寫字樓風險管理探究

桂勝利

摘 要：物業管理涉及關系復雜，風險無處不在。如果風險不加以妥善處理，在一定情況下就可能演化為突發的，損失比較大的危害。寫字樓管理的風險較其它物業類型更高，而寫字樓項目多是物業服務企業收入的主要來源，故寫字樓風險管理是無法回避的問題。文章結合某國際化物業管理企業對寫字樓風險管理的經驗，重點介紹了風險管理機制的建立，風險評價、風險識別、風險對策的操作經驗。著重分析其具體實施途徑，希望能夠對廣大同行起到借鑒與參考的作用，共同推動我國寫字樓物業管理的發展。

關鍵詞：寫字樓 物業管理 風險類型 風險管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）04-289-02

一、寫字風險類型

物業管理風險是指物業管理企業在服務過程中，由于企業或企業以外的自然、社會因素所導致的應由物業服務企業承擔的意外損失。

寫字樓風險類型包括：

1.自然風險。是因自然現象、物理現象和其它實質風險因素的不確定性對寫字樓物業服務企業造成的經濟損失。

2.工程隱患、承接查驗風險。寫字樓驗收人員在接管驗收時未嚴格執行驗收標準或疏忽大意，使得質量問題遺留下來，加大維修維護成本、維修難度加大管理成本上升的風險。

3.設備運行風險。是因寫字樓物業服務企業缺乏健全的維修管理制度和嚴格的巡查、檢查制度，設備設施隱患未能及時發現和治理。

4.保安防范風險。是寫字樓物業服務企業在區域內安全管理活動中，由于管理不善或員工工作中的過失、過錯致使意外發生，造成人身、財產損失，企業應依法承擔的賠償責任。如：盜竊、火災等。

5.員工素質風險。因管理者素質低，缺少必備的知識、能力、職業道德、經驗，從而影響了寫字樓管理水平，使企業效益減少的風險。

6.財務管理風險。是因業主、租戶以管理服務不到位、管理不善、沒有按合同約定履行義務等為由，拒交或拖欠租金或管理費，造成服務經費不足的風險。

7.決策風險。是決策失誤造成的經濟損失。決策包括寫字樓管理單位的高層領導和技術人員決策。例如：大型工程維修、設備改造決策失誤對成敗造成的決定性影響。

8.經營風險。是寫字樓項目在經營項目、租售服務缺乏市場調查以及充分的可行性研究，致使經營項目在服務類型、定位、價格等方面與市場需求發生偏差，造成經營成本增加，經濟效益下降的風險。

二、適時建立風險管理機制

寫字樓管理應建立風險管理組織，制定風險管理制度，形成企業內部風險管理機制來應對管理風險。

1.設立風險管理部門。應根據企業規模、管理水平、風險程度、發展目標、內外環境等因素，在提倡全員化參與的同時和專業管理相結合，在公司內部成立一個專職或兼職的風險管理部門是必要的組織形式。

2.建立企業風險管理體制。企業內部可以建立二級風險管理體制，分別是公司專、兼職層面，以及項目服務中心風險管理層面。

（1）公司總部層面的職責。

●履行當地法規要求的義務

●為各項目風險管理制定目標

●對各地職員（包括承包商）進行風險評估、控制、管理的指南進行培訓

●每年進行內部審計

（2）項目管理層面的職責。

●風險管理方案的執行

●確保所有風險被識別并有應對措施

●培訓職員，提高風險意識

●按月定期向總部匯報

三、建立科學合理的風險評價機制

風險管理是指寫字樓管理單位通過風險識別、風險衡量、風險評估和風險對策等管理手段，對可預見的風險實施有效控制和妥善處理損失的過程。

1.寫字樓風險識別。

按照風險的層面分類：（1）人為風險。（2）商業運作風險。（3）機器物料風險。（4）法律商業風險。（5）環境風險。

2.寫字樓的風險評估。

（1）寫字樓風險評估方法的選取。風險評估是應用各種數理、概率統計方法，測算出某一種風險發生的概率，估算損害程度。

風險評估方法一般可分為定性、定量、定性與定量相結合三類。有效地風險評價方法一般采用定量分析方法。定量分析方法是定量計算每一種危險源所采用的方法。其公式為：

D=L*C

式中：D—風險值；L—事故發生的可能性大小；C—發生事故產生的后果

（2）風險等級分類。風險等級可分類為：高風險：D=15to25中風險：D=5to12低風險：D=1to4

低風險指在可容忍的情況下，不需要實施補充的控制措施；中風險要在合理可行情況下，要實施有效的補充措施，把危害降低到低風險程度；高風險指在合理可行情況下，要實施有效的補充控制措施，把危害降低到低風險程度。

