天津市五大道保護試驗區實踐模式淺析

摘要：闡述天津市五大道保護試驗區的緣起、基本情況，并根據實踐經驗，提出保護利用試驗區“PPIS”保護利用模式。

關鍵詞：五大道，保護試驗區，歷史風貌建筑

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2016）10-0071-76 收稿日期：2016-07-13

1 引言

五大道歷史文化街區作為中國歷史文化名街，其歷史風貌建筑密集，街區保護完整，是展示天津文化魅力、提升城市影響力、帶動城市經濟發展的重要載體。2010年，五大道被國家文物局評為第二批“中國歷史文化名街”。2013年，“五大道近代建筑群”被國務院批準為全國重點文物保護單位。五大道建筑作為20世紀建筑遺產的集中代表，其建筑形式多為折衷主義風格，同時兼具中西合璧的特點。由于其建筑風貌特色鮮明，極具時代和地域特征，數量眾多且集中成片，因此五大道歷史建筑群蘊含著巨大的保護價值。

2009年，原國家文物局局長單霽翔率領建設部和國家文物局聯合調研組在天津調研五大道歷史風貌建筑保護情況時，提出將先農地塊、慶王府地塊和民園西里地塊作為“五大道保護試驗區”的建議。2010年，單霽翔同志在檢查慶王府修繕工程時，肯定了試驗區保護方案中的5種模式，指出按照5種模式進行探索，五大道試驗區一定會成為中國歷史街區保護利用的示范區。

2015年，以五大道試驗區為主要案例的“天津歷史風貌街區保護與利用”項目榮獲“第十三屆中國土木工程詹天佑獎”，成為該獎設立以來，全國首例歷史文化街區及建筑保護類獲獎項目，表明了天津市歷史文化街區和歷史風貌建筑保護與利用工作順應了未來城市建設和發展方向，更在保護理念、科技創新、運營管理等方面走在了全國前列，得到了全國建筑行業最高專業領域的肯定。

2 基本情況

五大道保護利用試驗區位于五大道桂林路以東，毗鄰天津小白樓CBD，包括先農地塊、慶王府地塊、民園體育場周邊和民園西里文化創意街區。其中，先農地塊由洛陽道、湖南路、河北路、重慶道圍合，規劃建筑面積2.4萬平方米，共有建筑16幢，包括10幢歷史風貌建筑（其中包括市級文物保護單位1處）；慶王府地塊由重慶道、河北路、津南里以西，義生里以北圍合，規劃建筑面積1.9萬平方米，共有建筑12幢，其中歷史風貌建筑8幢（包括國家級文物保護單位1處）。

該區域具有以下特點：一是歷史人文資源豐富，區內建筑始建時多為名門望族或大企業投資建造，曾居住過許多歷史名人和當時典型的中產階級。二是區城內肌理豐富，各種形態的建筑，形成了許多宜人的小尺度公共空間，與中國傳統的居住空間、街區空間風格迥異。三是建筑形態豐富，區內保護建筑較多，保存較好。一般建筑雖然有改建和拆建，但大部分保存了歷史形態，包括英式聯排住宅、西式里弄、中西合璧的貴族府邸、花園住宅等形態豐富。四是建筑材質富有特色，建筑材料采用天津地方特色的琉缸磚、紅草磚、青磚和大筒瓦，建筑肌理豐富。

為加強該地區及全市歷史風貌建筑保護和利用工作，天津市專門成立歷史風貌建筑保護機構和整理公司，致力于保護和整理歷史風貌建筑資產，利用和盤活歷史風貌建筑資源，挖掘和注入歷史風貌建筑內涵，促進天津絢麗多彩的城市文化與厚重久遠的歷史文脈和諧共生。

3 工作理念

目前，我國部分城市在建筑遺產保護利用過程中，逐步暴露出思想認識不充分、保護理念分歧大、運營管理向錢看、資金渠道難突破等問題，甚至出現了一些遺憾的案例，主要表現在以下幾個方面：如過度開發，“拆舊”“仿古”等破壞式開發導致古城隕落，仿制古街遍地開花；隨意嫁接，缺乏規劃，無法有效傳承歷史文脈；過度商業化，有表無里，調性喪失；冰凍保護，不許動、不愿動、不敢動，也凍住了歷史文化價值；資金匱乏，資產難以盤活，成為年年提、年年解決不了的老大難。

為避免以上問題的重現，有效實現歷史風貌建筑和街區的可持續發展，在實踐過程中，確立了以下工作理念：

一是始終堅持從“活保”到“保活”的保護利用理念。根據天津歷史風貌建筑16字原則“保護優先、合理利用、修舊如故、安全適用”，在具體工作中提出了“以文化為靈魂，以商業為基礎，以旅游為載體”的利用原則，摒棄“冰凍式”的靜態保護和“透支式”的過度開發，注重體現城市文化精神，注重項目可持續發展，形成獨具特色的整理體系。

