淺析房地產項目投資風險評價

□李清黎

（天方藥業有限公司設備工程部河南駐馬店463000）

淺析房地產項目投資風險評價

□李清黎

（天方藥業有限公司設備工程部河南駐馬店463000）

房地產投資風險的主要構成也可以分為投資風險的影響因素、可能發生的風險事件和可能發生的風險方面損失三個部分。由于房地產項目投資風險較大，可能帶來的風險會給項目帶來較大的損失，因此，為有效地識別和規避風險，要過風險分析，盡量減少因外部條件變化時對投資方案經濟效果的影響風險，就是需要對風險進行辨識、估計和評價做全面、綜合的研究。

房地產項目；投資風險；風險評價

1　房地產投資風險的特征

房地產項目投資作為一種高投入、高回報和高風險的投資，其投資風險具有以下特征：（1）風險多樣性且集中度較高（2）風險的系統性和傳遞性（3）風險的長期性和整體性。

2　房地產項目投資風險評價存在的問題分析

目前房地產項目投資風險評價存在如下誤區：

一是風險評價的一次性。很多房地產項目投資分析只是在項目建議書或可行性報告中對風險進行了簡要說明，認為評估后的風險在建設過程中加以防范就可以了，而沒有進行全過程的風險評價。

二是僅進行定性風險評價。傳統的風險評價對風險信息和數據采集缺乏目的，風險評價的難點是缺乏有效的風險數據，對定量的風險評價方法應用會因數據難以獲得或數據不精確而造成風險評價的偏差，送樣使得風險因素不能定量化，只能夠憑借經驗或定性的風險描述來確定風險，更無法分析風險各風險因素對項目目標的影響程度和其相互之間的關系。這也導致不能得到有效的領域知識的積累，不利于提高管理水平。

三是單因素風險評價，沒有建立科學的風險評價體系。傳統的房地產項目投資風險評價集中于項目可行性分析階段，分析的主要內容也僅限于某些具體的單因素指標進行評價，如財務風險指標、經濟效益風險指標、社會風險指標等，而缺乏整體的綜合性風險評價。多數項目實施風險評價沒有科學的體系，只是根據項目經理或專家的主觀經驗判斷而定，實際效果往往不能得到正確的評估和對待，造成在風險管理規劃和對策上具有較強的隨意性。

因此要結合實際房地產項目投資風險的復雜性和系統性，對風險數據進行分析，找出風險評價的關鍵影響指標，構建基于粗糙集綜合評價的房地產項目投資風險評價模型。

3　基于粗糙集綜合評價的房地產項目投資風險評價模型

3.1房地產投資風險指標體系的建立原則

（1）綜合系統性原則。由于房地產投資風險指標體系的指標之間存在著復雜的關聯關系，所以風險評價指標的建立需要綜合全面地考慮各個因素，并且將這些因素整理成為一個具有層次清晰、邏輯嚴謹的多層次結構，對整個風險因素進行分析。

（2）科學性原則。科學性作為風險評價指標體系建立的最基本的原則必須要滿足以科學原理為出發點，嚴格遵循科學研宄規律，不以個人主觀價值為轉移，這樣才能做到有說服力。而這也是一切投資決策的前提與基礎。

（3）互不相容性原則。在建立指標體系階段要對某些可能存在交叉或者相容的指標進行獨立化或者合并化的處理，從而保證指標體系的互不相容性。

（4）可操作原則。建立風險指標體系不僅需要在理論上是科學可行的，而且更重要的是要在具體操作的時候能夠具有可行性。

（5）可比性原則。如果想要將風險指標體系設計的科學合理、可操作，那就需要做到這些指標在橫向與縱向可以進行比較。這就要求對于風險指標的評價標準是相同的，或者能夠在量化處理階段能夠將這些評價標準進行歸一化處理。

（6）全面性原則。對于房地產投資的風險指標建立，必須要全面的反應其特點與要素。不能缺失或者遺漏任何一個方面和指標。要做到把問題全面的反應出來，從而才能為后續的風險分析做好前期準備。而要做到全面性就需要對風險識別的方法和過程熟練掌握，這樣才能將風險因素全面地識別出來。

3.2房地產項目投資風險評價指標體系建立

參考各種指標體系構建的文獻，結合風險識別和分析得出的風險影響因素，在該指標體系中，從環境風險、建設前期及施工風險、銷售租賃風險與其他風險等4個方面的18個指標構建評價指標體系，如表1所示。從而為風險的綜合評價提供了基礎和依據。

