我國小產權房面臨的現實困境

摘要：近年來，建在集體土地上的小產權房已規模化生成并逐步做大做強，具備了相當深刻的社會影響力，成為政府不得不理性應對的一個社會熱點問題。文章從小產權房的發展背景和促使其存在的社會經濟因素方面，介紹了當前小產權房面臨的現實問題和困境。

關鍵詞：小產權房；供求悖論；利益分配；政府治理

中圖分類號：D9232文獻標識碼：A文章編號：1671-864X（2016）09-0057-01

小產權房是指在農村集體土地上違法或違規修建的，沒有獲得縣級及以上國土和房屋產權管理部門發放的具有法律效力的國有土地使用權證和房屋所有權證的房屋和其他建筑物。

從社會背景來看，隨著城市化的推進以及住房市場化改革的深入，房價的上漲，使越來越多的人由于收入原因和居住質量原因選擇購買小產權房。這就為小產權房的供給規模增加提供了依據，由于沒有獲得具有法律效力的房產證，其權利是不完整的。其次，從政策制度層而來看，小產權房問題背后的制度性原因是多樣的，包括城鄉二元土地制度造成的“同地不同價”和“同地不同權”，單一的市場化住房供給制度實施后形成的住房供給困境，土地經濟利益導致基層政府（鄉鎮與村）與農民、開發商和購房者合謀的政策性行為。

當前我國小產權房面臨的現實困境重重，主要有以下幾個方面

一、陷入供求悖論

雖然城鄉和住房建設部、國土部等多部門聯合出臺相關政策“清剿”小產權房，但是小產權房還是出現了“供求兩旺”的發展態勢。這是一個供求的悖論。

從需求方而來看，對小產權房的需求主要來自幾個方而：中低收入者對住房這個必需品的需求；中高收入者對住房的改善性需求；投資者對政府的投資性需求和盈利性工業單位和商業單位對生產和經營場所等的需求。多種需求疊加在一起就產生了對小產權房的強勁需求。但是，在國家壟斷土地一級市場和單一的商品房供給體制下，地方政府對土地財政的需求、開發商對暴利的需求、投機和投資性購房需求等都“附著”在人們對住房的剛性需求上。在收入不平等程度不斷擴大以及房價不斷高漲的情況下，越來越多的中低收入者會被“擠出”商品房有效需求者的行列，被動地進入沒有正式制度保證的小產權房購買者行列。

在“法不責眾”預期的推動下，被擠出商品房購買的人群就會繼續被動地選擇進入小產權房購買者的行列。由于土地產權制度等約束，在需求力量和供給力量作用下的“均衡”結果卻得不到國家的承認。這是一個供求的悖論。

二、制度困境

小產權房制度困境的實質是己經在現實中實行的經濟意義上的產權能不能得到國家意志的認可，變為法律意義上的產權。在現行城鄉二元土地產權制度下，農村的土地歸農民集體所有，農民可以在經過審批的宅基地上建設房屋，村集體可以利用集體建設用地建造房屋用于集體事業或者集體企業等，在農民集體所有的土地上建造的房屋不能賣給城鎮人口等。國家壟斷土地供給的目的，一是為了獲得可觀的土地出讓金收入，用剝奪農民權益的辦法來支持城市發展；二是為了防比在多元土地供給主體下，出現侵占耕地資源等情況。在城鄉二元土地產權制度背景下，小產權房在需求力量和供給力量的作用下如“雨后春筍”般發展起來。但是，小產權房不能獲得法律制度的認可，只能實現經濟意義上的產權。在這樣的制度困境下，打破城鄉二元土地產權制度，實現“同地同價”和“同地同權”就可以從制度層而解決小產權房問題。不過，這一過程是不同利益主體博弈的過程。

三、利益分配困境

在商品房開發過程中，主要的參與者是國家與地方政府、開發商、購房者等。開發小產權房的利益分配中則“缺席”了國家和縣級及以上地方政府等利益主體。在商品房和小產權房的開發過程中，各個利益主體的經濟收益來源和比例是不一樣的。從收入來源看，在商品房開發中，農民、農民集體和鄉鎮政府等主要通過土地征收補償來獲得相關收益，而縣級及以上地方政府則可以獲得豐厚的土地出讓金收益；在小產權房的開發中，農民、農民集體和鄉鎮基層政府等主要通過土地和房屋租金等獲得相關收益，而縣級及以上地方政府可能無法獲得相關的收益。在商品房和小產權房開發中我們都假設開發商能夠獲得相當的收益，而購房者可以通過相對便宜的小產權房價格而降低貨幣支出。

由以上的分析可以看出，在小產權房開發中，政府（中央政府和地方政廊僅僅作為住房政策的制定者、執行者，不能有效參與利益分配。在這樣的狀況下，政府卻通過壟斷“標準制定權”和房產證“發放權”而對小產權房的利益相關者的權利不予承認。這就是小產權房的利益分配困境。

四、法律困境

在我國的城市中，房屋產權采用了“土地使用權十建筑物所有權”的組合性產權，其特點是兩者的主體是一致的，處置時需要共同出讓這兩種權利。當然，依據現行法律規定，“附著”城市土地使用權的土地必須是國有性質的。小產權房不被法律承認的根本原因就是物理上承載小產權房的土地是非國有性質的。

在現實中，物理上承載小產權房的土地是農村集體所有制性質的，在此基礎上建立的房屋產權僅僅得到小范圍的承認，如土地使用權和房屋所有權僅僅得到了鄉鎮基層政府、農民集體和農民的承認，這構成了經濟意義上的產權。但是，如果經濟意義上的產權不能得到法律的承認，在現實的交易、繼承、處置等過程中會產生很多的不確定性。從某種意義上來說，小產權房的產權僅僅是一種或然性權利，不會受到法律明確的保護。小產權房能夠在經濟契約范圍內得到承認僅僅是由于交易雙方的承諾，且這種承諾得到了該范圍其他行為主體的尊重。當這種承諾與國家意志發生沖突后，這種具有私人性質的承諾就不會得到國家法律的保護。

小產權房問題由來已久，牽涉到多方利益主體，徹底解決該問題的難度較大，認清當前面臨的現狀至關重要，要從根本上解決小產權房問題，繞不開對我國現存的城鄉二元體制進行改革，核心內容就是變革農村集體建設用地使用權的流轉制度，但集體土地人市目前仍不具備可操作性。在當下，政府應當抓住推進城鄉一體化建設的契機，根據實際情況制定合理的政策，應在堅持利益均衡、區別對待、循序漸進以及維護穩定等原則的前提下，實現在現行法制框架內獲得最大的經濟社會效果的目標。

參考文獻：

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[2]于毅.標本兼治：淪小產權房問題的解決路徑[J].農村經濟，2013，（2）：17-21.

作者簡介：李凝（1991.1-），山西財經大學研三在讀，社會保障專業，研究方向：住房制度。