價的話題刷屏，走在大街上都常聽到人談房子。”樓市高燒，關于房價的話題也同樣火爆，有人甚至聯想到了去年的股市盛況。

吐槽、圍觀之外，很多人想知道，這一輪房價飆升，到底是崩盤前的狂歡，還是不斷高企的一個階段？

一天一個價

“買房像買白菜一樣。”在經歷幾次看房之后，張宇（化名）感嘆，“60多平方米的房子，客廳里幾乎站滿了看房的人。下樓一看，還有幾撥人在等。”

張宇從今年8月初開始看房，準備在北京買一套二手房。他告訴《民生周刊》記者，“剛開始，中介告訴我，現在是平穩期，很適合買房。過了兩周后，中介說現在看房的人已經失去理智了，成交速度很快，好的房子出來基本秒殺。”

很快他就感受到“秒殺”的速度了。一套房子上午掛出來，他約好了晚上去看房，結果下午中介通知他那套房已經成交了。

與此同時是蹭蹭上漲的報價。“10萬、20萬地往上提，一天一個價。”張宇說。他曾看中一套房子，房主連提三次價，還不想簽約。

9月19日，國家統計局發布的8月70大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，8月房價并未在連續3個月收窄的慣性影響下繼續下滑，而是反常地出現了大幅度反彈。

數據顯示，70大中城市8月房價大幅上漲。新建商品住宅環比最高漲幅5.6%，較7月的4.6%大幅上漲1個百分點；最低降幅為0.3%，較7月的1.1%收窄0.8個百分點。二手住宅環比最高漲幅4.5%，較7月的3.2%大幅上漲1.3個百分點，同時降幅也從7月的0.5%收窄至0.4%。

10月1日，由中國指數研究院公布的9月份全國百城價格指數顯示，9月份全國100個城市的新房均價為12617元/㎡，環比上漲2.83%，漲幅較8月擴大0.66個百分點。與8月份相比，9月價格環比上漲的城市數量增加了13個，價格環比下跌的城市數量則減少11個。

在一片漲聲之下，購房者的選擇余地、議價空間越來越小。很多人擔心房子第二天就漲價或者被“搶”走了，匆忙定下房子。“合適就趕緊定下吧，下次再出房可能報價更高了。”在一次約談房主前，中介這樣叮囑張宇。

“我擔心，房價再這么漲下去，現在不買，以后可能再也買不起了。”萬小玲（化名）說。9月初，她在北五環外定下一套二手房，房子70多平方米，臨街，她不是很滿意，但還是在看房的第二天就定下來了。

“市場持續上漲，很多購房人在等待之后，恐慌性入場。”我愛我家集團副總裁胡景暉向《民生周刊》記者分析。

尷尬的去庫存

“去庫存”是今年初定下的樓市主基調。2016年中央經濟工作會議將化解房地產庫存定為今年經濟工作的“五大任務”之一，并提出了推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革等組合拳。隨后，多地政府紛紛推出了去庫存政策。

事實上，對于三四線城市和部分冷清的二線城市而言，房地產的庫存壓力確實非常大。但對一線城市及一些熱點二線城市而言，庫存相對合理，京滬深等城市的房地產庫存還處于較低水平。據業內人士分析，中央推出的房地產去庫存政策重點指向三四線城市，不是一二線城市。

今年8月3日，發改委在其官網上發文表示，鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，可采取發放購房補貼、先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房。鼓勵品牌房地產開發企業收購現有地產項目，通過品牌注入、提高住房品質的方式消化庫存。

“這表明去庫存依然是今年下半年的基調。在這一基調下，相關信貸政策不會收緊，貨幣寬松，熱點城市的房價會繼續上漲。”深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉分析。

然而，經歷兩輪房價暴漲之后，樓市出現冰火兩重天，庫存較低的一線二線熱點城市房價飆升，而三四線城市的房地產庫存降不下來。

“經濟發展比較落后的三四線城市庫存量依然很大，根本沒去掉。”胡景暉說。他認為，在房價大幅上漲的壓力之下，調控房價已經成為重點，去庫存可能不會再被強調。

供需矛盾難解

“北京今年供地太少了，住宅用地已經5個月斷頓了。”全國工商聯房地產商會理事陳寶存告訴《民生周刊》記者。據了解，自今年4月份推出延慶地塊后，北京有5個月沒有推出新的住宅用地。直至9月29日，國土局網站新增5宗住宅用地掛牌，其中4宗位于海淀北部永豐產業基地，另外1宗位于大興黃村興華大街。

到目前為止，北京居住類土地出讓計劃僅完成10%。住宅用地供應減少直接導致商品房供應套數的減少。數據顯示，今年1至8月，北京商品房供應套數和面積為歷史新低，僅供應了18399套，比去年同期減少了37.2%。

據亞豪機構副總經理高珊分析，去年前8個月，北京新建商品住宅成交供需比基本能夠維持平衡，而今年同期這一市場供需比已跌至1：1.7，新建商品住宅供應不足、價格快速上漲，剛需以及改善型消費人群只能從商住房和二手房中做出選擇，促使這些項目成交量大幅增加，價格大幅上調。

“京滬深三地都存在土地供應不足的問題。這些一線大城市，未來可能面臨無地可供的局面。”陳寶存說。

他分析，北京新增的土地供應已經到六環了，城中心拆遷成本太高，拆不動。巨大的市場需求與緊張的土地供應之間的矛盾會越來越大。這種矛盾已經擴展到其他一線二線城市。

對于北京來說，即便接下來的兩個月啟動大規模的土地供應，也很難解短期內商品房供應不足的近渴。“生地變成熟地，七通一平都需要時間，從土地供應到住房供應還有一個周期。”

而除了政策性的自住型商品房外，北京六環內的新房大多豪宅化，單套平均價已達500萬元，讓很多剛需族可望而不可即。

“深圳新房也普遍豪宅化。”李宇嘉表示，“如果供應的土地效率不夠，比如在偏遠的地方，交通不便利，或者建成的住宅都是豪宅，中心區內的供需矛盾依然解決不了。”