二是始終堅持整體保護、價值回歸的整修運營思路。遵循“街區整體保護、建筑微循環利用、社區功能回歸”相融合的工作思路，通過資源整合、金融嫁接、綜合服務“三位一體”的全新模式推動天津市歷史風貌建筑保護利用工作融入城市發展、融入社區生活。

三是始終堅持高效適用、靈活多樣的資金運作模式。充分發揮金融杠桿的作用，用市政府累計投入的3億元貨幣資本金撬動了近54億元金融資金支持，并累計獲得國家財政部貸款貼息5000萬元。

四是始終堅持以民為本，實現文化與經濟共同發展。通過對伙用歷史風貌建筑的搶救性騰遷，1600余戶居民提高了居住水平；通過高品質招商和精細化管理，近10萬平方米歷史風貌建筑成為展示城市文化軟實力，激發就業崗位、創業平臺和促進城市高端產業發展的重要引擎。

4 實踐模式：PPIS

五大道試驗區保護模式指建筑保護利用的標準樣式，從時間層面看，它涵蓋了試驗區從策劃設計、騰遷整理到招商運營、后期服務等保護利用的全過程；從空間層面看，它包含了物質空間與非物質空間的全部內容。因此試驗區保護利用模式是具體的，具有代表性、典型性和可操作性。在實踐過程中，逐漸摸索出涉及建筑保護利用的意識、本體、技術等各個層面的“PPIS”模式。

4.1 “push”——推模式

即自上而下的保護模式，通過頂層設計，建立科學合理的價值評估體系和針對性強的保護策略，這種模式有利于統一認識，使試驗區在合理的功能定位基礎上，資源得到高效整合，更好地兼顧經濟、文化及社會效益。

第一種是對于文物建筑、特殊保護級別歷史風貌建筑，依據《中華人民共和國文物保護法》《天津市歷史風貌建筑保護條例》受到嚴格保護，修舊如故，按歷史原貌整修復原，如慶王府。

第二種是對于一般保護級別歷史風貌建筑，依據《天津市歷史風貌建筑保護條例》受到嚴格保護。外貌按歷史原貌復原整修，內部加固，平面結構依據新的功能做局部調整，如山益里、民園西里、先農大院中的歷史風貌建筑、小光明里。

第三種是對于保留建筑，有一定歷史價值的非保護類建筑，外貌按歷史原貌復原整修，內部結構體系及空間布局按新的功能進行調整，如先農大院中的非歷史風貌建筑。

第四種是對于局部保留建筑，有一定歷史價值但較殘破的建筑，保留部分有價值的歷史遺存，將現代使用空間與歷史遺存結合，形成新的城市空間，如潤興里。

第五種是對于重建建筑，殘損嚴重、結構適修性差，且在保護規劃中屬于引導拆除類建筑進行重建。重建建筑不能破壞街區原有尺度，同時盡可能符合現行防火、節能規范要求，如燕安里、燕翼里。

4.2 “pull”——拉模式

即與“推”模式相對應，是一種自下而上的保護模式。通過實踐探索，不斷試錯、試驗，創新建立符合本地區實際的實操規范，有效實現試驗區規劃理念提升、修繕技術集成、資本活化利用，使試驗區建筑保護利用形成良性自循環系統。

4.2.1 堅持“整體保護、價值回歸”的規劃理念

堅持對五大道的整體保護。2006年以來，先后邀請了包括RTKL、SURV、上海章明建筑設計所、天津大地天方建筑設計有限公司等在內的10余家國內外知名規劃設計公司參加試驗區規劃方案的設計甄選，從不同視角進行規劃方案的論證，以保證規劃方案的前瞻性和全局性。

堅持微循環的利用方式。試驗區的建筑更新方式以漸進式更新為主導原則，做足前期建筑查勘工作并建立詳細建筑檔案，應保必保，能保則保。截至目前，實際拆除面積較計劃拆除面積減少近四成，充分保留了歷史信息的原真性。

堅持社區功能的價值回歸。五大道原是按照“花園城市”理念建設成的高級居住區，但是在歷史過程中演變為居住、辦公、教育、體育等多種功能的區域。規劃過程中，提倡五大道的價值回歸，通過人口、功能的置換與重構從本質上提振城市中心的經濟與文化。目前，試驗區內保留居住功能空間占試驗區總面積40%以上，有效地保留了五大道區域歷史人文信息的延續。

4.2.2 在工程修繕上，堅持領先和全面的技術手段

在整修工藝具體施工上，通過細致的歷史調查和現場踏勘，明確歷史街區和歷史風貌建筑保護的歷史價值、人文價值、城市景觀價值和建筑特征價值，并據此細化、明確街區歷史肌理、每一幢歷史風貌建筑保護的內容，確定整修方案并加以實施。

