房價波動機制探析

任玥

[摘 要]現如今的中國社會，房價成為了很多人關注的焦點，農村人口不斷向城市涌進，城市住房的需求量不斷擴大。各大房地產公司看到了商機，在加大居民用房建設的同時也不斷炒高房價，形成了現如今社會房地產領域的泡沫經濟。為了有效的控制住房價格，中國政府出臺了以下一系列的政策：2006年國家出臺了第一個房地產市場的調控政策，時稱“國六條”；2010年出臺了“國四條”以及“國十一條”；2010年4月15日，前所未有的重磅政策：90平米以上購房首付3成，第二套執行首付5成利率1.1倍。從下午5點政策出現在各大網站，立刻影響到了北京房產交易市場。在有效或者微效的控制下，中國某些地區的房價確實得到了調控，同時也能夠避免泡沫經濟下金融危機的出現。但是其效果并不明顯，房價由2000年到現在呈現波動的現象，但整體趨勢是不斷飆升，政府有關房價的政策對其的調節只在于防止房價繼續泡沫化，但是現如今的房地產市場泡沫經濟現象依然十分嚴重，要想真正解決這些問題，還有很長一段路要走。

[關鍵詞]房價波動；泡沫經濟；政府調控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.38.150

1 中國房價的波動史與政府行為

2000年左右中國房價開始首次比較顯著地漲浮，相比于之前年度，全國的平均房價上漲了近5%，原因就是政府想要增加內需，開啟了房地產改革之路，政府在其中的作用當然不言而喻。在2000年這一次中國房價歷史性的變革中，也是政府的行為帶來了房價的增長，原因就是之前所說的政府為了拉動國內內需的增長。外加2000年，我們進入了21世紀，大批的農村居民來到了城市，為的是有著更好的居住環境。無論是政府還是房地產商都看到了這一點，此時開啟房產改革不僅能夠為企業帶來商機，也能夠推動中國經濟的增長，政府的行為為房價的向上跳躍助了一臂之力。期間，政府頒布了《關于做好當前土地登記城鎮地籍調查工作的通知》，更有效地促進了城鎮房屋建設，為之后房地產商大力開發城市住房打下了基礎。

2001年到2003年，中國的房價緩慢增漲，年均漲幅在5%—10%之間，期間政府也不斷出臺政策。比如2001年的《關于規范住房金融業務的通知》，2002年的《關于印發經濟適用房住宅價格管理辦法的通知》，2003年的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》。在此期間，政府出臺的政策其實也是為了進一步促進房地產業的發展，房價的緩慢提升是此時政府所希望的，可是政府并沒有意識到泡沫經濟即將到來。此時的政府行為，依舊起到了促進發展的作用，依靠其有力的調控力與執行力，公共經濟——特指中國房價，在政府預期的道路上發展著。政府的目的是為了加強城市化建設，鼓勵農村居民向城市發展，同時也是為了以房產業來調動我國經濟的發展。

2004年起中國房地產業迎來了春天，這一年中國房價巨幅增長，全國的平均增長幅度遠遠超過了10%，一些發達城市地區例如北京房價增長率高達30.1%，這一漲幅讓人們看到了房地產的商機。不少居民將手中的閑錢拿去買房子，房地產開發商加大房屋建設的同時仍然在不斷炒高著房價，房價增長一發不可收拾。這樣的房地產經濟超出了政府的預料，原先出臺的政策《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》似乎達到了反面的效果，這一年往后的房地產市場完全處在一個亞健康的發展，其間存在著巨大的問題。2004年起到之后的近十年，房價一直頻繁地波動著，整體的趨勢是不斷飆升，2009年到2010年全國房價的漲幅率甚至超過了20%，房價如股市一般，引發了無數入的投資欲望。當然在此其間，政府當然沒有袖手旁觀，這樣的漲幅定隱藏著大問題，中國房價的泡沫經濟已經出現了。為了加強房地產業的管理，2004年出臺了“8.31大限”；2005年出臺了“國八條”、《關于做好穩定房屋價格工作的意見》；2006年出臺了“國六條”；2007年央行也進行了五次加息，目的就是為了減緩貸款建房的勢頭；2010年出臺了“國四條”與“國十一條”。這一系列的政策，都是政府不斷進行著宏觀調控的表現，但是效果并不明顯。近十年里房價確實有過下調的勢頭，可是馬上又反彈，可見中國房價的泡沫經濟已經根深蒂固，要想真正地解決不再是一件簡單的事。這一階段，政府意識到了問題的存在，并不斷嘗試改善，在泡沫經濟還未破裂，社會經濟還沒有出現危機的時候，政府進行了調控，干預房地產市場的不健康發展，政府行為解決著這一系列的問題。

