我國地產開發和銷售主要指標完成情況及其增速分析

王玉蔚　劉　青

我國地產開發和銷售主要指標完成情況及其增速分析

王玉蔚劉青

房地產行業的發展一直備受矚目，我國地產開發和銷售主要指標完成情況直接影響我國的國內生產總值變化。近幾年，受經濟和法律因素、國民需求等影響，房地產行業的發展速度緩慢，行業內急需改革和扶持，國家不斷出臺新政策，旨在刺激該行業繼續蓬勃發展。

地產開發；地產銷售；增長速度

房地產行業一直是人們和國家較為擔心的行業，2015年以來，我國出臺一系列政策來刺激房地產行業，但是房地產行業并不樂觀。2015年3月5日上午，十二屆全國人大三次會議上，李克強總理在政府工作報告中首次提出“互聯網+”行動計劃。通俗來說，“互聯網+”就是“互聯網+各個傳統行業”，但這并不是簡單的兩者相加，而是利用信息通信技術以及互聯網平臺，讓互聯網與傳統行業進行深度融合，創造新的發展生態。2015年下半年，隨之而起的是實體房屋中介鏈家所經營的鏈家網，鏈家網將傳統的商品房銷售與互聯網相結合，并且迅速發展和傳播起來。

2015年8月25日，央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點，成為2015年的第四次降息，至此，商業貸款首套房年利率最低為4.87%。而以北京公積金為例，北京5年期（含）以下公積金貸款利率由3%下調至2.75%；5年期以上的貸款利率由3.5%下調至3.25%。刷新了近20年歷史最低紀錄。點評降息的同時還有降準，這意味著銀行將釋放更大規模貸款，房貸將更好申請，購房者利息支出也更少。8月31日，住建部、財政部、央行下發通知，下調公積金二套房的首付比例。此次下調，很大程度上也會刺激二套房的購買欲，從而活躍房地產市場。

一、影響我國地產開發和銷售的宏觀因素

國家出臺一系列政策，旨在刺激我國的房地產行業能夠蓬勃發展。從宏觀來看，影響我國地產市場的因素一是作用在房地產開發的過程中，二是貫穿于房屋銷售的過程中。

1.影響我國地產開發指標的宏觀因素

⑴資金的流動性。資金是房地產開發與投資過程中的決定性因素，資金的來源與數量、資金量的保證等對項目開發至關重要。一般來說，資金的來源途徑主要有：自有資金、銀行貸款、預收房款等。在開發的過程中，大多數建筑商是先墊付資金，而后通過墊資所取得的憑證與開發商進行結算。墊付的資金除了自有資金，剩余的就是從銀行或者其他機構借款而來，由于很多規模較小的建筑商無力承擔巨大的開發費用，也沒有辦法承擔墊資的風險，只能被迫放棄開發，進而就會影響房地產的開發。而開發商的資金想要完全地收回直至實現利潤，必須是完成所有的房屋銷售，這并非一件簡單的事情，所以，他們的資金流動性往往也很弱。資金回流受到阻礙，地產的開發就會受到影響，由此可見，資金的流動性是影響我國地產開發的決定性因素。

⑵土地使用權的獲取。根據我國土地所有權和使用權分離的理論，土地的所有權歸屬于國家，而土地的使用權可以通過市場進行有價轉讓。根據土地分布的區域不同，可以把土地大體分為新城區土地和舊城區改造土地。

地產開發項目一般有：住宅、商業地產、辦公樓和其他等。一般來說，新城區土地地處偏遠，在郊區或者城市邊緣部分，進行房地產開發時，需要考慮所開發土地的位置，分析決策所要開發的項目。新城區一般設施不是很齊全，需要開發者自行開發建造，會給開發增添很多阻礙，所以，開發商在選擇新城區土地時考慮的因素就會多一些，某種程度上也影響了房地產的開發。

隨著社會的不斷發展，人口的不斷增加，很多城區內的房屋變成了老舊危房，配套設施需要改進，便需要進行舊城區改造。一般進行舊城區改造的土地價格都比較高，但改造過后的利潤也很大，變成房地產開發商眼中的“大蛋糕”。因此，舊城區改造土地的獲取，也變得尤為困難。

⑶市場的需求。商品經濟條件下，需考慮生產和銷售之間的關系，也就是市場的供求關系。地產業也是如此，房地產開發取決于市場的需求，如果市場的需求很大，供應不足，開發自然就會增多。反之，房地產開發就會減少。

