中小物業服務企業生存與發展淺析

高霞

摘 要：物業管理是建筑業、房地產業發展鏈條上的重要一環，和我們的生活息息相關。文章論述了物業服務公司尤其是中小公司的現狀及發展，并提出生存與發展的合理舉措。

關鍵詞：中小物業服務企業；生存與發展

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）29-0034-02

近年來，隨著社會經濟的發展，隨著房地產的不斷開發，作為其后續管理組成部分的物業管理的重要性在人們的生活中越來越顯現出來。現實中一些中小物業管理企業的生存狀況怎樣，存在哪些問題，企業前景和發展方向如何，這些敏感問題不由得引起人們的關注。

1 中小物業服務企業生存現狀

1.1 認識不足，缺少規范和科學意識，學習不夠

物業服務企業的管理認識停留在粗淺的表面上，缺少規范和科學意識。對《物業管理條例》的廣度和深度宣傳學習不夠。

我國第一家物業公司是1981年在深圳成立的，此后隨著各地樓市的迅猛發展，大大小小的物業公司也應運而生。而法規條例卻是滯后的，我國2003年頒布了《物業管理條例》，2007年國務院對相關內容進行了修改，今年年初國務院本著簡政放權，實行普遍性降費等原則，刪除了條例中對物業管理人員職業資格證書的要求。

其目的是為了讓企業提供更加優質的實質性服務。現實中一些大型規范化的企業狀況稍好，中小物業管理企業狀況堪憂，有些物業管理人員對物業服務的職責不清，對相關的物業政策、法規條文領會不透，服務目標不明確，服務質量差。少數業主對物業服務收費問題認識不到位，只享受權利，不履行義務。一些小區的業主缺乏法律意識，不能正當維權，引發服務者和被服務者之間的爭端。部分業主對小區服務出現的問題，不是通過協商處理和法律手段解決，而是采用簡單的拒絕交費等行為激化矛盾。

1.2 物業管理從業者的素質偏低，良莠不齊，缺少完善的 行業標準和從業人員行為規范

一些物業公司忽視員工自身建設，沒有專業技術培訓和職業道德教育，沒有嚴格的崗位職責，嚴格的工作標準、考核標準，很難會有優質的服務。

據一些統計數據表明，多年來，對物業服務不滿意排在前三的是房屋設備維修、小區綠化、安全保衛。房屋設備維修引發的爭議居首，很大一部分原因是房地產開發商與物業服務企業銜接不到位造成的。

按國家規定，開發商在取得預售許可證之前，必須與物業公司簽訂協議，事實上，當物業公司接手樓盤后，樓盤基本建設完畢。建設單位主要進行開發，至于后期是否符合小區使用需求、有哪些遺留問題會給后期的管理維護設置了障礙，就不在其考慮范圍內，更難以讓物業服務企業進行預防性的監管了。

據權威機構5年預測調查報告顯示，80%以上的建成小區存在開發遺留問題，業主找不到開發商，只能向物業反映。但物業公司只根據服務合同對業主提供相應的公共服務，承擔不了建設方應承擔的責任。

1.3 物業服務企業發展受到各方制約，監管力量薄弱

與物管工作相關的政府建設房管部門和物價部門起監管協調作用，隨著高層建筑的增加和一些小區現代設施的投入，政府質量監督部門也加大了對物業管理企業的監管力度。但實際上，物業服務企業本來就是保本微利企業，架不住本來低廉的物業收入支撐各方支出。

一些監管要收取相應費用，就拿本市某小區立體車庫的特種檢驗來說，質監局特檢所按定價標準，每年年檢每個車架要收取質檢費160元，廠家維保每個車架每年300元，加上人工費、電費等，直接造成機械車位管理成本加大，物業公司只能把這部分費用轉嫁到居民身上，居民不理解有怨氣，而物業公司也是在保本甚至是虧本經營。

所以，物業公司的發展不是孤立的，離不開政府有關部門因地制宜的政策支持，一些不切實際的舉措反而成了物業服務企業發展的“瓶頸”。

1.4 一些物管企業規模小，小而全，資源浪費，難以發揮 綜合優勢

無論是從職業道德、專業技術、應變能力、還是法律知識水平等方面都難以適應物業服務的需求，有些企業不能建立長效機制，人員不穩定，管理臨時抱佛腳，易產生矛盾和糾紛；業主委員會組織不健全，業主自我管理能力不強，只享受權利不履行相應的義務，認為物業服務企業是全職保姆，只要收了服務費，就應該解決住宅小區的所有問題，承擔社會服務工作和相關的一切責任。