在試驗區整修施工中，多項新技術新工藝得到大規模運用特別是獲得國家發明專利的“微損防潮層化學修復方法”，成功解決了老建筑墻體受潮、酥堿等棘手問題。防潮層修復是老建筑修復的關鍵。傳統技術需掏空原墻上的老磚，換上新的鋼筋混凝土防潮板。而新技術則是采用無壓力化學注射工藝，從磚縫處斜45度角鉆出孔距12厘米的小孔，再向孔內注射專業防水劑，把水阻擋在墻體之下。不僅大大節省人力、更完整保留了建筑墻體，還能夠有效降低成本、提高建筑使用年限。

此外，碳纖維布加固技術利用碳素纖維布和專用結構膠，能對建筑構件進行加固處理；“火眼”視頻圖像火災探測系統，可以實時探測攝像區域內可能發生的火焰或煙霧，并發出報警信號；一體化密閉式污水提升裝置，能夠改造建筑排污系統，改善建筑環境，提高節水效能；外檐墻面清洗技術，能清除墻體表面污垢，實現建筑外檐的統一協調。

4.2.3 在資金利用上，堅持高效性和靈活性

充分發揮金融杠桿的作用，最大程度減少了財政資金的前期投入。在利用傳統項目貸款保障資金需求的基礎上，積極開拓融資渠道。其中，與興業融資租賃公司合作的融資租賃業務成為我市房地產融資租賃先行先試的成功案例，創新內容亦成為我市修訂鼓勵金融租賃業務發展文件的主要內容；與國開行合作的22億元文化產業類銀團貸款，成為我市單筆融資額度最大的文化產業類貸款，同時成為2013年以來我市唯一連續3年入選財政部文化產業專項資金貸款貼息支持的項目。2015年，項目入編《2015年度中國文化產業重點項目手冊》，并成功入選2015年中央文化金融合作項目庫（天津市僅2個項目入圍）。

4.3 “interact”——交互模式

所謂“交互”模式，就是搭建交互平臺，使試驗區產業植入、功能布局、品牌落位呈現雙向交互選擇，實現試驗區既引領城市文化消費前沿，又能夠有效促進多元文化融合和生長，并在運營管理上堅持社區營造理念，避免過度開發和過度商業化。

4.3.1 堅持全局觀和前瞻性的產業融合策略

理想的歷史街區的產業復興一般經歷三個階段，財政投資旅游及配套商業設施拉動人氣——引導新產業進入，投資多元化——新產業沉淀，與居民共生共存，良性互動。五大道現在已經基本走完第一階段，進入第二階段，即積極認真研究和落實天津關于經濟轉型升級所大力提倡的新型產業形態，探索互聯網經濟、文化創意等新興產業與歷史風貌建筑資源相結合的模式，瞄準上升空間廣闊，助推本地民生、就業及轉型效果顯著的新業態，由單一、分散的項目和產品經營向產業整合方向邁進。

4.3.2 在功能布局上，堅持共生性

堅持文化-旅游-商業-居住的動態平衡。以歷史為積淀，重構五大道的文化價值體系，以社區深度旅游作為窗口，以商業作為價值提升的手段，強調體驗性和參與性，最大程度保護居民的生活形態。目前試驗區內居住、商業、辦公三類功能的面積占比達到4：3：3，實現了政府壓力小、企業有盈利、商戶能發展、居民得實惠的良性循環。

業態種類上堅持層次豐富、功能互補。試驗區內既有商務辦公、精品零售、特色休閑餐飲等多種高層次、高收益的業態，也有社區博物館、游客服務中心等滿足游客需要的業態，覆蓋人群實現了高端商務和旅游人群的差異與互補。

4.3.3 在管理運營中堅持社區化

注重商戶高度自治、互助共贏。試驗區內民園西里文化創意街區從2009年開業至今，始終堅持“商戶選商戶，商戶幫商戶”的“新社區”理念，商戶成為社區的活力元素，充分發揮其主動性和自發性，從推廣活動到客戶資源都以商戶為主體，實現了良好的互動發展。經過四年的發展，首期入駐商戶的保有率達到60%以上，真正實現了“品牌扎根、人氣扎根、文化扎根”。同時，混業復合的多樣化經營創造了市場并延伸產業鏈。充分吸收各種文化背景、各種業態品牌的商戶，同一物業包含多種品牌、同一品牌包含多種業態以及多種產品集合店等混業、跨界、復合型的經營模式在這兩個項目中占到42%，有效地實現了客群的錯位，在多樣性中實現了經營的可持續。

