居住區商業綜合體設計研究

李 端 端

(北京市建筑設計研究院有限公司，北京 100048)

?

居住區商業綜合體設計研究

李 端 端

(北京市建筑設計研究院有限公司，北京 100048)

簡述了居住區配套商業的類型，以北京市朝陽區紅松園項目為例，從結構規劃、建筑設計、景觀設計等方面，探討了居住區商業綜合體的設計方法，為其他工程項目的設計提供了新思路。

居住區，商業綜合體，建筑設計，景觀設計

0 引言

商業配套是居住區不可缺少的部分，商業服務的存在方便了人們的日常生活。商業服務主要包含以下幾種類型：生活服務類，餐飲類，主力店(品牌超市，品牌餐飲)。生活服務類包含內容最多，包含干洗店、寵物店、花店、雜貨店、美容店、文具店、藥店、服裝店、銀行、浴足保健店、飲用水店、菜市場等。

商業配套規模影響因素。首先滿足千人指標配比要求，另外還要看用地地理位置，附近商業設施現狀與商業需求情況。

1)如果位于市中心繁華地段，商業價值極高，可以多開發一些商業。

2)如果地處非繁華地段，有兩種情況，一種是滿足本小區基本需求即可。另外一種情況就是非繁華地段，附近無商業服務可利用，可以做大量或集中的商業，形成居住區商業綜合體，自己成為這個片區新的商業中心，來帶動這個片區的商業活動，當然，這需要很好的商業策劃作為支撐。如東壩紅松園項目。

居住區配套商業根據規模與形式的不同可以分為三類：住宅底商，商業街，居住區商業綜合體。具體分析如下：

1)底商。

規模較小，開間較小，墻體較多，只能布置一些零散的小商業，供居民日常生活服務。這種底商的設計，原則是商業出入口與住宅居民出入口分開在不同方向，互不干擾。

2)商業街。

規模相對大于住宅底商，這種商業的規模可根據用地現狀及商業需求調整。開間也較為靈活，可以適應較多的類型及規模的商業服務，獨立性較強。商業服務與住宅出入口流線也較容易分開。

3)居住區商業綜合體。

規模較大，功能相對較復雜。居住區商業綜合體包含了居住、辦公、商業、休閑娛樂交通等多項功能，與其他綜合體相比，最大的不同點是為居住者提供一種在家門口就可以享受到的能夠滿足多種生活需求的全方位、高品質的服務，而不是一個商場或MALL,大家需要開車或乘坐交通工具前往的某個集中的商業區。它更加人性化，更加接近老百姓的日常生活，其實就是原來居住區商業配套服務的升華版，從功能到設計，到服務，更加系統化、專業化。隨著人們對居住環境生活品質要求的日益提高，這種更加專業化的居住區商業綜合體的優勢會更加明顯，人們會逐漸習慣這種生活方式，使其成為一種居住區的基本形態模式。東壩紅松園項目就是一個居住區商業綜合體。這里分析一下該項目的設計，與大家共同探討。

東壩項目位于北京市東北五環外，用地北鄰壩河，西臨北京奧林匹克花園等諸多居住小區，南側和西側為辦公學校類建筑，規劃地鐵3號線，東壩中街站C出口位于用地西南角，在這個人口密集又沒有大型商業的地方，東壩居住區商業綜合體的出現成為必然。

1 項目概況

紅松園項目建設地點：北京市朝陽區東壩中路紅松園18號。項目四至：東至規劃東壩東一路，南至東壩中街，西至東壩中路，北至規劃居住用地。本工程總用地面積為4.54萬m2(含代征道路面積1.08萬m2)，總建筑面積17萬m2，其中地上9.67萬m2，地下7.31萬m2，容積率2.8。規模與性質：本項目為居住公建混合項目，其中居住建筑6.77萬m2，569戶,配套公建540 m2；公建地上2.90萬m2，其中商業辦公1.76萬m2，酒店9 302 m2(如圖1所示)。

地上部分：共有9座建筑單體，其中住宅6棟，包括5棟高層住宅(2號、3號、5號、6號、7號)和1棟多層住宅(9號)；公建3棟，包括1棟高層酒店建筑(1號)，1棟高層商業辦公建筑(10號)，1棟多層商業建筑(8號)，2號，3號樓，10號首層和地下1層為商業。

地下部分：地下1層為汽車庫、泳池等酒店服務用房、商業及設備機房，其中地下商業位于地下室西側，地下商業西側及南側為下沉廣場，泳池北側為下沉庭院。地下2層為汽車庫及設備機房。地下3層為人防汽車庫。住宅地下設置夾層，2號、3號樓夾層為自行車庫，其余各樓夾層為儲藏室。

2 設計出發點

1)功能組織，多種功能如何互相聯系又不互相干擾。2)交通組織，居住以及商業的人流車流如何區分。3)建筑功能，如何合理布局建筑的平面立體功能。

3 規劃結構

3.1 規劃結構：邊、角、心

在較小的用地上，總平面像一顆印章，緊湊小巧而精致，9棟建筑緊湊有序的排列著。6棟住宅位于用地中心，稱之為“靜心”，3棟公建及住宅底商位于用地邊角，稱之為“金角，銀邊”。同時地鐵出口位于用地西南角，一個南北向貫通的長條形的下沉廣場，將大量的交通人流方便的引入地下1層的商業。

