高房價關鍵在于土地財政，而非貨幣政策

鈕文新

在房價的構成中，政府所得占六成左右

中國人民銀行參事盛松成教授在出席“2016首屆世界區塊鏈大會暨互聯網+制造業創新發展高峰論壇”時指出：房地產價格上漲的關鍵因素在于“供給側”，但我們現在的政策多集中于“需求側”，所以抑制房價應當“供給和需求兩側入手”，而現在更多地應當強化供給側政策。盛松成根據最新的測算，在房價的構成中，政府所得占六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%，有的城市甚至占到了60%以上。

盛松成認為，以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經濟發展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。他指出，高地價將提升城市發展的成本，地方政府對房地產的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經濟增長點，從而削弱城市競爭力。

我認為，這是一個更重要的問題，高地價構成了地方經濟的惡性循環。一個城市土地價格過高引發實業產業發展艱難，稅收減少，迫使地方政府更加依賴土地收入。還有就是土地價格上漲會引發勞動力價格上漲，企業負擔加重。這不僅是人才難以進入的原因，同時也是一般勞動力難以進入的原因。

專家見到企業“招工難”，就說中國經濟已經進入“劉易斯拐點”，但據我觀察，“劉易斯拐點”可能是虛假現象。我認為，“招工難”的一個關鍵原因在于城市生活成本過高，勞動力進入需要企業提供足以應付這一成本的工薪，但企業無法提供。所以，是城市生活成本阻止了勞動力進城。而城市生活成本與城市地價、房價密切相關。

由此可見，不改變土地財政問題，根本無法實現降房價的愿望。同時，中國經濟也會越發畸形。因此盛松成認為，短期內政府財政收入存在“租稅替代”的關系，即政府來自于房地產的租金收入越高，來自于其他行業的稅收收入越低，房地產片面發展對實體經濟具有不良影響。

如果更直白地說，土地財政會從地價方向，嚴重破壞實體經濟的生存環境，而“租稅替代”關系也完全不可持續。換句話說，假如城市地價徹底摧毀了實體經濟，那時中國就是真正的“經濟泡沫”的爆破點，因為實體經濟垮掉了，土地需求大幅減少，地價再也上不去了，而虛擬市場價格根本無法得到實體經濟的支撐，是不是“經濟泡沫”？

所以，房價問題的關鍵在于土地財政，而不是貨幣問題，也不是貨幣政策可以解決的問題。房價問題是土地財政依賴的后果，而不是貨幣問題。因為房價上漲過快而收縮貨幣，結果不是房價受傷，而是實體經濟受傷。

（作者系CCTV證券資訊頻道總編輯）