3.3基于粗糙集的風險評價模型構建

3.3.1建立初始評價指標及樣本獲取。根據粗糙集理論，將房地產投資風險評價指標體系構建一個信息系統，該信息系統描述為一個四元組S＝（U，A，V，F），其中U＝｛u1，u2，…，um｝是一個非空有限集合，稱為論域。U中的每個元素稱為一個對象或樣本單位；A=｛琢1，琢2，…，琢m｝稱為屬性集合。

表1　房地產項目投資風險指標體系

3.3.2評價指標評分等級確定。評價指標中定性因素較多，需要通過專家打分法將定性指標因素定量化，因此，確定對評價對象作出評價結果所構成的評價集合。設V=（v1，v2，…，vm）為評語集，可根據實際情況用不同等級或數字表示。一般將評價指標的風險等級劃分為化0.1，0.3，0.5，0.7，0.9五個等級，其中分值越大說明風險越大。指標等級介于兩相鄰等級之間的相應評分為0.2，0.4，0.6，0.8。

3.3.3樣本數據處理。由于粗糙集理論只能處理離散數據，處理數據用的是符號化的分析方法，屬性值常為0，1，2等離散數，在獲得專家風險評價數據后要進行數據離散化和歸一化處理。該過程面對的主要問題是確定區間的個數，本文根據專家意見設定風險等級為5級，即：很低、低的、普通、高的、很髙，那么它的取值范圍分別為［0，0.3］，（0.3，0.5］，（0.5，0.7］，（0.7，0.9］，（0.9，1］作為評價準則集，在此基礎上進行分析，將分類后的數據依次定為（1，2，3，4，5）。最終得到經處理后得到的初始決策信息表，如表2所示。

表2　離散化建設工程項目風險決策信息表

3.3.4確定指標權重。屬性約簡是粗糙集理論的核心內容之一，在房地產投資風險指標屬性約簡過程中，需要對各指標信息所保留的知識（屬性或等價關系）進行約簡分析，刪除掉那些冗余的指標信息，使評價更加精簡。房地產項目投資風險評價指標粗糙集屬性約簡的基本步驟是運用粗糙集方法軟件通過指標信息數據分析，通過屬性約簡刪除決策信息表中重復對象，并對可能存在的冗余的條件屬性進行處理，降低信息表中屬性維度，從而求出評價対象的約簡指標。

本文將條件屬性集｛u1，u2，…，u18｝等18個指標在Rosetta中進行約簡，采用GeneticAlgorithm約簡算法，得到相對屬性集合的核，即Core=｛u3，u6，u8，u15，u17｝；分別是指經濟方面的風險、管理方面的風險、施工組織風險、市場上面臨風險和競爭對手風險。以此為起點按照屬性的不同和必要性，逐步的選擇最重要的屬性來進行屬性的相對約簡，那么設為指標集R=｛r1，r2，r3，r4，r5｝。利用信息熵，計算指標的重要度，并將所得數值進行歸一化處理，確定各個指標的權重。wi=Sr（ri）/∑ki=1SR（ri）（i=1，2，…，k）。

3.3.5綜合評價分析。通過獲取的指標權重以及指標值的意義，可以建立如下綜合評價結果wiyi。對該房地產項目投資風險求其綜合值，根據評價值的高低，來加強對房地產項目的風險管理，確保關鍵風險指標加強監控和制定預防措施。

4　房地產項目投資風險應對策略

房地產項目投資風險應對是指對項目風險制訂并實施合理的處置措施。其實質就是在項目風險識別、分析和評價的基礎上，積極采取的控制措施，降低風險所產生的損失。不同的風險類別和不同的風險影響程度應采取不同的風險應對措施，常用的風險應對措施有風險回避、風險損失控制、風險分散、風險轉移等。針對房地產項目投資的特點，風險管理是一個系統的工程，在項目風險管理過程中，要注重對整個項目階段前期的市場調查和分析，加強設計、采購和施工等階段的風險管理；同時也要注意項目后期資金回籠風險。

結束語

房地產項目投資風險管理是一個復雜的系統工程，在評價過程中要根據風險管理理論框架，從不同的階段對風險因素進行識別分析，進而進行風險評估，獲取其對整體風險的影響。針對風險評價分析出的結果，對風險源和風險事件積極采取針對性措施預防和管理風險因素，不斷完善風險管理體制。這樣才能更好的實現房地產項目投資經濟效益和財務效益。

1004-7026（2016）10-0079-02中國圖書分類號：TU721

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本文10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.10.055

李清黎（1973-），女，河南省平輿縣人，高級經濟師，主要從事項目工程管理、投資管理。