（3）影響風險等級的因素。風險等級與現有措施有關。例如：在高壓配電室附近工作有觸電的風險，但是若有足夠的保護措施發生觸電的意外風險就很低。

☆風險等級與環境因素相關。

例如：在下雨天有滑倒的風險，在高處作業風險很高，但在防滑地面工作風險很低。

☆風險等級與人的經驗和資歷有關。

例如：有限空間作業有人身安全風險，對于一個沒有采取安全措施的工人風險很高，而對于一個有資格的作業人員風險很低。

（4）風險改善計劃。寫字樓管理者應該對風險等級高的制定風險改善計劃。

（5）如何將風險等級降低。降低可能性等級、降低結果等級。

（6）剩余風險等級。剩余風險=剩余可能性*剩余結果

剩余風險等級可分類為：高風險：D=15to25中風險：D=5to12低風險：D=1to4

（7）制定風險改善計劃。

（8）風險改善計劃的評審。

☆計劃應將風險源的風險等級由高風險降低到低風險等級。

☆風險改善計劃應該符合成本和效益要求。

☆有利于提升工作效率。

☆是否產生新的風險源。

四、寫字樓風險管理對策

風險管理對策主要包括風險轉移、風險控制、風險自留、風險回避。

1.風險轉移。

風險轉移是指寫字樓管理過程中，管理者有意識的將自己不能承擔的風險轉嫁給其它單位承擔所采取的措施。

風險轉移的方法有很多種，主要途徑有保險、合同、保證。

（1）保險類風險轉移。保險作為一種保障和風險轉移機制，能消除寫字樓管理中某些風險損失。主要包括財產一切險、公眾責任險、機器設備險、雇主責任險、現金險、雇員忠誠險等。

（2）非保險類風險轉移。非保險類風險轉移一般是將寫字樓管理服務部分項目轉移給第三方，或者以合同形式把風險轉移到其他人身上。轉包或分包是很好的風險轉移策略。

例如：外墻清洗、高空作業等高風險作業，保安、清潔等安全責任重的項目分包出去。

2.風險自留。風險自留是將無需或無法轉移出去的風險留給自己承擔的風險處置方式。

風險自留是處理剩余風險的一種技術措施。對于某種風險預防不能，回避不得、且又無處轉移，只能自留風險。寫字樓項目應該對保費與風險損失總額進行比較，如該項保險費需要一萬元，而損失總額僅為一千元，則企業應該采取風險自留；如果損失總額高達兩萬元，企業應投保來轉移風險。

3.風險控制。風險控制主要指在風險事件發生前、發生時及發生后，寫字樓物業服務企業采取各種措施減少風險損失發生的概率和頻率以及降低損失程度的措施。具體措施有：防止寫字樓管理中風險因素的形成；招聘有經驗的寫字樓物業管理人員；與外來顧問包括保險公司專家共同成立風險防范小組；建立健全風險管理制度；加強員工與客戶風險意識的培訓；購買防范風險的先進技術設施等。

4.風險回避。任何寫字樓的物業服務企業對待風險的對策，首先考慮的是避免風險。凡是風險所造成的損失不能由該項目利潤予以抵消時，企業采取回避、退出、不參與、不介入的對策，是避免風險最可行的簡單方法。例如：不進行某項投資就可以避免該項投資所帶來的風險。

與風險轉移相比，風險回避是通過放棄某些經營活動，從而終止帶有風險的活動來消除風險威脅。但也會使企業消極地避免風險，安于現狀，不求進取。

結論

在寫字樓管理過程中，風險是客觀存在和不可避免的，在一定條件下還帶有一定的規律性。從根本上講，財富積累的過程是一個戰略決策與風險控制的過程，而風險與機遇并存。只有寫字樓的管理單位樹立危機意識，建立起有效的防范機制，運用先進的風險評價體系，并能夠付諸實踐，就可以將各種風險降低到可控狀態，實現企業的良性發展。

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（作者單位：北京仲量聯行物業管理服務有限公司 北京 100080）

（責編：玉山）