試析房地產開發項目的景觀設計管理

羅 飛 （安徽省建筑科學研究設計院，安徽 合肥 230001）

試析房地產開發項目的景觀設計管理

羅 飛 （安徽省建筑科學研究設計院，安徽 合肥 230001）

房地產開發項目產業化已經成為我國未來住宅產業發展的必然趨勢，所以基于該產業的景觀標準化設計就必須擁有一套具有科學嚴謹的設計管理戰略體系，為業主、也為城市創造良好的生活及發展環境。文章主要探討了目前大型房地產開發項目的景觀設計管理標準化，并實證分析某S房地產開發項目的景觀標準化管理應用的全過程。

房地產開發項目；景觀設計管理；標準化；設計

本文所要討論的房地產開發項目景觀設計是基于標準化管理，即“全過程景觀標準化設計管理”?，F代房地產業根據社會發展及業主實際需要來設計項目內容，同時也取決于內外環境的變化來進行項目優化。在這里，分工明確且細致，這不但便于房地產企業明確項目工作流程，也更有利于設計管理，景觀設計管理部門要嚴格遵循上述原則展開工作。

大型房地產開發項目在景觀設計管理方面講求決策的高效率與適應和滿足快速開發需要。在這一體系中，它的管理工作主要分為管理流程體系的標準化、成本控制的標準化和質量控制的標準化。

房地產開發項目基本都要擁有一套合理有效的設計組織管理方案，這對實現景觀設計管理標準化非常有利。一般來說，標準化后的管理流程體系能夠縮短設計階段所花費時間。例如國內萬達在其新開發房地產項目中從土地確認到開盤僅花費130d時間，同時首期項目景觀設計施工藍圖也全部完成，這就是標準化設計傳統方案支持下才能夠實現的既定目標。

具體來講，景觀設計管理標準化階段要針對不同設計階段、參照不同設計深度與設計內容來實現標準化管理控制，將景觀設計最優化。比如萬達地產在管理流程體系標準化構建過程中就依據概念設計階段給出了開發項目的首期園林概念設計書，這其中所涵蓋的內容包括用地現狀圖、規劃總評、規劃說明書、豎向條件、室外管線圖、地下車庫規劃圖、道路規劃圖、含有綠籬、首層標高的單體首層平面設計方案等等。另外在方案擴展設計初期階段還對中心景觀區人工湖開挖圍蔽圖、標準駁岸做法以及首期中心景觀區園林建設招標條件圖進行分析，并給出概念方案CAD總平面設計意見。

在房地產開發項目的景觀設計管理中成本管理最為重要，所以開發商與設計者應該做到結合項目定位來明確景觀配置標準，實現景觀單項比例的絕對精確化，同時實現戰略合作模式，確保成本控制中材料運用的高度性價比，達到高效率運作。

首先是項目定位，明確景觀配置標準，具體來說景觀成本的控制內容涵蓋了控制軟硬景比例、園林造價、硬景配置標準等等層面。對于項目的不同定位，應在明確項目景觀建造指標前提下再根據建造單價、景觀建設綠化配置比例來詳細規定，給出不同設計配置下的不同參考標準，同時它能夠為“園林建造成本”提供多種可能性。

其次是戰略合作模式，目前各大房地產企業在項目開發方面都要依靠與供應商、整合商的戰略合作以完成對有限資源的合理分布，確保在有限情況下為項目品質提供扎實的物質基礎。景觀設計的戰略合作會涉及到戰略合作供應商、綠化供應商以及硬景供應商。他們三者通過預先制訂好的戰略合作方案對材料進行選擇采購，并實現對材料運用的統籌化、規范化標準，最大化利用規模效應。

房地產開發項目越來越注重質量控制標準化，它主要體現在設計施工的全程精細化管理層面，其中還涵蓋了建筑施工工藝的標準化與穩定可靠的供貨渠道。目前的房地產企業都在走工廠化生產路線來強化自身項目在施工階段的質量把控，具體來說主要體現在以下兩方面。

第一，要在設計管理過程中注重對景觀標準設計模塊的運用，合理運用設計模塊可以大大縮短設計時間，確保施工程序能夠穩定推進，為非標準化設計與設計現場服務提供了更充裕的空間與時間。所以在項目設計資源受限的環境現狀下，這種設計管理模式能切實確保項目質量。

第二，要在項目管理過程中結合標準化管理流程及要求來優化工程質量，實現數字化管理模式，對每一項施工工藝都施加標準化控制機制。比如在項目的《喬木種植標準》、《草坪鋪設標準》中就規定了開發實踐過程中要合理運用標準圖集，這樣能保證施工流程誤差降到最低，穩定工程項目質量。另外，考慮到標準模塊可能在不同的地產開發項目中被重復采用，所以某些標桿性項目就擁有了較強的參考性。如果項目開發施工過程中出現任何問題，就要將標桿項目拿出來作為借鑒進行對比參考，快速找到問題并加以解決，目的也是為了確?？梢詼蚀_快速的達到施工目標，控制施工實施效果[1]。