3.2 交通流線

強化步行系統設計，人行優先，完全的人車分流。整體、安全的步行路網聯系整個小區住宅與商業。強化行走體驗。住宅主要人行出入口位于場地東側、次要人行出入口位于南側及北側，辦公及商業人行沿街開放，酒店人行出入口位于場地東南角。小區機動車出入口3個，分別位于場地東、南、北側小區主次出入口，直接進入地下車庫，小區內部為步行道路系統，設鋪裝道路通達各樓入口，特殊情況下(如消防、急救、搬家等)可作為機動車道。

商業的出入口主要沿場地周邊，主要在南側和西側沿邊。地下商業則由垂直交通將人流引入。下沉廣場中優美的環境方便將人流快捷的引入地下商業及休閑娛樂區域。庫房主要位于6號，7號樓主體樓座下，緊鄰商業與車庫，方便使用。

3.3 建筑高度與景觀控制

主體建筑高度根據日照計算確定，充分利用裙房，沿街商業，建筑主體造型，色彩、材質的不同，以及大門景觀圍墻等每一個可利用的元素來豐富外立面和沿街效果。

4 建筑設計

4.1 商業建筑設計

將每個單體建筑獨立設計，在統一的格調內各有特色。

4.1.1 平面功能

商業主要在首層和地下1層，大量寬大的自動扶梯方便地將人流在首層與地下1層之間傳輸。首層和地下1層商業互相連通，獨立又整體。地下1層功能集中的商業及大排檔餐飲，配以1號樓酒店地下休閑娛樂。首層集中商業，加1號酒店的精品餐飲。酒店3層以上為客房，10號樓3層以上為大開間辦公。在交通便利的地方，這兩種業態是受歡迎的形式。8號樓是一棟2層的鋼結構小樓，可以作為一個精品會所，用作高端消費。

4.1.2 立面風格

立面風格簡潔明快，重點突出東南角的1號酒店的高品味小資情調。小區主體強調豎向構圖，盡量通過構圖拉高體量，裙房商業平面水平疊退，舒展靈動，又精致細膩。干掛米紅褐色石材外墻為建筑平添幾分高貴典雅(見圖2)。

4.2 住宅建筑設計

2號，3號樓為限價商品房，以2居為主，1居和3居為輔，建筑面積由75 m2至87 m2，戶型小巧緊湊，房間方正好用。5號，6號，7號，9號樓以90 m2以上的大戶型為主。5號樓一梯三戶，中戶2居室為上躍或下躍戶型，面積100 m2～120 m2，6號樓一梯兩戶，戶型面積100 m2～130 m2，主力戶型2居，3居。7號樓標準層250 m2～280 m2，首2層250 m2～390 m2，4室2廳3衛。9號為450 m2的大平層豪宅，4室4衛加書房及大廳。

戶型設計充分迎合市場需求，選擇最受歡迎的戶型及面積要求，同時又滿足甲方對高端豪宅的需求，戶型面積跨越幅度大，戶型品質跨越幅度大，從限價房到大豪宅，戶型種類豐富多樣。立面造型，純現代風格，主體構圖以簡潔的豎向線條為主，大的落地玻璃窗，賞心悅目(見圖3，圖4)。

5 景觀設計

景觀設計可謂是特別用心，住宅區體現一種回家的體驗，主入口面對一個鏤空的影壁墻。一道影壁墻將塵世的喧囂隔絕到身后，轉彎到墻后，是一潭靜靜的池水，可以在池邊小憩，也可以沿著潺潺的溪水漫步回家，沿途經過小小的花臺座椅，或是茂密的叢林，聽著鳥鳴與泉水叮咚聲回家，很是溫馨。商業部分以硬化鋪裝為主，下沉廣場結合各種花臺，花池，小品，創造一個宜人的商業休閑空間。中心綠地的集中綠化，花園景觀，酒店地下1層泳池窗外的下沉內庭院，下沉廣場及廣場上的景觀，還有廣場上空的架空平臺及連廊等形成豐富的平面立體景觀效果(見圖5，圖6)。

6 結語

項目歷經3年的建設，目前結構已全部封頂。除2號，3號樓外，其余住宅均為精裝修銷售，目前售價5.9萬/m2起，凡是能開的，開盤即售完。地下室施工完畢，施工細致到位，管線整齊有序，地下2層、3層層高3.7 m，由于使用了無梁樓蓋，最后車庫凈高做到2.5 m以上，高于普通車庫的2.2 m凈高。從項目銷售情況來看非常好，說明整個項目從定位到設計都很符合市場需求，加上優良的品質設計，使項目很受市場歡迎，預計2017年項目能全部完工。這種復雜功能的居住區商業綜合體將會越來越多，成為未來居住小區的一個發展趨勢。

[1] 楊樹敏，何 力.住宅小區中的商業配套設計探析[J].現代商業,2010(17):19-21.

[2] 張沈生,劉曉晰.淺論住宅小區配套設施的建設[J].沈陽建筑工程學院學報(社會科學版)，2003(20):116-117.

On design for commercial complexes in residential areas

Li Duanduan

(BeijingArchitecturalDesignResearchInstituteCo.,Ltd,Beijing100048,China)

The paper indicates the types for the composite business of the residential areas, and explores the design methods for the commercial complexes of the residential areas from the structural planning, architectural design, and landscape design by taking Hongsongyuan in Chaoyang District of Beijing, so as to provide some new ideas for the design of other projects.

residential area, commercial complex, architectural design, landscape design

1009-6825(2016)13-0014-03

2016-02-24

李端端(1977- )，女，工程師，建筑師

TU247

A