房企運(yùn)營半年考

文青

【事件】

2016年上半年，證監(jiān)會房地產(chǎn)行業(yè)142家A股房企營業(yè)總收入總和約為5876.48億元，較2015年同期的4226.53億元增長了約39.04%。

同期，這百余家房企資產(chǎn)負(fù)債合計約4.28萬億元，較2015年年底增長了約10.79%。

因此，盡管房企行業(yè)的營業(yè)收入保持了良好增長速，但在資產(chǎn)負(fù)債率同樣不斷高漲的背景下，這百余家房企的營業(yè)凈利率在去年年底進(jìn)入“個位數(shù)時代”后，進(jìn)一步走低。

【述評】

2016年上半年，房企似乎迎來“最好的半年”。包括恒大、碧桂園、龍湖地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企公開上調(diào)了今年的銷售目標(biāo)，調(diào)整幅度均在20%左右。調(diào)整幅度最大的恒大甚至調(diào)高了50%，從2000億元調(diào)整到了3000億元。

營業(yè)收入的大幅增速反映出市場的火熱。得益于上半年一線及熱點二線城市的熱銷，銷售金額前100的房企（包括A股及內(nèi)房股）今年上半年的銷售金額總和約22891億元，較去年同期的13806億元同比增加了65.8%。

銷售大幅增長帶來的一大好處就是使得房企經(jīng)營現(xiàn)金大幅流入。以恒大為例，截至6月底，恒大2120億元的現(xiàn)金余額中，有1100億元便來自于銷售款。

由于房企貨幣資金充裕，負(fù)債水平穩(wěn)中有降，行業(yè)整體償債能力較強(qiáng)，杠桿風(fēng)險可控。與此同時，今年上半年的貨幣政策依然保持較為寬松的狀態(tài)，大量的房企發(fā)行了低息的公司債。對于房企而言，一方面低成本的公司債能夠為房企及時補(bǔ)充血液；另一方面它可用于替換高成本的外債，這也在一定程度上優(yōu)化了房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)風(fēng)險。

然而，從另一個層面看，收入的大增并未直接帶來營業(yè)凈利率的增長，上半年房企營業(yè)凈利潤進(jìn)一步下滑，達(dá)到歷史新低的7.6%。受到地價增速跑贏房價的影響，房企的凈利潤、毛利潤均被蠶食。

此外，高地價讓房企對拿地，尤其是在一二線城市的拿地風(fēng)險預(yù)估值上升，對像碧桂園這樣迫切擴(kuò)張一線市場的房企而言，合作拿地或合作開發(fā)能夠降低風(fēng)險。但這也帶來另一個弊端——歸屬母公司股東的凈利潤下降。這也是銷售業(yè)績增長而營業(yè)凈利率下滑的另一個原因。

綜上所述，正如國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所房地產(chǎn)研究室副主任邵挺博士所言，中國房地產(chǎn)投資和需求的峰值均已到來，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)歷史性拐點。對于房企而言，把握好今年下半年的行情動向，緊密追隨趨向所致，在年底交出一張滿意的答卷便不是夢想。