調控期，房企都想當賽跑中的龜

任蕙蘭

轉讓項目退出市場可能是這輪調控下一些中小房企的結局。

樓市還沒真冷，開發商就已經打算“冬眠”了。

不出頭，緩出盤

樓市是一下子轉冷的。

人們感覺到，仿佛就在一夜之間，那群打了雞血一樣熱情如火的售樓小哥都消失不見了。原來還嫌售樓電話不堪其擾，現在客戶主動打過去，經常還接不通。甚至有一些開發商干脆把售樓處一關了之——他們關上的似乎是自家的糧倉，存著過冬的糧草。

10月8日出臺的“滬六條”，一劑藥將上海樓市的熱度降了下來。10月上海新建商品住宅成交面積僅86.9萬平方米，環比減少16.3%，同比下滑42.5%。全市成交均價為43838元/平方米，環比下跌2.2%。

10月的市場數字可以用“價平量縮”四個字概括，人們不禁感嘆“靶點”打得精準。

“滬六條”中重要的一條就是加強預售管理。政府嚴格控制開發商申報的預售價格和網上備案數量，并且查處了一批以電商等各種手段，突破備案價格漲價銷售的違規房企。國慶節期間出臺調控政策的19個城市，祭出的法寶都是限購，從需求端調控房價，而上海的政策直接瞄準了供給端。

房價被套上了“金箍”。業內人士透露，現在房企報批的預售價格，管理部門會有幾個衡量標準。“如果是之前推過的盤，新批的預售價格不高于之前的價格；如果是新推的盤，之前沒推過，那么以周邊在售新盤價格為衡量標準，不高于周邊最高價；如果周邊沒有在售新盤，那就以周邊二手房價格為評估參考。”

而對于開發商來說，不漲就意味著跌。按照一般的推盤套路，開發商拿到一個項目，會像切薩拉米香腸那樣一段段銷售：先推整個項目邊角的樓棟，預售價格低一些，攢個人氣，再推核心位置，每次加推預售價格會水漲船高。

“如果今年加推的價格和去年一樣，那么對開發商來說就等于是降價了，因為一年的資金成本擺在那里，晚一年回籠資金，就要多付銀行10%-15%的利息。所以開發商每次加推都會漲一些，覆蓋融資成本。”一位業內人士分析。

樓市躥升時，一些開發商以“團購費”、“電商費”等各種名目加價，輕易跨過了備案價格的紅線。當調控來臨，電商等各種加價渠道被管控住，開發商不敢“頂風作案”，有些又不愿認真執行備案價格銷售，干脆在售樓處唱起了“空城計”。

也有開發商按照備案的預售價格正常銷售，在僧多粥少的局面下，就成了市場上的香餑餑。“現在客戶比較多，我們原打算讓全款付清的購房者先選房，這樣能快速回籠資金也好。結果一下子100多戶都全款付清，那只好搖兩輪號，先讓這100多戶搖號，排好順序，再讓其他購房者搖號。”一位開發商高管透露。

以調控為分水嶺，如果說今年樓市的前半程，開發商們爭當賽跑中那只兔子，在后半程比賽中，大家都以烏龜的步伐來走完全程。

在受訪過程中，大部分開發商表示已經做好準備，短時間內上海房地產市場不會太大波動。“今年的樓市新政出臺比較迅速，力度比較大。其中，加強商品住房預售銷售管理等方面的政策，預計會直接管控住銷售價格、銷售數量、銷售速度。預計產品的供應、需求都會受到抑制，今年第四季度明年第一季度，上海樓市總體而言是價平量縮的態勢。”東渡國際副總裁金浩杰表示。

那么房企的冬天將會持續多久？新城控股副總裁歐陽捷做了一個預測：“調整周期最少還有18個月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。”

“所謂深度調整，并不意味著房價的大幅下探，而是周期較長，考驗房企的是駱駝隊在沙漠中的耐饑渴能力。”歐陽捷說。而房企和政策博弈的結果將會是，明年市場價格平穩，供應量萎縮。他認為，上海批準上市面積、新開工面積、土地成交面積均小于銷售面積，意味著眼下、明年、后年供應量都是嚴重不足的。明年的土地供應量還會下降，如果房企現在賣盤回籠資金，也未必能在明年買到同樣面積的土地。所以在目前限價政策下，一些房企已經在考慮調整建設進度、延緩開工開盤、實行保價策略，慢慢賣。

對市場來說，這就意味著明年新開工面積和土地購置面積都將下滑，房地產銷售量會有一定幅度下降。去年商品房市場銷售量在1300萬平方米左右，今年在1400萬平方米以上，明年可能會回落到1000萬-1200萬平方米之間。”

雖然市場上的房源會減少，但從樂觀角度來看，購房者有可能在明年“撿漏”。在博弈中處于下風的開發商，可能會加大推盤，甚至給予一定的議價空間。“健康、穩定的現金流，是企業可持續發展的基礎和保證。通常而言，房地產行業是資金密集型的，階段性的墊資、融資、配資等等，歸根到底還是需要銷售回款來抵沖的。一些企業明年熬不住，銷售為首也有可能。”金浩杰說。

良幣驅逐劣幣

四季度過了一半，如果說小房企在發愁調控對全年業績的影響，排名前30的大開發商則顯得頗為淡定。

“對于我們這樣的房企來說，調控反而是一件好事。”仁恒置地上海公司總經理周軼群在采訪中反復強調這一點。“在樓市迅速上漲的情況下，大家都加快推盤，追求高周轉，房子推出來就賣得掉，像我們這樣精工細作，打磨品質，做高端住宅的房企，就變得沒多大優勢。而在調控期，市場冷靜下來，大家就會關注樓盤的品質附加值。”

