按客戶需要改造物流中心
——訪普洛斯投資管理（中國）有限公司副總裁王沁

本刊記者 / 張大偉

按客戶需要改造物流中心
——訪普洛斯投資管理（中國）有限公司副總裁王沁

本刊記者 / 張大偉

王 沁普洛斯投資管理（中國）有限公司副總裁

普洛斯是全球領先的物流基礎設施提供商和運營商，業務遍及中國、日本、巴西和美國的118 個主要城市，擁有并管理約 5223 萬平方米的物流基礎設施，憑借高效網絡為客戶提供整體物流解決方案。在中國物流行業快速發展的背景下，普洛斯積極調整并適應中國業務的發展，不僅可以為客戶提供標準庫房，而且按照不同行業客戶的具體要求完成了各種形式的物流中心改擴建項目。

為了解我國當前市場對物流中心及倉庫改擴建的需求特點，改擴建過程中需要注意的問題，以及物流中心改擴建的發展方向，本刊記者采訪了普洛斯投資管理（中國）有限公司副總裁王沁。

記者：請您結合我國物流市場的發展，分析物流中心改擴建需求產生的原因。不同行業的客戶在使用普洛斯物流中心時，通常會提出哪些改擴建需求？

王沁：物流中心的建設，與整個國家的經濟發展方式和發展階段密不可分。商業社會的發展階段、發展速度和發展需求，不斷改變著市場與客戶對物流中心的格局、形態和功能的需求。再者，物流中心屬于長期性投資，由于需求變化的持續性和多樣性，需要對物流中心進行適時的功能調整、庫體結構改造和擴建等。

一般來說，由于客戶所處的行業不同，經營方式和物流需求也往往不同，因此普洛斯根據不同客戶的需要有針對性地進行物流中心改擴建。

如零售及電商，具有終端商業的業態特點，對物流中心及倉庫的快速響應能力要求比較高。這種情況下，物流中心需要增加裝卸口的數量，留出更大的周轉場地面積。同時，由于對周邊交通的便利和通暢性要求更高，因此物流中心園區動線設計，與外部交通的對接方式也成為改擴建的重要內容。

如對于快遞和運輸，中轉與集散是其主要業態特點；因此對于更多選址于地理樞紐節點上的物流中心，多元化功能的到離岸結構就成為主要的改擴建內容。此外，物流中心也要適應不同交通方式依托物流中心實施的轉換，最常見的是貨物物流單元的再組合，這就需要有大面積的轉場空間。

如汽車，對物流中心的整合性和綜合性功能提出更多的改擴建要求。為滿足整車存儲和銷售需求，功能相對簡單的停放空間面積相對較大，同時，從汽配角度，不同配件倉庫一應俱全，其存儲產品差異很大，因此對物流中心的改擴建需求也很大。而整個物流中心為適應汽車業態的物流需求，必須形成園區動線的合理結構。

如第三方物流（3PL），對物流中心結構和系統的完整性有更高要求。3PL客戶多樣性的特點，要求物流中心實現物流運營的存儲、分揀、加工等能力要一應俱全，又需要滿足車隊管理、人員安置等衍生性要求。

如醫藥和冷鏈，整體改擴建的定制化方式是其主要特點。其中，醫藥庫房需根據法規要求來改擴建，其合規需求是整體和細致的。其他冷鏈客戶對物流中心及倉庫的改擴建除功能要求外，還需要重點考慮設備裝置的投入產出問題，即有效的成本控制。

總體來看，當下物流中心的改擴建需求反映出兩種趨勢：一是物流中心功能向前移，靠近生產端，使得物流中心更樞紐化、更集中化和規模化；二是物流中心同時也功能性地后退，越來越接近終端，對配送、揀選、周轉能力要求越來越高。

普洛斯基于不同行業客戶對物流中心及倉庫差異化需求的深入研究，提出有針對性的物流中心及倉庫的改擴建解決方案，以此來滿足客戶不斷變化的業務發展需求，幫助客戶優化改擴建和運營成本，從而有效提高其市場競爭力。

記者：那么，物流中心改擴建應包括哪些內容？改擴建過程中需要考慮哪些因素？

王沁：物流中心的改擴建需要從硬件、軟件兩方面著手。在硬件方面可以考慮以下內容：

其一，庫門的設置與設計，為滿足快速的吞吐作業，物流中心需考慮增加裝卸口數量。由于裝卸口數量增加，庫內就需要更多的暫存空間及相應交通動線，因此開放式的作業面也隨之被放大。

其二，物流中心及倉庫實施雙層和多層的建筑結構，是很多一線城市迫于地價和物流業務被極速放大但不宜多點設置而較被動采取的方案。為方便吞吐，車輛能夠到達和停泊上層月臺，有條件的物流中心多會設計坡道，各種車輛能夠直接抵達上層空間進行裝卸作業。但同時，為解決庫區高層的承載能力，需在下層倉庫增加柱網。這種情況下，一層或二層的使用面積會相應減少。

