因城施策讓房地產(chǎn)回歸本性

王哲

新政對投機(jī)、投資性購房形成精準(zhǔn)打擊，效果初步顯現(xiàn)。專家認(rèn)為，這傳遞了管理層調(diào)控房價的決心，亦是“以時間換空間”，在控制需求的同時增加保障房供應(yīng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡。

去年以來，中國房地產(chǎn)市場這場大戲風(fēng)云激蕩，在2016年最后一個公眾假期里達(dá)到了高潮。

7天，19城。國慶節(jié)期間，國內(nèi)19個城市——北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。這份涵蓋一二三線城市的調(diào)控名單，預(yù)示著緊縮調(diào)控政策的颶風(fēng)再度席卷樓市。尤其是首都北京，擊出了這輪調(diào)控中力度最重的一拳。原本就執(zhí)行全國最嚴(yán)格限購政策的北京，又將購房的首付比例提高了5%至20%，大力為樓市減杠桿、降需求。同時，又在土地政策上祭出三記重劍：“新批、新開工的商品房，90平方米以下的住房必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”“限地價競房價”“增加自住房供應(yīng)”，力求增加中小戶型、中低總價的商品房供給。

新政對投機(jī)、投資性購房形成精準(zhǔn)打擊，效果初步顯現(xiàn)。專家認(rèn)為，這傳遞了管理層調(diào)控房價的決心，亦是“以時間換空間”，在控制需求的同時增加保障房供應(yīng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡。

購房者心態(tài)面面觀

“十一假期回老家呆了一周，回來發(fā)現(xiàn)自己買不了房了。”在南京一家高科技企業(yè)擔(dān)任高管的陳先生原先準(zhǔn)備投資買房，國慶節(jié)之前他在南京某商品房售樓處看中了一套150平方米的三居室，但節(jié)后準(zhǔn)備去簽合同時卻發(fā)現(xiàn)因已有兩次房貸記錄，無法再貸款。而這套房總房款大大超出了自己的承受能力，如果要買的話，就要賣掉現(xiàn)在住的房子，所以只能放棄。按照國家相關(guān)部委9月29日出臺的樓市“二次調(diào)控”措施，差別化信貸政策進(jìn)一步加碼。與以往“留有余地”的信貸政策執(zhí)行不同，此次銀行收緊銀根可謂“動真格”，新政明顯將像陳先生這樣的投資者擠出了市場。

新政對改善性剛需影響也很大。家住北京南五環(huán)外卻在東北四環(huán)上班的李女士兩個月前開始在北京望京、來廣營等區(qū)域看二手房，準(zhǔn)備購置一套離單位較近的二手房。“原來50%首付湊一湊還可以，新政一出，首付款漲到70%，根本沒戲，只能放棄購買，或者考慮暫時不受新政影響的商住房了。”李女士對此很無奈。北京師范大學(xué)一位年輕的副教授告訴本刊記者，她剛工作的時候買了一套60多平方米的一居室商品房，現(xiàn)在成家有了孩子明顯不夠用，想換一套90平方米的兩居室。但她發(fā)現(xiàn)這個愿望現(xiàn)在很難實(shí)現(xiàn)：在自己家同樣地段至少要再添150萬元，如果按照新政的貸款首付和利率要求，自己很難承受，只好放棄了換房計劃。在上海一家投資公司工作的劉女士為了女兒上學(xué)打算，準(zhǔn)備賣掉手上兩套房子中的一套換購一套學(xué)區(qū)房，但“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策讓她貸款無門，只能擱置了自己的想法。

在投資者動搖、改善需求受限的同時，對于純剛需來說，新政的出臺某種程度上緩解了由于此前房價跳漲帶來的恐慌壓力。高歌猛進(jìn)的房價、業(yè)主動輒坐地起價，讓在北京因準(zhǔn)備結(jié)婚四處看房的周薔一度焦頭爛額，惶恐不已，“本來以為要一直漲下去，都快絕望了。新政出臺明顯是要趕走投資客、保護(hù)剛需，讓我們重新看到了希望。”

“組合拳”下樓市冷卻明顯

隨著新政的發(fā)力，北京、上海等此前房地產(chǎn)市場亢奮火熱的城市迅速冷卻，甚至“一夜入秋”，樓市開始回歸久違的理性。事實(shí)上，從各地出臺的細(xì)則來看，除了限貸外，還包括限購以及土地、稅費(fèi)、保障性住房等調(diào)控手段，形成“組合拳”。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，受新一輪調(diào)控政策強(qiáng)勢出臺的影響，樓市再度降溫已成定局。市場接下來肯定會進(jìn)入一個調(diào)整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復(fù)之前的瘋狂，交易量很難繼續(xù)維持高位，價格的上漲推力也會減小，未來半年可能保持下行和低迷形態(tài)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國慶假期過后，調(diào)控政策力度較大的北京、深圳、南京、合肥、蘇州等城市，成交量下調(diào)幅度接近50%。根據(jù)各城市的二手房報價統(tǒng)計，實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控新政的一二線城市二手房在“十一”假期之后的一周內(nèi)，房價指數(shù)下調(diào)了10%。“降溫將是大趨勢，從國慶之后成交的房源來看，大戶型非普通住宅的價格已經(jīng)開始松動。”鏈家地產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，買賣雙方依然在博弈過程中，與之前市場氣氛相比，買賣雙方的心態(tài)發(fā)生了根本性變化，購房人由恐慌轉(zhuǎn)為觀望，預(yù)計兩成左右的購房者將延緩或取消購房計劃；業(yè)主也由坐地漲價轉(zhuǎn)為觀望，部分業(yè)主已開始主動調(diào)低報價，以求快速成交套現(xiàn)。58同城、趕集網(wǎng)和安居客的調(diào)查報告預(yù)計，房價在一兩個月后會明顯松動。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，新政背景下，開發(fā)商需要對于客戶購買能力進(jìn)行重新甄選，因此紛紛延后開盤，此前“日光盤”現(xiàn)象短期內(nèi)將不復(fù)存在。

“新政對于防范房價的過快上漲導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險過度累積起到了極其關(guān)鍵的作用。”一位股份制商業(yè)銀行信貸部門負(fù)責(zé)人對本刊記者說，“對于消費(fèi)者來說，現(xiàn)在可能并不是購房的好時機(jī)。”

安邦智庫首席研究員陳功接受本刊記者采訪時表示，從中央對此輪房地產(chǎn)調(diào)控的精神來看，有兩點(diǎn)值得關(guān)注：一是區(qū)別化調(diào)控，“一市一策，因城施策”；二是局部調(diào)控，需要限制性調(diào)控的主要是房價漲得太快太猛的一二線城市，而對于三四城市還是要搞活，去庫存是主要工作，而且要與城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。陳功認(rèn)為，相對于過去一刀切式的調(diào)控，此次的區(qū)別化調(diào)控政策體現(xiàn)了更多的彈性。“中央的要求很有彈性，但地方的政策是否能跟上，能否準(zhǔn)確體現(xiàn)中央的精神，還存在一定的挑戰(zhàn)。”陳功說。

國務(wù)院參事、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽(yù)所長夏斌在接受本刊記者采訪時指出，中國房地產(chǎn)根本性、方向性、道路性的問題是，房地產(chǎn)要回歸到以消費(fèi)品為主導(dǎo)的市場，而不是投資市場。近期從中央到地方出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，正是讓房地產(chǎn)回歸“消費(fèi)品”屬性的必然之路。