仁恒的底氣來自銷售數字，今年在上海市場有仁恒公園世紀、仁恒東郊花園、仁恒西郊花園等幾個項目，銷售額已達到120億，預計今年銷售額在上海市場排到第五或第六位。

事實上，仁恒并非個例，由于今年樓市的一輪猛漲，大部分排名靠前的大房企都已在前三季度完成全年銷售指標。

歐陽捷做了一個分析，“我們做過一個壓力測試，即便今年最后三個月20個熱點城市房價同步下降30%，非熱點城市下降10%，全國銷售面積基本與去年持平，銷售額依然增長12%。不過這種極端情況是不可能出現的，也就是說今年的市場完全不必擔心。”

大房企今年收成很好，銷售已經遠超預期，20強房企僅上半年就增長了80%，比全國平均銷售額增速高了40個百分點，因此有更多的周旋余地。

另一方面，這輪調控的一個重要方向是降低金融杠桿，這也給了大房企更多的博弈籌碼。

金浩杰表示，“根據‘滬六條的規定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款，總體而言就是‘去杠桿。控制金融風險，會直接影響開發商特別是中小型開發商在上海的拿地節奏，大型、品牌開發商，可以在競爭相對比較緩和的市場環境里，獲得比較理想的土地儲備。”

周軼群也認同，“政府嚴控房企拿地資金來源，對我們這樣自有現金比較充裕，低杠桿運營的房企是比較有利的，我們可以按照自己的節奏拿地開發。”

在房價躥升時，中小企業帶著巨大的金融杠桿，以賭徒的姿態進入土拍，扛回一個個地王，大房企對“門口的野蠻人”束手無策。而當潮水退去，裸泳者就陷入了窘境。

捂還是不捂？對于一些以高周轉率、高杠桿率運營的房企來說，就成了一個痛苦的選擇。上海房地產項目平均周轉率在18個月，也就是說房企從拿地到開盤在一年半左右。負債率高的房企迫于資金成本壓力，往往會加快建設周期，迅速將項目推向市場，以期盡快回籠資金。在樓市快速上漲時期，“唯快不破”是行之有效的游戲法則，但在調控節奏下，快節奏房企陷入了兩難：放緩建設節奏，每天一睜眼就是不斷加碼的利息；繼續快速推盤，房價短期內肯定沒有上漲空間。

尤其是那些“地王”的持有者們，項目的樓板價已經和周邊房價比肩，面粉和面包一樣價格，在房價平穩發展的當下，這筆財務賬會有些難算。或許管理部門在用另一種方式在提醒市場的參與者，搶地王不是個好玩的游戲。

“樓市降溫、市場規范之下，最焦慮的還是中小房企，銷售越發艱難，資金越發緊張，融資渠道越來越窄，現金流隨時可能斷裂。消費者、基金、銀行、供應商、地方政府都在拋棄中小房企。”歐陽捷指出。

轉讓項目退出市場可能是這輪調控下一些中小房企的結局。歐陽捷舉出一個數字，“2012年-2015年期間，在上海有項目的房企有295家，今年1-8月，還有2萬平方米以上可售項目的房企只有46家了。市場資源向大房企集中，是不可避免的趨勢。”

當然，中小房企可能已經錯過最佳的退出時機。“有位同行朋友在上半年談一個并購項目，馬上要簽約了，一個地王出來，小房企心態變了、價格漲了，只好重新談判。好不容易又談成了，又一個地王出來，再次重談。現在的情況不一樣了，小房企良機不再，談判條件沒那么好了。”歐陽捷說。

上海市場仍是“天鵝肉”

調控讓中小房企感受到寒意，但只要有一絲機會留在上海市場，沒有人會輕易撤退。

“過去是上海50強房企在上海拼殺，現在是全國50強房企在上海拼殺。”一位業內人士感嘆。樓市幾番起落讓開發商達成一個共識，只有在一線、強二線城市發展才有更多機會，而上海是全國房企眼中的“天鵝肉”。

易居上海區域總經理黃曉云說，房企一旦面臨資金壓力，如果在全國好幾個城市都有項目，那一定會有保有壓，寧愿先賣其他城市的項目回籠資金，也要保住上海的項目慢慢賣。“特別是在上海只有單盤的房企，如果把上海的項目賣光了，那么上海的團隊就散了，大本營就丟了，他們不可能等到樓市轉暖時再去重新招募，培養團隊也來不及。所以要留住上海的陣地，就要手上有項目。”

開發商普遍對上海市場“短期看空，長期看多”。金浩杰分析，一個城市的樓市景氣度情況，主要取決于具體的政策和市場環境，從市場環境而言，主要是各類房地產產品的供需關系。上海是國際化大都市，全國的經濟中心，經濟基礎比較扎實，優質人口的導入比較順暢，商品住宅市場值得長期看好。

“外環以內的住宅產品，基本上都是比較稀缺的資源，《上海市城市總體規劃（2016-2040）》確定的中央活動區（城市中心）、城市副中心（主城副中心，地區中心），都是十分有價值的板塊。”

要在上海市場站穩腳跟，房企之間可能會“抱團取暖”。黃曉云認為，明年上海樓市的關鍵字是“合”，合縱連橫，幾家房企捆綁在一起拿地做項目。“因為現在地價動輒過百億，單獨一家房企開發壓力很大，所以房企會合作開發。當然，合作只會發生在強者和強者之間。優勢互補，拿出不同的資源。”