房地產開發項目S處于某地區江河上游，屬于政府規劃的RBD片區區域。該項目三面環山、一面臨水，總體江岸線呈現弧形形態，總長度2km，江岸綠化帶規劃寬度為80m，地勢從江岸到內陸由低到高，呈山體坡度結構。

S項目的總占地面積達到125萬m2，地面建筑規劃面積超過91.2萬m2，綜合容積率為1.78，由于擁有江岸景觀和水體疏浚大橋等市政工程環繞，項目的外部交通與自然環境都讓其景觀設計價值大幅提升。從景觀設計角度講，S項目周圍不但有天然水資源環繞，也同時設計了人工湖，為項目本身建設了“水體環抱”的優越空間。

從設計規劃角度來看，項目整體規劃傾向于對稱設計，全部住宅建筑都會沿小區內中軸景觀帶向兩邊輻射性分布，這樣所有居住區都能面朝江景，背靠青山。為了更好的建設碼頭，提高其應用性，還在河岸前期進行了淤泥清理，目的在于改善江河水質的清澈程度。并在沿岸全部堆砌設計了鵝卵石造型岸堤，使江岸景觀設計更加人性化，也更加安全可靠。

S項目在立項階段的景觀標準化設計管理主要趨向于建設定位，為景觀建造確立標準。由于其環山抱水的自然位置，所以地產商將S項目定位為“豪華江景樓盤”，這也是企業為宣傳自身項目品牌戰略決策的第一步。正是加入了全過程設計管理規劃，所以S項目的企業關注度自然相當高，其景觀設計管理標準定位也相對更高。

在為S項目制定景觀建造標準時，主要針對不同的住宅產品類型安排了不同的景觀建造標準，其管理規劃標準也不同。就以別墅項目為例，它的景觀設計管理理念就是“平衡自然生態，打造綠色宜居豪宅”。該方面的景觀設計管理側重于對別墅周圍庭院、花園、小道等等方面的綠化設計。具體來說，對獨立別墅的花園而言它要求種植胸徑為20cm或者30cm以上的成品樹木（15～20棵），而復合別墅則要求種植15cm胸徑的成品樹木（5～10棵）。在這里，還要求對樹木之于屋檐的高度進行嚴格規范，確保整個小區的平面景觀規劃圖都處于綠色環保中，體現綠色森林住宅的意境和效果[2]。

S項目在景觀設計軸線布局方面采用了多項管理原則，本文主要闡述其中3點。首先，充分利用原有景觀資源，在原有資源基礎上來開展新景觀網絡設計，規范管理程序。S項目屬于半島設計，所以它因地制宜的利用到了當地的自然景觀資源，根據實際地勢來塑造小區景觀規模，例如加入了高處筑臺，在低洼地段造湖，同時設計湖橋，以求達到一種人工建造與自然環境天人合一的綜合性融合效果，整理項目內區域的山水關系。S項目的景觀軸線是以水系為主進行全局貫穿的，所以它的景觀網絡體系是循序漸進且連續不斷的，這也為S項目的景觀設計特色管理奠定了基礎。

其次，S項目整體景觀設計嚴謹且管理有序，例如在綠地系統方面就分為公共綠地與組團綠地兩種。其中公共綠地主要沿江岸綠地帶向小區中軸線兩方延伸直到中心地帶，全長超過2000m。在這種環形的公共綠地系統設計體系周邊是小區內的交通道路系統，然后是住宅區域，這種三層次結合的景觀設計管理模式相當人性化，因為在這里還設置了居民活動場合，為小區居民日常休閑生活提供了健康良好的活動空間。

第三，S項目中的半島景觀設計管理體系還主要以植物景觀為基礎，并結合山水山勢進行地形改造，為小區內建造了擁有韻律曲線的道路系統。該道路系統的特色就在于擁有引導功能和休憩功能，可以滿足小區內不同人群的不同活動需求。而且在道路系統的主觀定位方面采用了“歐陸風格”設計與管理規范，將更多地方園林設計元素與歐洲風格相融合，體現了“因地制宜”的景觀設計管理思路，同時也強化了景觀設計的國際性與可識別性[3]。

我國房地產行業在近些年來逐漸步入高壓力、高風險時期，這與市場經濟改革轉型以及房地產市場的競爭白熱化不無關系。所以作為地產開發項目，一定要在景觀設計管理這樣的局部方面另辟蹊徑，發揮地方資源與企業自身實力優勢，開拓思維，靈活創造意識，為地方居民建造宜居環境，提高企業在地方市場的競爭影響力。

[1]彭濤.住宅項目設計管理研究[D].重慶：重慶大學，2014.

[2]鄒巨龍.珠三角居住區低成本景觀設計研究[D].廣州：華南理工大學，2013..

[3]陳潔靜.廣州大型居住區景觀標準化研究[D].廣州：華南理工大學，2014.

TU985.12+5

A

1007-7359（2016）05-0294-03

10.16330/j.cnki.1007-7359.2016.05.108

羅飛（1978-），男，安徽合肥人，畢業于安徽建筑大學，學士，高級工程師。