2.影響我國地產銷售指標的宏觀因素

⑴經濟因素。影響我國地產銷售的主要因素就是經濟因素。主要有國民的收入、房產的價格和房產的效應等。其中房價和國民收入分配中的資本收入之間存在著相互作用的關系。房價上漲1%會使資本收入份額提升0.16%～0.43%，資本收入份額上升1%則會推動房價上漲0.39%～0.54%。當然這種相互的關系也不是絕對的，也存在地域上的差異。［1］在分析經濟因素對房地產銷售指標的影響時，不能絕對地說收入增加就會促進房產的銷售，或者房價升高會阻礙銷售。收入與房價的影響是相互的，在經濟因素中也是最主要的。

⑵法律政策因素。近期房地產政策利好頻頻出臺，“330房貸新政”，“二套房首付降至4成”，“營業稅免征期限5年改2年”，“公積金新政”等，一個接著一個。這些新政都明確顯示房地產的小陽春到來了。房地產政策的不斷出臺刺激，顯示中國政府對樓市調控由限購從嚴到政策支持的轉變。2015年，國家四次降低貸款利息，也可以看做從側面刺激了我國地產的銷售。2015年前5個月，18家典型房企的銷售金額為5655億元，同比增長2%；銷售面積為5418萬平方米，同比增長6%。國家統計局數據顯示，2015年10月，我國商品住宅銷售面積同比增長7.9%，商品房銷售面積同比增長7.2%。自2015年不斷出臺相關利好的房地產政策以后，我國房地產銷售呈現了穩步提升的狀態，由此可以得出結論，法律政策也是影響我國房地產銷售的一個重要因素。

二、我國地產開發和銷售主要指標完成情況及增長速度分析

1.房地產開發和銷售指標及增長速度

國家統計局的數據顯示，2012-2014年，我國地產的投資總額仍處于逐年上漲趨勢，但增長速度變慢。其中住宅投資額占總投資的份額明顯減少，可以看出，我國地產開發和投資的方向逐漸轉向商業地產和其他地產。2012-2013年，房屋施工面積增長16.1%，到2014年末，房屋施工面積僅增長9.2%。然后，房屋新開工土地，2014年較2013年減少10.7%，我國房地產開發從2014年起，開始走下坡路。

2012-2014年，雖然新開工面積不增反降，但是由于地產業經營周期的特殊性，我國地產的竣工面積逐年上漲。2014年，商品住宅房的竣工面積較去年同期增長2.6%，但是，商品房的銷售面積卻出現了負增長。自2009年房價迅猛增長以來，對于商品房銷售的影響并不大，反而，因為國民需求、人口增長、國民恐慌心理等因素，使商品房的銷售面積不斷增加。直至2014年，商品房銷售出現了負增長，我國地產業的發展開始回落。（見表1）

2014年，我國地產的資金來源中，國內貸款和個人按揭貸款所占份額約為

28.6%，只比2013年增長一個百分點，而資金總額2014年和2013年幾乎持平，由此可見，由于商品房的銷售處于萎靡狀態，地產業的資金回籠就受到阻礙，資金量得不到保證，也影響了房地產業總體的開發與投資。

表1　2012-2014年房地產開發和銷售主要指標完成情況及其增長速度

2.房地產開發和銷售指標評價及增長速度分析

2012-2014年國內生產總值逐年上漲，但總體增長速度開始放緩。全社會固定資產投資包括基本建設投資、更新改造投資、國有單位其他固定資產投資、房地產開發投資、城鎮集體固定資產投資、聯營經濟、股份制經濟、外商投資經濟、港澳臺投資經濟及其他經濟類型的固定資產投資，農村集體5萬元以上固定資產投資，城鎮工礦區私人建房投資和國防、人防基本建設投資。根據國家統計局數據顯示，2012-2014年，全國固定資產投資總額明顯增高。從經濟統計層面上看，把全社會固定資產投資按照三大產業分類，其中第三產業，即交通運輸、倉儲和郵政業，信息傳輸、計算機服務和軟件業，批發和零售業，住宿和餐飲業，金融業，房地產業等所占比重最大。房地產業作為第三大產業，對國內生產總值的影響不容忽視。（見表2）

表2　2012-2014年國內生產總值及全社會固定資產投資額

通過表1和表2中的數據，可以計算我國房地產市場的幾個主要的指標評價。包括三大類：國民經濟協調關系指標，市場協調指標和內部協調指標。（見表3）

表3　我國房地產市場主要指標評價

（1）國民經濟協調關系指標。從2012年起，連續3年，我國房地產開發投資額占全社會固定資產投資的份額都低于正常范圍。說明我國全社會固定資產投資雖然青睞第三產業的投資，但是不再偏向于房地產行業。商品房囤積，銷售受阻，使開發商對房地產開發望而卻步，投資者選擇投資的時候，也開始尋找其他熱門產業，冷落了地產業，促使2013年下半年以來，房地產行業逐漸萎靡下來。房地產投資增速回落，“房地產投資增長速度/GDP增長速度”所反映的指標基本與市場情況相一致。通過對國民經濟協調關系指標進行評價，可以初步得出結論：我國地產業發展速度變緩，對房地產的投資份額在減少。

