房地產企業“營改增”后的稅負分析

李啟太

摘 要：營業稅改為增值稅將直接影響房地產企業現行稅負水平。為了更有效地進行直觀分析，對比在不同條件下房地產企業的稅負變化，對未納入“營改增”范圍的行業進行稅制改革，特別是如何對房地產業進行稅制改革成為輿論關注的焦點之一。針對是否考慮土地增值稅情況，就“營改增”前后房地產企業稅負負擔進行對比，以青島岳洋宇房地產有限公司為例，分析房地產企業減負的方法。通過對“營改增”后房地產企業稅負變化分析預測，對“營改增”前后房地產企業稅負情況進行分析。

關鍵詞：房地產企業；“營改增”；稅負

中圖分類號：F812.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）04-0072-02

在當前房地產開發投資增速下降明顯的背景下，房地產“營改增”的推進將進一步改善行業運行環境，并有效調節房地產企業稅負水平、提升企業積極投資開發的信心，同時也將給房地產企業帶來不同的機遇與挑戰。

一、房地產企業“營改增”后面臨的問題

首先，建筑業主要是為房地產業提供服務，兩者上下聯通，相輔相成。如果房地產行業不一起改，而只改建筑業，那就只改上游不改下游，下游企業得不到抵扣。建筑、房地產行業性質較為特殊，房地產作為支柱產業，其重要性不言而喻。目前，我國房地產企業普遍采用5%的營業稅稅率，建筑業營業稅稅率為3%，基于行業與經濟發展的現狀，此次“營改增”房地產、建筑業的增值稅稅率均為11%。其次，房地產企業普遍關注新政是否允許抵扣土地購置費。房地產開發成本中土地成本的占比高達60%。據測算，土地成本都會影響房地產企業的稅負水平，若土地成本不能抵扣，企業稅負較之前上升2個百分點。而土地成本可以抵扣，稅負較之前下降0.6個百分點。目前，業界就對土地購置費采用“虛擬進項稅”計算抵扣的呼聲很高。最后，增值稅和企業所得稅是相互結合的。“營改增”后，企業取得增值稅專用發票，即可以獲得進項來抵扣增值稅，又可以獲得成本來抵扣所得稅。由于建筑業普遍是掛靠經營，掛靠經營帶來的就是在“營改增”下小型建筑公司，掛靠方往往不具備向大型供應商采購的習慣，無法取得增值稅專用發票。

二、不同條件下“營改增”后稅負影響

房地產企業稅負測算均以我公司為假設條件下：當期營業額100萬元；其中土地成本占營業額的35%，建安成本占營業額的25%，財務成本占營業額的3%，其他成本占比為10%；在土地出讓的情況下，土地增值稅對出讓國有土地使用權的行為不征稅；建筑業“營改增”后行業增值稅率為11%和6%；其他成本增值稅率為6%；營業稅為營業額的5%；附加費（包括城建稅、教育附加費等）為流轉稅的12%；在沒有特殊強調時，上游建筑企業能夠將進項稅轉嫁給開發企業，并且開發企業能夠將銷項稅轉嫁給消費者。稅率作為房地產業“營改增”的核心環節，當前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地產業增值稅率或為其中之一，但不同稅率對于房地產企業的應交稅負有著不同的影響。

（一）不同稅率下對“營改增”前后稅負分析

假設“營改增”前的企業稅負指標包括：營業收入100萬元、應繳稅費5.6萬元、營業稅為5萬元，其增值稅中的銷項稅、進項稅抵扣、建安成本增值稅抵扣、財務成本增值稅抵扣、其他成本增值稅抵扣在營改增前均無指標，其附加費為0.6萬元。

當增值稅稅率為6%時，營業收入100萬元、應繳稅費2.77萬元、營業稅為0，其增值稅為2.47萬元、銷項稅為6萬元、進項稅抵扣為3.53萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.3萬元；當增值稅稅率為11%時，營業收入100萬元、應繳稅費8.37萬元、營業稅為0，其增值稅為7.47萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為3.53萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.9萬元。當增值稅稅率為13%時，營業收入100萬元、應繳稅費10.61萬元、營業稅為0，其增值稅為9.47萬元、銷項稅為13萬元、進項稅抵扣為3.53萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為1.14萬元；當增值稅稅率為17%時，營業收入100萬元、應繳稅費15.09萬元、營業稅為0，其增值稅為13.47萬元、銷項稅為17萬元、進項稅抵扣為3.53萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為1.62萬元。