物業服務費收繳率低，影響物業服務工作開展。少數物業服務企業重收費、輕服務及亂收費的現象，引起業主不滿；造成物業服務費收繳率低，有些物業服務企業收繳率只達到80%左右，致使物業服務企業處于經營虧損邊緣。

這在很大程度上制約著物業服務企業的生存和發展，也無法滿足業主對服務的要求，物業服務企業長期低成本運作，難以保證服務質量，長此下去，會嚴重影響物業服務企業正常運轉和物業產業的健康發展。

2 生存和發展合理的舉措

2.1 房企立信、物管合規、業主立德

正如有關物業管理方面的權威人士所言，好物業必須不可缺失這三個方面——房企立信、物管合規、業主立德。開發商的施工質量，總體把控上要做到盡職盡責盡心，減少遺留問題。物業服務企業的管理要規范和科學，嚴格按《物業管理條例》有關規定進行，按公開公正公平的原則由業主選擇物業服務企業。在房屋銷售之前，由建設單位選聘物業服務企業做好前期物業管理，應當簽訂書面的前期物業服務合同，讓物業服務企業參與早期管理，避免遺留問題的出現。

條例第二十二條明確規定“建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。” 如果現實中依法行事，引進市場競爭機制，相互制約，相互完善，也會產生高素質的業主群體，三方共同維護社區和諧。

2.2 物業服務企業要加強自身建設，制定現代企業管理 規章制度，規避經營風險，向規范化科學化方向邁進

隨著社會經濟生活的迅猛發展，物業服務企業不可能只有清潔、保安、收費這么簡單，伴隨著高層住宅的鋪天蓋地，需要物業管理越來越專業化、規范化、知識化、精細化。服務的廣度和深度發展都有了新的要求，電梯維保、電機維護、水箱設備維護、機械車位維護、電路的維護、監控設施維護、下水疏通處理、甚至門禁卡的設置等等。

除了質監部門規定的專業維保單位操作外，有些工作需要物業服務企業協助完成或獨立完成。所以好的物業服務企業應該有一支技術過硬的隊伍，或者有一些一專多能的人才儲備，還要有規范化的操作標準，崗位考核標準，建立員工激勵機制，走規范化管理道路。物業本是保本微利經營，理念就是取之于民，用之于民。法律賦予物業公司的權利有限，物業公司的經濟實力也是有限的。企業解決不了所有問題，非全職保姆。服務費收繳率低可以讓企業虧損，一件索賠案甚至可以讓一個企業破產。前幾年廈門某物業著名“丟車案”，還有時不時發生在我們日常中的汽車剮蹭索賠等，都是物業可能面臨的災難。還要建立完善規范的培訓教育體系，真正提高物業服務質量，最大限度地降低經營風險，必要時可運用法律維權。

2.3 建立現代企業制度，制定物業服務企業發展目標，一 些小企業可走規模化集團化發展道路

目前有些物業服務企業規模小，由于好多是物業服務企業與單位簽約服務，在一定的時間內，某物業公司可能會管理的面積很小，麻雀雖小，五臟俱全，運營成本很難降下來。從長遠發展的眼光看，可嘗試規模化集團化發展，這樣可火借風勢，順勢而為，但前提是一定要考慮到持續經營，考慮到可能要面臨更大的風險。如果管理跟不上經營，難以實現的話，可循序漸進，先標準化，再規模化。

總之，一個好的物業服務企業隊伍，要具備專業知識，經營頭腦，管理才能。要有生存壓力，競爭動力，努力提供優質服務

2.4 物業服務企業的發展，是要依賴大的環境的

政府相關部門要進一步加強對《物業管理條例》的宣傳工作。此項工作關系到廣大業主的切身利益，也關系到社區乃至社會的和諧與穩定。

政府職能部門還可指導和督促一些小區成立業主委員會，引導其充分行使選擇權和決定權，依法維護業主權利，履行相應義務，做好登記備案工作。

政府要加大規劃、協調、監管力度，對制約物業服務企業發展的不利因素，要進行一定的修訂和調整。涉及到物業服務工作的建設、發改、工商、規劃、財政、有關鄉鎮、社區、供水、供電等單位要綜合協調，各司其職，各盡所能，共同推進和諧社會建設。

加強審核申報批準制度，嚴把物管企業市場準入關，進行誠信經營評價，強化前期物業服務管理，形成強有力的監督制約機制。針對各類物管矛盾糾紛及時處理，保障業主和物業服務企業的權益。

總之，物業服務企業要科學發展，持續經營，促進小區和諧，謀求社會安定。

參考文獻：

[1] 中華人民共和國國務院令第379號，物業管理條例[S].