（2）市場協調指標。在市場協調評價指標評價中，“銷售面積/竣工面積”指標偏離正常范圍，近幾年，商品房的銷售面積與竣工面積的比值大于正常范圍，說明這段時間對于商品房的需求比較旺盛。結合表1，2013年我國商品房的竣工面積較前一年有所縮小，但是對商品房的需求很大，商品房的銷售面積增長很快，導致市場協調指標很大程度偏高正常范圍。2014年，市場做出了調節，加大投資的同時，竣工面積也有所增長。然后，商品房逐漸趨向于飽和狀態，銷售跟不上，指標也逐漸回落。

（3）內部協調指標。內部協調指標中的兩項主要比值基本都在正常的范圍里。我國房地產業新開工面積和施工面積相對比較協調，符合市場的基本需求。目前，我國整體的經濟仍處于經濟發展的初期，住宅的竣工面積應當占所有商品房竣工面積的80%～90%。最近3年，住宅的完工面積占所有商品房竣工面積的比重略低于正常范圍的下限，由此可見，我國房地產業仍應專注于住宅的開發與建造。

三、未來我國地產業可能的發展趨勢

1.房地產行業告別高速增長，行業改革需求加大

就目前的數據來看，我國房地產行業將告別高速增長模式，逐漸趨于平緩。近年來，國家不斷地出臺一些政策，刺激房地產業的發展。2015年，央行五次降準降息，大大減少了購房者的購房利息支出，刺激了購房欲望，逐漸穩定了房價。政策刺激帶來的銷售溫和回暖并不能改變整個行業下行的趨勢。房地產的庫存和房地產企業的資金壓力都在持續加碼。未來，我國房地產行業很可能趨于穩定的狀態，發展緩慢。除了穩定市場以外，行業內部也需不斷完善并且做出改革。

2.老齡化進程加快，影響房地產需求釋放

目前，我國人口的出生率逐漸下降，預期壽命穩步提升，逐漸步入老齡化社會。據數據統計計算而知，到2015年年末，我國人均擁有住宅可能達到1.08套。老齡化進程加快，間接影響到對住房的需求。對住房的基本需求已經基本滿足，未來，應當注重提升住房條件。開發商投資開發的過程中，應更多地關注商品房周邊的環境以及配套設施的建設，逐步轉型擴大需求，才可以更好地發展房地產行業。

3.城鎮化對房地產行業的促進作用或將減弱

2013年我國的城鎮化率為 53.73%，比照發達國家平均 80%的城鎮化率及發展趨勢，理論上我國依然處于城鎮化快速發展階段。2013年，我國第三產業占GDP比重為46.8%；主要發達國家第三產業占比在50%附近時，城鎮化率基本都在70%以上。長期以來，城市中常住非戶籍人口并沒有享受到相應的社會福利和待遇，并且統計方式可能存在一定的誤差，造成我國的實際城鎮化水平存在低估可能。戶籍制度改革將取消農業和非農業戶口的區別，使得原來的這些常住非戶籍人口將逐步獲得城市戶籍。因此從統計數據來看，城鎮化率將會保持快速增長，但這種增長對房地產市場和經濟的帶動作用或將減弱。

四、結論

我國房地產開發和投資份額的增長速度逐年減少，由此可知，房地產業的發展受到了阻礙。隨著社會的發展，因為土地價格、人口老齡化、資金缺失等因素，地產開發和投資遇到了挑戰。我國地產業對國內生產總值有很大影響，跟房地產相關的產業也很大程度影響到我國的GDP增長，因此，國家不斷出臺新政回暖房地產市場。未來，我國地產業或許不會瘋狂發展，但仍舊是支撐我國GDP不斷增長的龍頭產業。

［1］高東勝，馮濤.房地產價格與國民收入分配互動關系［J］.財經科學，2011，11（11）：44-52.

［2］岳小喬.2015年我國房地產行業發展現狀分析［N］.人民日報，2015-03-15（6）.

［3］李克強.關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見［S］.［2015］40號，2015-07-06.

（作者單位：遼寧師范大學會計系）

10.16653/j.cnki.32-1034/f.2016.19.009

國家自然科學基金項目（項目編號：71172120）］