（二）不同建安成本對“營改增”后企業稅負分析

“營改增”后建安成本占比越高將越利好企業稅負抵扣。房地產業“營改增”后增值稅率為11%，在各項條件不變的情況下，建安成本占比趨多，應交稅額越少。假設營改增前的企業稅負指標包括：營業收入100萬元、應繳稅費5.6萬元、營業稅為5萬元，其增值稅中的銷項稅、進項稅抵扣、建安成本增值稅抵扣、財務成本增值稅抵扣、其他成本增值稅抵扣在營改增前均無指標，其附加費為0.6萬元。

“營改增”后的企業稅負指標包括：當建安成本為20%時，營業收入100萬元、應繳稅費5.6萬元、營業稅為0，其增值稅為8.02萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為2.98萬元、建安成本增值稅抵扣為2.2萬元、財務成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.96萬元；當建安成本為30%時，營業收入100萬元、應繳稅費7.75萬元、營業稅為0，其增值稅為6.92萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為4.08萬元、建安成本增值稅抵扣為3.3萬元、財務成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.83萬元；當建安成本為40%時，營業收入100萬元、應繳稅費6.52萬元、營業稅為0，其增值稅為5.82萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為5.18萬元、建安成本增值稅抵扣為4.4萬元、財務成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.7萬元；當建安成本為50%時，營業收入100萬元、應繳稅費5.29萬元、營業稅為0，其增值稅為4.72萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為6.28萬元、建安成本增值稅抵扣為5.5萬元、財務成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.57萬元。

（三）不同財務成本對“營改增”后企業稅負分析

財務成本或財務費用，主要指借款利息支出。從企業報表來看，財務成本占營業額的1%～15%。對房地產企業“營改增”后，財務成本可抵扣部分較多，利好企業資金壓力緩解，但就整體稅負變化而言，還需要綜合其他因素進行判斷。假設“營改增”前的企業稅負指標包括：營業收入100萬元、應繳稅費5.6萬元、營業稅為5萬元，其增值稅中的銷項稅、進項稅抵扣、建安成本增值稅抵扣、財務成本增值稅抵扣、其他成本增值稅抵扣在“營改增”前均無指標，其附加費為0.6萬元。“營改增”后的企業稅負指標包括：當財務成本為1%時，營業收入100萬元、應繳稅費8.5萬元、營業稅為0，其增值稅為7.59萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為3.41萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務成本增值稅抵扣為0.06萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.91萬元；當財務成本為3%時，營業收入100萬元、應繳稅費8.37萬元、營業稅為0，其增值稅為7.47萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為3.53萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.9萬元；當財務成本為5%時，營業收入100萬元、應繳稅費8.23萬元、營業稅為0，其增值稅為7.35萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為3.65萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務成本增值稅抵扣為0.3萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.88萬元；當財務成本為10%時，營業收入100萬元、應繳稅費7.9萬元、營業稅為0，其增值稅為7.05萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為3.95萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務成本增值稅抵扣為0.6萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.85萬元；當財務成本為15%時，營業收入100萬元、應繳稅費7.56萬元、營業稅為0，其增值稅為6.75萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為4.25萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務成本增值稅抵扣為0.9萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.81萬元。

三、對房地產企業“營改增”后的建議

當前，“一帶一路”建設是中國經濟發展的新機遇和全面提升開放型經濟水平的新戰略，“營改增”便是新戰略中的戰略突破點。全面推行“營改增”對于進入經濟發展新常態的中國而言，絕對不容猶疑。一是要改變觀念，規范原始憑證。房地產企業土地購置費用的進項抵扣問題是其增值稅進項抵扣的主要問題。企業必須改變觀念，包括采購貨物、接受勞務時要索取增值稅專用發票，才可以抵扣進項稅額而減輕稅負。二是改變經營模式、進行架構改造。建筑企業可以考慮自己在施工現場建立攪拌站，采購水泥增值稅率17%，向小規模納稅人采購砂石，請稅務機關代開增值稅發票，可以獲得3%的進項稅額抵扣。這樣，降稅清費的好處就轉移給了建筑企業，可以達到降低增值稅稅負的目的。三是選擇提供方，取得建材發票。可以取得稅率為6%、11%、13%或17%的增值稅專用發票進行抵扣；選擇小規模納稅人作為提供方，“營改增”之后，建筑企業與甲方進行工程結算時，計稅的銷售額中必須包含材料價值，繳納增值稅。進而使收入與成本配比取得的增值稅普通發票。四是選擇增值稅一般納稅人，取得四檔稅率的增值稅專用發票。既采購砂土石料、磚瓦白灰等地方材料，也不要向自然人采購，而向小規模納稅人采購，取得增值稅專用發票可以抵扣進項稅額。總之，房地產企業在“營改增”過程中不必過多關注土地增值稅對公司的影響。