物業管理中房屋滲漏的原因分析及維修施工手段

艾軍

摘要：房屋滲漏是建筑常見出現的不足之一，也是物業管理部門要經常解決的不足之一，因此，物業管理部門需要對各種可能出現滲漏的理由有清晰的認識，并能夠充分運用維修的相關技術措施。

關鍵詞：物業管理；房屋滲漏；修繕措施

在物業管理管理活動中，很常見的就是房屋的滲漏問題，這就影響到了住戶的住房需求及裝修環境，更嚴重者甚至可能危及住戶的生命安全。這就需要在物業管理活動中及時發現房屋滲漏和滲漏的原因，再及時的采取有效措施進行防滲漏處理修補等。本文主要淺談物業管理中房屋滲漏的原因分析及維修施工手段，希望能給物業管理活動中處理房屋滲漏問題帶來一定的借鑒意義。

一、房屋發生滲漏的原因

（一）屋面滲漏的主要原因

1.防水層空裂、起邊、細部粘結不牢、卷材搭接處松開、泛水貼高度不夠等。

2.屋面板在使用過程中因環境溫度變化的影響，產生溫差變形開裂。

3.混凝土施工造成的裂縫，因施工操作人員不規范、振搗順序不到位、漏振 或未振密實，混凝土內有蜂窩孔洞存在，壓收光不及時、覆蓋保養灑水未按時進行，混凝土早期脫水干燥收縮產生裂縫。

（二）外窗框周圍滲漏的主要原因

1.窗框留洞過大，安裝窗框時砂漿層太厚（縫寬為 30nm 時用細石混凝建筑工程質量控制實例土）而抹壓不密實，砂漿層收縮量大造成周圍與墻體的裂縫。

2.塑鋼或鋁合金外窗框基層有雜物未清理、抹灰留置打密封膠的槽口太淺、 基層含水率高使密封膠與基層粘結不牢引起滲漏。

3.外窗臺抹灰無排水坡度，外側要低于內側但實際抹成了倒坡，雨水倒流向 窗框并產生滲漏。

（三）廚衛間產生滲漏的主要原因

1.穿板管道未預留洞或留洞過大、位置不準，造成鑿洞打孔；或管徑不符、管道移位、留洞作廢重新鑿洞，不僅造成洞口恢復補強困難，而且更使樓板的整體強度受到極大損害。

2.管道與套管之間沒按規定塞填，檢查未認真查驗；套管長度不夠，未高出地面20nm，有水無阻擋的在兩管之間滲漏。

3.竣工后期的裝修也會造成管道周圍的滲漏，安裝衛生潔具時的振動對已安裝管道有一定的擾動，安裝時的振動能將防水涂層拉裂，造成滲漏。

二、物業管理中房屋滲漏的維修施工手段

（一）屋面治理措施

1.模板支設的剛度要滿足施工期間的所有荷載需要；支撐穩定牢固，避開振搗時漏漿和脹模后期鑿除脹外多出部分。

2.鋼筋的綁扎應嚴格按施工圖設計進行施工，嚴格制約板支座處負筋的保護層厚度；鋼筋的排列布置必須按圖紙進行，上下兩層鋼筋網片的中間必須要有支撐來制約板上下部的保護層厚度；注意拆除腳手架后對表面缺陷的修補和覆蓋保護工作。

3.混凝土澆筑質量制約，無論是樓面板還是屋面板都要同時澆筑。澆筑方向應從一端開始用趕漿法向前推進施工，先將澆筑斷面處的梁從底向上分層階梯形澆筑，當高度達樓板位置時，再同板混凝土一起推進澆筑。

4.處理好各種管道在混凝土板中的預鋪設工作，對水電管道、屋面避雷帶的預鋪設要經過監理人員驗收后再覆蓋；不允許在混凝土澆筑后再隨意鑿槽打洞安裝管道或電氣接線槽盒。

5.加強混凝土澆筑后期的保護和養護工作，特別是早期的保濕澆水養護：由于屋面位置高，水壓力會達不到頂部，再加上有時質檢人員忽視檢查，這就要求施工及養護人員加強責任心。

（二）門窗滲漏防治措施

1.型材的線膨脹系數較大，因溫差造成的脹縮值較大，為了保證門窗安裝后能自由脹縮，在窗框同墻體的縫隙內應填嵌彈性材料。

2.在窗框四周的側邊應留設槽，槽口內嵌注密封膏進行密封處理。嵌注密封材料時，應注意清除浮灰砂漿等。

3.窗框同拼樘料應卡接牢固，再用螺栓雙向擰緊，其問距應小于等于600mm，雙向擰緊。

（三）廁浴間滲漏的防治對策

廚衛的防滲漏措施和技術管道穿樓板處預留孔洞尺寸要合理，孔洞與管外壁尺寸不得過大，以20mm為宜。裝好管后堵洞的混凝土標號要比板材高一個等級并在樓板下加托板。排水管道一般不設套管，供熱管線必須加設套管，在套管外壁四周與樓板交圈處要做防水處理。蹲式大便器排出口及給水立管連接必須用銅絲綁扎，試水合格后再封死。鐵絲易腐蝕銹斷，不能用鐵絲進行捆綁。地漏及地面水池排出口與樓板交接處用油麻浸瀝青堵塞密實，再用混凝土或砂漿抹平，地漏位置應盡量靠近檢修孔以方便檢修。以下是具體措施。

1.廁浴間應采用涂膜防水做法：施工中要反復對防水涂料的現場進行復查，以確保其質量的合格。

2.排水坡度要求：地面地漏處排水坡度要制約在2%左右，如若工程的等級較高，可以制約在1%左右，地漏排水以地邊漏向外50mm處坡度為3%-5%較為合適；地漏標高應該根據門口都地漏的坡度來確定，如果需要可設門檻進行攔水處理。

3.廁浴間防水層高度要求：原則上地面防水層需要做在面層以下，四周稍稍卷起，高出地面100mm左右，管根防水用建筑密封膏處理好；淋浴間墻面防水高度不小于1800mm；浴盆臨墻防水高度不得小于800mm。

4.廁浴間防水處理完工后，須經至少24小時蓄水檢查，符合不滲漏標準的，才為合格。

三、總結

總之，作為物業管理部門，在實際的工作中，必須理論與實際相結合，針對不同的情況拿出不同的并且有效的處理措施，去處理房屋滲漏的不足，為社區居民的生活提供更好的保障。同時，還需要在溝通方面進一步完善，推進文明小區的建設工作。為廣大的居民謀福利。

參考文獻：

[1]孫永亮.房建施工中防滲漏施工技術的應用解析[J].城市建筑，2013.

[2]梁潤月.房屋建筑施工中的滲漏施工技術的幾點思考[J].建材發展導向，2014.