堅持做到在保護中發展、在發展中保護。以保護為前提進行利用，杜絕與歷史文化街區氛圍不協調的經營內容，避免過度商業化，在與商戶簽約中加入“歷史風貌建筑保護責任書”，明確規定商戶對歷史風貌建筑應盡的保護責任，并在運營過程中給予監督。

4.4 “service”——服務模式

所謂“服務”模式，即是對試驗區服務人群進行分類，依據周邊居民、市民、旅游者對試驗區不同的使用需求，提供不同的服務模式，兼顧不同人群的使用感受，如通過騰遷安置改善既有居民人居環境，通過社區化服務為各類人群提供便捷高效的體驗，通過多種公益活動紓難解困，并有效提升城市形象。

4.4.1 發揮騰遷安置工作的先導作用

采取貨幣、房屋雙向安置方式，充分利用儲備的優質房源，在對被騰遷人安置過程中，大力推行實物安置，盡可能提升被搬遷人的居住水平。在騰遷安置工作中，摸索出一套以“集體協商、統一標準、整體打包”為代表的騰遷新途徑，一是加大市場收購比例，在嘗試變司法騰遷為整體置換的方式解決伙用歷史風貌建筑的人口疏散問題的同時，顯著提升了居民居住環境；二是嘗試開展與居民合作經營的多種保護利用方式，在進一步擴大保護利用范圍的同時，提升居民收入水平。

4.4.2 強化社區服務功能

在試驗區業態多元化與品牌運作上探索嘗試，在產業植入的基礎上，培養內生性人群，推進街區內人口置換，重構社區生活，注重五大道內人群內生活性需求的滿足，如以合作的方式推出的天津首家街區生活體驗店missmeal簡良社區店，推出主打應季健康食材的沙拉產品、甄選咖啡及白領工作餐，并引進“市集買手店”的概念，售賣倡導健康生活的生活好物，滿足了周邊高端白領日常生活的多方位需求。

在既有業態布局基礎上進一步強化公益性社區服務功能，健全社區服務體系。如先農大院展覽館，除主題展覽外，館內還設立游客服務中心，為市民及游客提供紀念品銷售、旅游咨詢、導游導覽等多項便捷服務。

4.4.3 堅持社會形象的公益性

試驗區項目都十分注重社會形象的樹立，如發起成立了“暖風愛心公社”，結合項目運營，定期舉辦慈善拍賣會，籌集善款用于社會公益活動。

創辦《風物》雜志，內容涵蓋人物專訪、特色店鋪、生活方式、歷史故事等諸多方面，旨在向公眾傳播五大道的歷史背景與文化內涵，讓讀者更深入地感受老建筑與新生活方式的融合。

倡導“綠色理念”，綠色施工，推廣使用生態節能技術和產品，實現集成適宜的保護利用技術，降低對環境的不利影響。

5 實踐效果

10年來，歷史風貌建筑保護利用工作采取“政府統一規劃，企業市場運作”的模式，依法認定877幢歷史風貌建筑，并實施全方位保護，115幢歷史風貌建筑經整理后得到了科學合理的保護利用。

以五大道為例，2015年，五大道獲評國家4A級旅游景區，并入選第一批中國歷史文化街區，轄區稅收貢獻過億，在和平區內連年保持第一。先農大院入選天津市第二批文化產業示范園區（全市共兩名）、2015年天津市旅游業重點支持項目。慶王府山益里精品酒店榮獲中國最佳設計酒店大獎、中國最佳精品酒店和100家中國風景最美酒店稱號，發起并組織成立了中國精品酒店聯盟。民園西里文化創意街區連續四年入選“中國文化創意產業最具特色十大園區”。

6 結語

天津市五大道保護試驗區運用社會機制共同來推動歷史風貌保護事業，通過政策傾斜、法律保障、財政撥款、企業融資、公眾參與等手段將歷史風貌保護事業作為城市更新的一項重要職能，最終形成歷史風貌建筑保護利用的獨特模式，有效實現建筑、經濟、文化三者的和諧統一。

試驗區導入新產業范圍廣泛、歷史文化遺跡豐富、具有國際化街區潛質，其成功經驗將對未來五大道乃至天津其他歷史風貌建筑保護性利用和街區復興產生示范效應。

參考文獻：

1.文化部文化產業司.中國特色文化產業案例集.社會科學文獻出版社.2015

2.天津市國土資源和房屋管理局 天津市歷史風貌建筑整理有限責任公司.慶王府大修實錄.天津大學出版社.2014

3.天津市國土資源和房屋管理局.中國文物學會20世紀建筑遺產委員會.問津尋道.天津大學出版社.2016

作者簡介：

朱一航，天津市歷史風貌建筑整理公司副總經理，主要研究方向為歷史建筑和街區活化再生。