住宅小區物業管理之我見

李明

摘 要：本文通過對住宅小區物業管理的現狀及問題分析，提出相對應的建議與意見來解決物業管理中的問題，從而提高物業服務能力及水平。

關鍵詞：小區；物業管理；服務

中圖分類號：G632 文獻標識碼：B 文章編號：1002-7661（2016）17-011-01

物業管理行業作為房地產產業的衍生行業，隨著房地產行業的蓬勃發展，越來越多的住宅小區投入使用，物業管理進入大發展階段。住宅小區物業管理的出現，使得居民的住居環境、生活環境得到一定的保障。隨著社會的發展，物業管理行業的問題逐漸顯現，近幾年經常發生物業管理公司與業主之間的矛盾問題，并在社會中反應激烈。所以，謀求物業管理的工作改革和緩和與業主之間的矛盾問題逐漸得到重視，這些問題的解決，有利于物業管理行業的發展，也有利于居民自身的環境建設。

一、住宅小區物業管理的范疇及管理現狀

住宅小區物業管理指的是，業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。隨著物業管理行業的發展而產生的問題越來越多，房地產開發商、物業管理部門和業主之間的關聯存在，使得矛盾越來越激烈，主要可以概括為房屋質量問題和物業服務水平問題。當前，小區物業管理僅僅提供管理功能，管理的收入主要是依靠小區業主繳納的物業費及其他商業收入，小區物業管理公司受發展原因及費用等其他因素影響，整體服務水平不高，再加上房地產開發商的房屋建設質量問題，使得小區業主認為繳納了物業費而物業公司沒有提供相應的服務，三者之間的矛盾加劇，業主拒繳物業費，物業公司收入困難，從而產生惡性循環，如果不解決，當矛盾達到一定程度，很容易產生社會問題，影響小區及居民的生活環境。所以，解決他們之間的矛盾有一定的必要性，促使雙方和諧共處，互惠互利。

二、住宅小區物業管理中存在的主要問題及分析

1、開發商遺留問題

開發商是住宅小區的建設者，對房屋的建設、小區的用地規劃有決定作用。對于開發商來說，希望用較少的費用、較少的公共面積來換取經濟效益的最大化，所以在開發過程中的房屋的質量問題，綠化面積減少、規劃的休閑場所改作他用現象比較嚴重，這些問題直接關系到業主的切身利益，開發商在業主銷售時的承諾及規劃，與業主入住后的實際使用情況有沖突，致使直接面對業主的物業管理公司承受來自業主的壓力，物業管理公司與開發商溝通與協商存在阻礙或者時間較長時，業主將對開發商的不滿情緒直接轉移到物業管理公司上，業主的不滿主要表現在不繳納物業費，而這直接影響物業管理公司的運營。物業管理公司的存在與開發商有一定的關聯，基于它服務的對象為業主，所以，解決開發商與業主之間的問題，物業管理公司作為一個中間人和協調者，需要發揮其積極的態度和服務精神。

2、物業服務水平問題

物業管理公司的主要服務對象是業主，為業主提供安保、維修、綠化、保潔、車庫管理、設備設施建設與維護等服務，業主從物業管理公司提供的服務質量及效率來評判該公司的服務水平。由于物業服務行業的特殊性，決定了他的服務人員整體素質不高，維護和管理的能力不足，不能應對當前社會人們對物業服務的要求，從而引起業主的不滿。當業主的服務需求得不到滿足，日積月累，逐漸產生對物業管理公司的不滿和厭煩，使業主和物業管理公司的矛盾不斷激化，引起一系列得到問題。比如，電梯的維護和維修問題，車庫管理（租和賣）的問題，綠化地挪為他用等問題，都是目前討論比較激烈的問題。如何與業主緩和關系，提高自身隊伍的建設，是物業服務行業面臨的重要問題，這一問題的解決，有利于緩和二者之間的矛盾，進一步促進物業服務行業的進步與發展。

三、對住宅小區物業管理的建議

1、加強與開發商之間的協調，著力解決歷史遺留問題

物業管理公司作為一個特殊的存在，與開發商有著一定的關聯，在小區的房屋建設、設計規劃等方面的溝通協調有著天然的優勢。雙方在進行移交前可對有可能存在的問題進行探討，并能約定通過一定的渠道在一定時限內來解決相關問題，規范雙方的責任與義務。比如在保質期內房屋漏水，維修隊遲遲不來，是不是可以物業公司先墊支費用，再與開發商協商、約定等。業主對于物業管理公司的拖延和不作為是很反感的，在物業管理公司的積極溝通和努力解決問題的情況下，是可以贏得業主的理解。

2、加強自身的隊伍建設，提高服務水平

物業管理公司目前大部分的經濟來源是依靠業主繳納物業費，但是單純依靠這一項的收入來維持整個公司的運營還是比較艱難，再加上業主不按時繳納，給物業管理公司造成一定的困擾，所以在這種情況下，招聘的管理和服務人員的素質相對較低，很難為業主提供優質的服務。加強自身的隊伍建設，一方面可以通過增加收入渠道來提高自身的收益，另一方面可以通過招收高素質的管理人員和服務人員提供服務，第三，加大對管理服務人員的培訓投入，逐漸在工作實際中提高個人服務水平。

3、加強與業主之間的溝通，努力營造和諧氛圍

物業管理公司不僅僅承擔著管理和服務的任務，還作為加強業主之間、業主與物業管理公司之間的聯系與溝通，創造一個和諧、互助的氛圍。物業管理公司可以通過舉辦活動、比賽等多種形式，積極鼓勵業主們參與到活動中去，讓業主了解物業服務，讓業主相互熟識，有利于增加大家之間的感情交流，多些溝通與理解，多些幫助與信任，努力營造一個和諧的家園環境。

參考文獻：

[1] 陳麗潔 黃惠春.城市住宅小區物業管理主要問題研究[J].現代物業，2010（7）：77-78，110.

[2] 費璇.探討住宅小區物業管理主要問題及改善措施[J].經濟研究導刊，2014（20）：69-70.

[3] 鄭志毅.住宅小區物業費體制改革初探[J].中國物業管理.2012（10）.