“限字訣”下的市場反應

“限字訣”版本不斷刷新，

成交慘跌

“黃金周”期間，各地相繼出臺的“限字訣”刷屏網絡，令許多名下無房或打算買房的人即使出游在外，也不得不心系樓市。在9月30日至10月6日短短7天內，多達19座城市先后出臺更新版的樓市調控政策，多地“跑步”重啟限購限貸。

從管理層的調控預期看，新政頒布后自然希望市場變化呈現“三部曲”——滯漲、量縮、價跌。從“黃金周”結束后半個月的情況來看，和歷史經驗類似，前兩個目的的達成毫無意外，“限字訣”籠罩下的城市都上演了成交量“急凍”。

比如今年初已率先定調調控的超級城市們，國慶節前后都以“2.0版”加碼，繼續為高燒不退的樓市澆冷水，目前確實都收獲了“滯漲”和“量縮”的效果。9月30日出臺“京八條”的北京重點在于嚴厲限貸，將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%；購買首套和二套非普通住宅的首付款比例調至40%和70%。

10月1日至15日，北京新建商品住宅網簽數應聲回落，環比大減45%，同比則下降42%。國慶后的8天時間里，北京日均網簽量僅有170套，較9月日均248套下滑31.4%。最靈敏的信心風向標——二手房網簽數也在10月上半月同比減少了41%。

直接引爆本輪暴漲的“導火索”深圳10月4日也狠心祭出“深八條”，不僅將非深戶籍購房資格由連續繳納所得稅或社保的年限由3年提升至5年，二套房首付比例不低于七成，更將上海久傳卻未落地的“限離”政策砸下實錘：戶籍成年單身人士（含離異）限購1套房，由此躋身全國最嚴調控城市。

根據深圳市規土委數據，10月上半月，深圳一手住宅成交量同比回落11.8%。

相比之下，同樣是在“3·25”降溫樓市的上海雖然沒有再推“限字訣”，但也在10月8日再頒“滬六條”，稍示調控升級的誠意。這份從土地、資金、銷售等多方入手的意見也在鞏固此前調控的成果。

相對而言，在國慶期間剛剛邁入限購限貸的二線城市短期市場反應更激烈一些。中原地產的統計顯示，10月上半月，二線城市成交量已經連續兩周低于4萬套，系春節后首次出現，10月第二周3.36萬套的成交量更是較節前砍去一半。

其中，熱點二線城市南京在國慶前后疾風驟雨般地連轟三炮，在9月25日宣布重啟限購，時隔一天便推出“寧十三條”力阻開發商捂盤惜售等亂象，還在10月5日出臺更苛刻的升級版限購限貸，這讓9月25日成交1600套的記錄斷崖式下挫，到了10月10日，南京新房成交量只有231套。

因G20紅得發紫而無奈在9月18日按下限購鍵，此后又陸續提高二套房首付及限制購房落戶的杭州也迎來了限購政策“滿月考”，在 10月16日到22日一周，新房成交量下降48%，單日成交量已經由新政前的760套下滑到450套左右。

房價迎“平臺期”，

二手房開搶“筍盤”

然而，調控效果“三部曲”中最有吸睛度的“價跌”，情況卻要復雜得多。從國家統計局的數據看，作為房價標桿的北上深新建商品住宅價格也都出現松動，比如深圳10月上半月環比下降0.3個百分點，北京仍環比上漲1.2%，但漲幅回落幅度居15個熱點城市之首。不過，由于新房價格極大地受到新推盤地段等因素干擾，其實并不能作為最直觀的參照，如近期在新房均價破10萬的深圳南山區推出的最低4.4萬的新盤雖然賺足全國眼球，隨后卻被當地人士指出只是地段、配套和價格相匹配的噱頭。

相比之下，二手房交易變動更貼近房地產市場“信心經濟”的屬性，“限字訣”能不能撼動二手房價格，二手房東心態成為最有價值的看點之一。“國慶前后，我和父母一共看了20多套房，調控背景其實就是購房的‘窗口期，因為價格比較平穩，所以雙方可以坐下來好好談談價格，不會像火爆時期那樣閉著眼睛瘋搶，買家也能夠沉下心挑選房源。”在互聯網巨頭任職的郭京告訴《中國經濟周刊》記者。

稅后年薪逼近50萬的他能接受的房價在650萬左右，打算動用組合貸款370萬，最后給自己羅列了“要求清單”，劃定買房時間是一個月，但兩周后就因為房東主動降價10萬而敲定心儀之選。“我們本來打算慢慢看，但是這套房房東在美國，將價格從660萬元降到了我的預算范圍內，就定了下來。”郭京對記者表示，調控時代正是撿“筍盤”（指物美價廉的房產）的好時機，該套房原來的報價其實相比市場價低了20萬左右，掛牌8天已有幾十個看房人。

對于以均價不足5.5萬的價格買到上海浦東內環內的“老大樓”，郭京倍感滿意，“因為從長期看，房價肯定還會繼續上漲，我是剛需首套房，現在是入手的最佳時機。”

名下有一套動遷房明年初即將正式出產證的李薇，從今年夏天開始就是看房專業戶，她的目標是趕在產證下來前用完最后的買房指標。“夏天上海的一波‘地王行情讓我遭到好幾次臨時跳價，最尷尬的一次是雙方已經坐在中介會議室準備簽居間協議，中途反悔的賣家還是借故上廁所溜走了，但是近一個月這種情況幾乎沒有，大家心態都比較淡定，經過了近一年的充分換手，多數賣家現在是掛不到心理價位就不賣的心理，我是找不到完全中意的房源就不買的心理，雙方都在博弈。”

《中國經濟周刊》記者查看中介內部掛牌系統中的房東真實報價，注意到明顯高掛試探市場反應的現象有所平息，就以郭京看中的房源為例，一個月前有三套相同面積的房掛牌1000萬以上，嚴重偏離市場價格，如今都已經下架，大致的報價范圍在650萬～750萬之間。

在深圳，因為房東心態的調整，二手房價格略微回歸理性，從中原地產和安居客對樣本房源調價區間的變動情況統計看，10月以來將近八成業主報價出現下調，調價幅度在5%～10%區間段的房源占比持續增加，達到24.9%；調價幅度在1%～5%的樣本房源占比接近半壁江山。

據記者了解，絕大多數二手房交易都會刻意做低房價來避稅，價格不可能精確統計，而調控時間尚短的城市二手房房東看漲心態往往依然堅挺，比如10月17日到10月23日一周南京二手房掛牌價不降反增，逆勢上漲了132元/平方米。