商住樓房產測量與面積分攤計算

文/王合群、程彩霞　河南省地質礦產勘查開發局第三地質礦產調查院　河南信陽　464000

商住樓房產測量與面積分攤計算

文/王合群、程彩霞河南省地質礦產勘查開發局第三地質礦產調查院河南信陽464000

房屋與每一個人生活棲息相關，房產是城市居民家庭的重要不動產權，牽涉到千家萬戶的利益。明確而清晰的房產產權，是房屋買賣、出讓、轉讓、處置和繼承的前提條件。房產測量是為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費提供依據的一項技術性工作。作者就作好房產測量主要技術環節進行交流探討。

房產測量；套內面積；產權面積；房產等級；公共面積分攤

一、房產測量要掌握規范熟悉流程

實施房產測量首先要掌握《房產測量規范》明確基本要求。其次要熟悉作業流程，把握關鍵環節。

房產測量的各項精度指標與限差要求是評價測量成果的依據。測量精度以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。房產平面控制測量要求最末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差不超過0.025m。全野外采集數據或野外解析測量等方法所測的房地產要素點和地物點、相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過±0.05m。房產界址點的精度分三級詳見表1。房產面積的精度分為三級詳見表2。一般新建商品房、城市中心房屋面積均按二級精度要求測算。對于大城市商業中心區房或特殊要求的房屋按一級標準，三級是對過去房產測量精度不高所設。房產測量的基本流程按房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、成果資料的檢查與驗收進行實施。

表1　房產界址點的精度要求

表2　房產面積的精度要求

二、房產測量組織實施

單項房產項目實施之前，首先收集有關房產資料，包括測區控制測量資量資料，土地來源資料、相關房屋建筑結構圖、平面圖、施工圖等圖件資料及房屋預售文件等，其次根據房產測量等級要求進行測量技術設計和制定實施方案。項目實施要組織業務熟練的專業技術人員并配備符合精度要求的儀器設備精心組織實施。房產測量在調查的基礎上進行。房產調查分房屋用地調查和房屋調查，包括對每個權屬單元的位置、權界、權屬、數量和利用狀況等基本情況以及地理名稱和行政境界的調查。房屋用地調查與測繪以丘為單元分戶進行。

房產平面控制測量分為二三四等和一二三級，各等級測量應滿足相關規范求。房屋調查與測繪以幢為單元分戶進行。房屋調查包括房屋坐落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構 建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況，并繪制房屋權界線示意圖。房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪以上計算，采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上的計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。測繪房屋以外墻水平投影為準。房屋測繪逐幢進行，不同產別不同建筑結構、不同層數的房屋分別測量。本項目主要指分丘圖及分戶圖測繪。分戶圖是在分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部圖，以明確異產毗連房屋的權利界線，供核發房屋所有權證的附圖使用。在測量環節，應詳細測繪房屋及附屬設施、圍護結構、不同層和不同結構層平面及細部結構，草圖可配合照片，標明層次、戶號、室號。為了草圖標注詳細明了，應以結構平面圖為基礎畫草圖。在房屋測量過程中，并長度和分段長度應檢核，確保量測數據準確。

三、房產面積測算與有共面積計算

房屋的產權面積指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積，包括公共分攤面積和套內面積。房屋的共有建筑面積指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

房產共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。共有建筑面積的計算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

四、房產共有面積分攤

在房產共有部位測量前，須對共有部位進行認定，認定時可參照購房協議 、房屋買賣合同中設定的共有部位，經實地調查后予以確認。共有共用面積的處理原則為：產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。共有共用面積按比例分攤的計算公式為：δsi=K∑δsi —（1）K= ∑δsi/∑S i——（2）；式中K為面積的分攤系數。Si 為各單元參加分攤的建筑面積。δSi為各單元參加分攤所得的分攤面積。∑δsi為需要分攤的分攤面積總和。∑Si 為參加分攤的各單元建筑面積總和。

住宅樓共有建筑面積的分攤以幢為單元，整幢樓的總建筑面積減去各套房屋的套內建筑面積即為共有共用建筑面積，再按各套房屋的套內建筑面積以上述（1）（2）式分配到各套，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。套內面積加上分攤面積即得房屋的產權面積。一般住宅樓全幢為一個分攤系數。商住樓共有建筑面積的分攤時，首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照上述（1）（2）公式，按各套的套內建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。

五、房產共有建筑面積分攤應用

下圖為一臨街獨幢商住磚混七屋拐角樓建筑，一、二層為商業用房，其余為住宅，臨街拐彎處二層以上為圓弧形的玻璃幕墻，第七層為斜面樓梯間，一、二層為上下一體的臨街門面房，其中108室為過街通道，底層高4.2米，其上騎樓為二單元雙號樓層底面。二單元雙號2-6室共5層，層高2.5米，二單元單號為4層與一單元樓層相同，層高為2.8米。住宅部分通過山墻邊的室外樓梯及與外墻相連的挑廊從三層進入戶內，該幢總建筑面積為2964.96 m2。房屋用地及住宅各層平面圖見下圖。

該商住樓分攤面積計算見下表表 3 表 4 內容。該樓層次分明、結構單間，商 業與住宅部分劃分清晰。住宅專有的共有面積包括室內及室外樓梯。其他共有為全樓分攤。商業與住宅為兩種分攤系數。

表3　商住樓各功能區分攤面積計算

表4　各套房屋套內分攤面積

結語：

房產測量是一個技術性很強的系統的工程，不僅有較高精度和質量要求，還與購房者的利益密切相關，公攤面積的合理與否、套內面積量算精確性都可能引發公眾矛盾。房產測量形成的房產簿冊、數據、圖集，必須經過房產 管理部門的審核認定，才能作為土地和房產證書的附圖使用。在進行實地測 量與面積測算時應注意以下問題：一是根據不同建筑結構確定應計算的建筑 面積，必須明確哪些計算、哪些不計算、哪些計算一半的建筑面積，這些都將影響最終的計算結界。如上述商住樓中房屋之間無上蓋的架空通廊，騎樓、過街樓的底層、鄰街的挑廊用作道路街巷通行的部分均不計算建筑面積，無 頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算，與房屋室內不相通的裝飾 性的挑廊不計算建筑面積。二是各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應 在規定的限差以內，取中數作為最后結果。三是在房屋測量時，盡量拍攝不 同立面、不同結構的照片，以備室內計算和繪圖時參考。四是認真檢查各類 計算、圖件成果，確保成果質量。

［1］《城市測量規范》（CJJT/8-2011）.

［2］《房產測量規范》（GB/T 17986-2000）.

［3］《房 產 測量規范與房地產測量技術—房產測量規范有關技術說明》呂永江，北京：中國標準出版社，2001.

［4］《房地產測量》劉權，武漢：武漢大學出版社，2008.

［5］《地籍測量學》詹長根，武漢：武漢大學出版社，2005.

［6］《數字測繪成果質量檢查與驗收》（GB/T 18316-2008）.

王合群（1966—），男，河南中牟人，測繪高工，主要從事工程測量、地籍測 量、界線測繪及農村集體土地使用權確權等工作。