房地產估價的過程分析法

文/周曉平　江蘇國眾聯土地房地產評估咨詢有限公司　江蘇鹽城　215031

房地產估價的過程分析法

文/周曉平江蘇國眾聯土地房地產評估咨詢有限公司江蘇鹽城215031

我國房地產業是一個資金要求巨大，政策性強，投資周期長，又與民生關系密切的行業。房地產行業以及金融業等相關行業的繁榮推動了房地產估價行業的崛起與發展，房地產估價的方法也越來越重要。目前，在我國房地產估價中有假設開發法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。基于此，文章就房地產估價的分析方法進行簡要的闡述，以期能夠提供一個有效的借鑒，從而更好的促進房地產行業的發展。

房地產估價；收益還原法；假設開發法

1、房地產估價

以估價需求（估價目的）為核心，解析估價需求（估價目的）實現過程中的房地產狀況及其變化過程，以交易、處分、狀態變化等動態過程為基礎形成互相獨立、互相聯系的價格影響因素系統，按照適當的方法

測算各因素在價值、收益和費用等方面的影響量，以此確定估價對象價值。

2、房地產估價方法應用分析

2.1收益還原法

2.1.1收益還原法的概念

在房地產估價中，收益還原法是最重要的估價方法之一，由于充分的理論依據，使其在國內外都受到了廣泛的使用，而且有許多國內外房地產估價專家將其視為估價方法中的“王后”。通常情況下，收益還原法更多的適用于一些具有收益性的房地產中估價中。在實際估價過程中，大多數估價人員認為有收益性的房地產是指在目前存在有收益情況的房地產，只有符合這點才能夠使用收益還原法進行房地產的估價，反之如果沒有存在現實收益的房地產不能采用收益還原法進行估價。一些房地產估價專家認為，具有收益性的房地產主要體現在：一、現實存在的有收益性房地產，比如正在營業的超市和賓館等；二、具有潛在收益的房地產，比如新建的還沒有出租出去的房屋等，盡管其沒有現實收益，但是它具有潛在性收益。

收益還原法的計算公式為：

公式中：a代表房地產純收益，r代表還原利率，n代表房地產的使用年

2.1.2運用收益還原法的實例分析

某個賓館需要對其進行估價，根據實際調查，我們了解到在賓館中共有300張床位，每張床位的價格為50元/天，該賓館的年平均空房率約為30%，每月平均花費約為14萬元。在當地與該賓館相同檔次的賓館床位價格在45元/天左右，并且年平均空房率在20%左右，每月的花費大概是月收入的30%。該類房地產資本化率為10%，通過所給的數據測算出賓館的價值。

在案例中我們首先需要注意的是區分賓館的實際收益、客觀收益和在什么情況下采用的什么收益方式，在對其進行估價過程中，除了賓館的租約限制之外，都是采用的客觀收益。通過對該案例進行分析，弄清問題之后，我們對賓館價值的測算為：

該賓館的年有效毛收入是：300x45x365x （1-20%）=394.20（萬元）

該賓館的年運營費用是：394.2x30%=118.26（萬元）

該賓館的年凈收益是：394.2-118.26=275.94（萬元）

改賓館的價值為：275.91÷10%=2759.1（萬元）

2.2假設開發法

2.2.1假設開發法的理論依據

假設開發法是指在評估某個項目時要提前預測出這個項目開發完工后的價值，然后減掉預測評估過程中可能發生的開發成本、各項稅費和利潤等各種參數，這樣最后計算出來的價值的方法。假設開發法適用的范疇是投資房地產、在建工程和待開發的土地等，都可以用這個方法進行準確的評估。有效的評估都要建立在下面三種良好的理論基礎上：預計未來時點原理；土地資本化原理；比較對比原理。假設開發法在評估在建工程時要以建造完成的類似的房地產類型為依據判斷測算在建工程開發建成后的價值以及在建造過程中產生的開發成本和相關費用，同時關注發生費用將來的變動趨勢，利用比較對比原理就是以接近的房地產測算出所要評估的在建工程，在一定程度上能客觀準確的反應評估結果，不至于片面和主觀化，所以比較對比原理滲透在假設開發法評估中的各個方面。

2.2.2假設開發法的應用條件

（1）待評估房地產項目應具有規劃條件在當今經濟繁榮的社會，每個城市對房地產住房都有嚴格的規劃要求，例如規劃要求的用途、地塊選擇、建筑高度、建筑樣式和容積率等，相關人員必須能準確判斷該待開發房地產項目的最高最佳使用情況等作為評估的前提依據。

（2）待評估房地產未來的價格可以預測待評估房地產的前提條件是在市場上可以出售或經營，滿足這兩個重要的前提條件就需要評估師運用超過兩個以上的評估方法，以同期當地房地產供求狀況、市場行情、以及未來變動趨勢為基礎，準確無誤地計算出未來開發完成后有關房地產的租售價格。

（3）假設開發法估價效果還依賴于良好的外部環境環境是影響評估重要的因素，有差異的環境就會導致有差異的評估結果，對房地產抵押評估的最終目標是誤差極小，環境支持評估才能讓評估結果透明化、精確化。作為政府及立法部門要采取積極地支持引導鼓勵政策，這樣才能提高假設開發法的估價效果。

2.2.3對策及建議

假設開發法對房地產進行估價時，主要未考慮不確定性帶來的價值，將實物期權定價方法引入假設開發法中就有了一定的必要性。引入實物期權定價方法主要具有三個方面的優勢：

第一，能夠對不確定性帶來的價值加以衡量。在房地產開發建設的過程中，會面臨外在和內生的不確定性。不確定性是實物期權價值存在的重要來源，正因為房地產在開發過程中存在不確定性，所以引入實物期權定價方法能夠對不確定性的價值加以衡量。不過需要特別注意的是，并不是所有房地產估價對象都存在實物期權價值，我們在運用實物期權定價方法時必須對估價對象加以嚴格的篩選。

第二，在估價中體現管理柔性的價值。現行的假設開發法都假設房屋能夠在固定的時間內全部銷售完成，而開發者在現實中有時會采用多次開發，分期銷售的策略來對一塊土地進行開發。開發者可根據當前房屋的銷售情況及市場價格來對下一次土地的開發策略進行一個及時調整，也可選擇延遲土地的開發以期待一個更好的市場環境時再動工，這些可看作管理柔性。我們在引入實物期權定價方法后，可以把房地產看作是一個看漲期權，標的資產為預期開發完成后的價值，執行價格是開發成本，這將對決策者的管理柔性所帶來的價值加以體現。

第三，對方法進行創新，全面認識房地產的價值。假設開發法的兩種操作方法傳統計息法和現金流量折現法都是在確定性環境下對房屋價值進行評估，其價值是不完整的。房地產從開發建設到銷售完成都存在于不確定性的環境，所以房地產的價值應該包含不確定性的價值才能夠更加完整。同時引入實物期權定價方法也是在對假設開發法進行一種創新，使其適用范圍更加廣泛，能夠更好的為市場服務。

綜上，當前的房地產開發項目中，加強對房地產估價具有非常重要的意義。因此，需要落實房地產的估價，從而保證房地產項目的經濟效益。

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［3］楊盈盈.房地產估價的相關理論及應用研究——評《房地產估價》［J］.當代教育科學，2015，24：72.

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