按揭方式付款的商品房買賣合同解除的司法處理

文/ 曉鵬

按揭方式付款的商品房買賣合同解除的司法處理

文/ 曉鵬

按揭在英美法中主要是指房地產等不動產抵押，這項制度經由香港傳入內地，目前已經成為商品房交易中一種重要的付款方式。商品房按揭包含三方主體、多重法律關系，借由該制度，買受人獲得了足夠的資金，開發商銷售了更多的房屋，銀行拓展了業務，三方主體相互牽連、各獲其利，可謂精巧至極。然而，正因其設計的精巧，也導致此類商品房買賣合同的解除與擔保貸款合同之間經常會出現沖突。如何協調處理頗費周折。本文擬對此問題略作申論。

一、商品房買賣合同與擔保借款合同的獨立性和牽連性

商品房買賣按揭中，買受人與開發商之間形成商品房買賣合同關系，買受人與銀行之間形成擔保貸款關系，開發商對買受人的貸款提供階段性擔保（在產權未轉移之前）。其中，商品房買賣合同與擔保貸款合同之間既具有相互獨立性，又存在一定的關聯，厘清它們的關系是處理這類案件的關鍵。

首先，兩者具有獨立性。有觀點認為，商品房按揭中，擔保貸款合同系商品房買賣合同的從合同。該觀點是不準確的。商品房買賣合同的當事人分別是買受人和開發商，擔保貸款合同的當事人是買受人和銀行，主體不同；買受人締結擔保貸款合同系為了獲得借款，與締結商品房買賣合同為了取得房屋之間不具有主從關系。因此，兩者相互獨立。

其次，兩者具有牽連性。擔保貸款合同因商品房買賣合同而生，擔保貸款也只能用于商品房買賣合同。一旦商品房買賣合同解除，雙方當事人訂立擔保貸款合同的目的將無法實現，因此，借款人和銀行均得以合同目的無法實現為由解除合同。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十四條據此依據《合同法》第九十四條，賦予擔保貸款合同當事人在此情況下的解除權，該條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予以支持。”

對于兩者之間的獨立性和牽連性，《解釋》第二十五條第一款訂有明文，即：“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。”其中，“僅處理商品房買賣糾紛”系獨立性的體現，而“合并審理”則說明了牽連性。

二、商品房買賣合同解除與擔保貸款之間的沖突

商品房買賣合同和擔保貸款合同雖然具有相互獨立性，但房屋按揭中的一切其他法律關系均因商品房買賣合同而生，并為其服務。如果在按揭的情況下，只處理商品房買賣合同，那么合同解除后，開發商負有將價款返還給買受人的義務，而因擔保貸款合同尚未解除，如果買受人出現斷供，勢必會導致銀行對房屋（已抵押）實現抵押權或者向開發商主張保證責任，開發商既未享受商品房買賣合同上的利益，又須承擔擔保貸款合同上的責任，有失公平，至為顯然。因此，商品房買賣合同解除后，理想的狀態是使其他法律關系均歸于消滅，從而使各方的權利義務均達至新的平衡。問題是，如果此時銀行不作為獨立的第三人提出解除擔保貸款合同的主張或者另行提出解除擔保合同之訴，則這種新的平衡將很難達到，原因是：

首先，買受人沒有提出解除擔保貸款合同的動力。在與按揭相關的商品房買賣合同中享有解除權的，只能是已經完成擔保貸款的買受人。此時買受人可能因為開發商逾期交房、房屋存在主體結構問題等原因，在按揭辦理完畢后提出解除合同。但是因為買受人已經通過按揭方式支付了全部房屋價款，其合同的主要義務已經履行完畢，開發商已無解除合同的可能。問題是，買受人并不關心房屋按揭是否得以處理，也甚少會提出相應的請求，極個別情形下，不排除某些買受人利用兩者的獨立性，在開發商返還購房款后故意不歸還銀行貸款以消滅貸款合同，而是將返還的購房款挪作他用。

其次，出賣人沒有提出解除擔保貸款合同的權利。因商品房買賣合同解除后，開發商的保證責任（或房屋的抵押）仍未消滅，故開發商具有提出解除貸款合同的愿望，但因其并非擔保貸款合同的當事人，故沒有提出解除合同的權利。

三、商品房按揭糾紛處理的司法對策

司法實務在處理此類案件時，可采取以下三步措施。

一是經審查案件可能存在商品房買賣合同解除的情形時，對銀行進行釋明，告知其商品房買賣合同解除后對其產生的影響，詢問其是否作為有獨立請求權的第三人加入本案訴訟，提出解除擔保貸款合同的訴訟請求。如果銀行提出該請求的（通常會提出該項請求），則按照《解釋》第二十五條第一款合并審理，并按照第二款的規定，在判決商品房買賣合同和擔保貸款合同均解除時，判令開發商將其收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還銀行和買受人。

二是如果銀行不愿意（無論出于何種考慮）參加本案訴訟，或者不愿意解除擔保貸款合同，根據《解除》的規定，只能審理商品房買賣合同糾紛，此時對于買受人提出的解除商品房買賣合同的請求，可予以支持。如果買受人同時提出返還購房款的請求，則可向其釋明，由其同時提出解除與銀行之間的擔保貸款合同的請求，追加銀行為被告。如果買受人提出該項請求，則類推《解除》的上述規定，并案處理，并根據第二十五條第二款作出處理。

三是如果買受人不提出解除與銀行之間擔保貸款合同的請求（這種情況極有可能），則向開發商進行假設性釋明：如法院判決商品房買賣合同解除，對于買受人返還購房款的請求，開發商是否行使同時履行抗辯權。因為商品房買賣合同解除后，雙方均負有返還義務，買受人未歸還借款，則不能滌除房屋上的抵押權，將無負擔的房屋返還給開發商，或者不能消除開發商的階段性擔保責任，如果開發商此時行使同時履行抗辯權，對買受人的該項請求則應予以駁回。

當然，如果上述措施均不能實現，則只有按照《解釋》的規定審理商品房買賣合同。此時產生的風險如何控制，則屬于立法論的范疇，在此不贅述。

（浙江省杭州市中級人民法院）