第三，如果沒有建立坡道的空間與可能，上下層倉庫間轉運貨品除采取升降梯的傳統模式外，也可以采取傳送帶或托盤升降梯等單純貨物轉運的模式和裝備，這樣可以利用有限空間發揮最大的功效。

當然，硬件改造名目繁多，需要在實踐中邊應用邊總結。

從軟件方面來看，物流中心及倉庫改擴建項目對信息化建設的需求是最突出的。隨著WMS系統、TMS系統、視頻監控及安防系統、消防系統等應用越來越廣泛，根據倉庫經營者的關注點（如倉庫的利用率、經營狀態、信息共享等）來進行相應的信息系統的升級，已經是當前物流中心及倉庫改造的核心部分。

再有，冷鏈類如醫藥、食品物流中心需要實現溫濕度的控制，要對常溫倉庫的墻體、通風系統、制冷系統等進行改造。另外，針對不同貨品對存儲溫度的差異化需求，不同溫區的改造設計就成為低溫物流中心技術改造的關鍵內容。

除軟硬件外，我們還必須關注以下兩個方面：一是滿足硬件和軟件之間的兼容性要求。建筑體、設施設備和信息系統以及布局結構之間所搭建的無障礙體系，是整體考慮物流中心及倉庫合理應用和順暢操作的關鍵所在。二是通過融資租賃和供應鏈融資的方式，解決客戶對物流中心及倉庫改造的財務問題，是提升改擴建等級并利于使用的優化途徑。

記者：在物流中心改擴建完成后，應如何進行效果評估？

王沁：物流中心改擴建效果評估主要考慮改造后的物流中心是否與企業的業態及產業規模相匹配。如果不匹配，則可能無法滿足客戶的業務需求，或者帶來成本的浪費。這取決于客戶對行業發展趨勢的把握，以及對市場變化的適應能力。

所謂，讓專業的人和團隊去做專業的事情，就是要從相對專業的角度去完成對物流中心及倉庫的改擴建。同時，強化投資預測和建模是很好的前置評估方式。

記者：在您看來，物流中心改擴建呈現出哪些發展方向？

王沁：物流中心改擴建的發展方向主要包括以下幾點：

一是定制化。在當前市場背景下，定制化已經成為物流中心及倉庫改擴建的一種重要方式和趨勢。對普洛斯來說，不需要直接干預客戶對倉庫的改造工作，而是選擇基于一些通用的物流功能進行定制化改造。這種定制化改造包括整體定制化和局部定制化兩種方式。

二是加工功能。除了儲存、分揀外，增加加工區域和功能配套。對終端商品服務和包括分裝、組合等在內的加工需求，決定了對物流中心功能進一步改擴建的方向。

三是多溫區。從溫度需求來看，冷鏈物流中心的多溫區模式是一種重要的發展趨勢。

四是自動化。自動化、半自動化和人工智能物流裝備，在合理應用的前提下，能有效提升物流中心及倉庫的作業效率，降低綜合成本，也是未來物流產業發展的趨勢。

五是單元化。即采用單元化物流載存設備，在物流中心及倉庫空間、設備等趨于大規模標準化實施的情況下，可以實現貨物的無縫轉場，提高效率，降低整個供應鏈的成本。

六是兼容性。由于物流中心及倉庫實質是多種技術、裝備設施、人員和建筑體間的協同作業空間，因此各種元素的兼容性協同應用是有效提升物流中心使用價值的重要體現，也是改擴建的關鍵內容之一。

記者：請您結合具體的業務需求，闡述物流中心改擴建的方案規劃與實施要點。

王沁：以醫藥庫的改造為例，首先要充分了解國內醫藥產業名目繁多的質量管理規范和認證體系，醫藥質量的管理認證體系在涉及倉儲運輸方面有著非常嚴格的法定標準，如醫藥商業公司倉庫需要遵守GSP標準。

其次從技術角度，需保障不同藥品存儲于不同的溫濕度環境中，以此保障藥品的安全，這樣就引發了溫濕度管控技術的全面應用，同時保溫技術的應用也是推動節能環保的重要因素。

第三，根據客戶的經營業態來調整改造方向與結構，如：F2B、B2B和B2C的經營模式將決定了物流中心的作業動線設計。

第四，根據客戶的經營品種對儲存要求的差異來設計改擴建的平面布局，如：串味藥品、有毒藥品、放射藥品、精神麻醉藥品、中草藥和飲片等等。

而對于冷鏈類物流中心，也要根據不同的產業類型和儲存商品的差異要求，對物流中心的改擴建提出不同的解決方案。