近三四年到2016年為止，房價出現了回調，一些重要城市雖然仍處在上漲的趨勢，但全國普遍的房價都在穩定中回調。政府的舉措有了效果，目前而言中國的房地產市場不再有過去兇猛的上漲勢頭。那么可以說中國房地產市場的泡沫經濟解決了嗎？這當然是不可能的。泡沫經濟已經孕育了十年之久，其間存在的隱患仍然可能會導致泡沫破裂，政府也許是找到了隱患的根源，接下來政府將會嘗試著解決這一問題。

2 產生房地產泡沫的原因，政府調控房價的目的與作用

中國的房地產市場長久地處于不健康的發展，孕育了巨大的危機，其中泡沫經濟就是一大問題。泡沫經濟，指資產價值超越實體經濟，極易喪失持續發展能力的宏觀經濟狀態。泡沫經濟經常由大量投機活動支撐，本質就是貪婪。由于缺乏實體經濟的支撐，因此其資產猶如泡沫一般容易破裂，因此經濟學上稱之為“泡沫經濟”。泡沫經濟發展到一定的程度，經常會由于支撐投機活動的市場預期或者神話的破滅，而導致資產價值迅速下跌，這在經濟學上被稱為“泡沫破裂”。那么房地產市場泡沫經濟當然也就是房價過高，人們投機心理變強，導致了房產市場形成了一個沒有實體支撐，空洞的經濟現象。那么，中國房地產市場的泡沫經濟又是怎樣形成的呢？主要有以下3點原因。

第一，房地產的區域性強。不動產之所以為不動產，就是因為它無法隨處搬運，不可移動。而人們選擇區域居住時總會選擇交通便利、生活設施齊全的地段。因此，像市中心等地段就比郊區地段的房價高很多。同理，在祖國發達的一線城市生活，交通便利，機會也多，生活更加幸福，因此北、上、廣等地的房價也一直居高不下。相比之下，新疆、甘肅等地的居民就沒有這樣的困擾了，地廣人稀，房地產市場沒有那么活躍。

第二，房屋生產周期較長。短期內供給難以有效增加，也就是說，房地產市場易被賣家操縱，買家會被灌輸以買不到房的恐慌。因為房子一旦建成，短時間內根本無法改變，也無法因為需求的增加而加以變通，只能另外開發土地。而且，改革開放以來，不斷有農村居民向城市涌入，城市用房的需求量大大增加。人們急于“安家落戶”的思想更甚從前。

第三，房地產的價值不易判斷。關于房屋價值，有很多評估機構，從事資產房產的評估業務。但當房產市場處于十分活躍的階段時，學術上通用的一些估價方法都不適用，一個房產的價值，基本基于賣方對房產市場的操縱與買方對市場的預期。房產市場很難用理性來掌握，政府也無法實施穩定調控的職能。在這種情況下，只能任由市場自由發展，市場才是主導一切的“老大”。

為了打壓房價猛漲的勢頭與泡沫經濟的不斷嚴重化，政府不得不干預房價。當房地產市場的泡沫經濟破滅，定會帶來巨大的影響，房價迅速增長的那十年，中國社會不斷地有人投機于房地產市場，一旦這一市場經濟危機化，隨之來的將會是低價買房熱潮或者是一大批新建的房屋沒人買。蕭條的房地產市場也會帶動其他領域，中國社會將面臨經濟危機。在這一情況到來之前，政府采取一些措施，較有效地緩解了這一現象，雖然現在的房價依舊很高，但是上漲的勢頭已經有所消減。政府的行為維護著社會經濟的穩定，以有形的政策與無形的力量調節著社會，在促進發展的同時也控制發展，努力讓社會經濟健康、穩定地增長。

3 結 論

無論是資本主義還是社會主義，政府對市場的公共經濟的調節都是必要的，無論是哪一次金融危機的好轉，政府在其中都起到了重要的作用。以中國市場的房價為例，政府在其中有著重大的影響，在房地產市場不景氣時政府促進它的發展，在房地產市場存在大問題時政府想辦法解決。單純地放任市場進行自我調節，后果大家都知道，政府就像一雙無形而有力的手，在市場需要時推一把，在市場過分膨脹時攔一下。當然中國房地產市場的泡沫經濟暫時還沒有破裂，如果有一天這樣的事情還是發生了，政府定會采取其他的措施，來挽救中國的房地產業。

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