淺談土地儲備資金財務管理

李雪梅

淺談土地儲備資金財務管理

李雪梅

土地儲備資金制度是我國土地出讓方式新的嘗試，以便解決我國市場轉型中土地供需不平衡所產生的矛盾。保障實施城市土地收購儲備制度的先決條件就是土地儲備資金財務的合理化管理。本文首先討論了我國土地儲備資金財務管理制度，其次我國土地儲備資金財務管理存在問題，最后闡述了改進我國土地儲備資金財務管理的策略。

儲備資金 財務管理 籌集 出讓

一、我國土地儲備資金財務管理制度

（一）制度內涵

土地儲備機構對其在土地儲備過程中使用的資金進行管理，土地的取得﹑開發整理工作所需要的資金來源大致為銀行貸款﹑政府撥款或者來源于其他渠道。政府關于土地儲備資金管理出臺了相關政策文件進行界定，首先，土地儲備資金核算的內容不包括土地儲備出讓收入和收益的核算，主要包括土地儲備成本的核算，在土地儲備過程中發生的前期開發﹑土地獲取等一系列活動中土地儲備機構使用的資金。其次，土地儲備機構負責會計核算﹑使用管理和資金籌集，是土地儲備資金的管理主體。土地儲備資金管理的規范范疇內不包含出讓環節的資金管理，只限定在開發整理和土地取得環節。

（二）循環流程

土地儲備資金管理流程在政府出臺的相關政策文件規范中，規定在籌集來自金融機構融資或其他資金后，實施土地取得及前期開發整理工作后入庫管理。公開出讓土地的方式包括掛牌﹑拍賣﹑招標等市場運作方式，滿足市場及政府宏觀經濟等多方面的需要，土地出讓收入直接繳入同級金庫。土地出讓收入由財政部門進行分配，土地儲備機構獲取審定的金額，再歸還貸款資金或其他資金于金融機構。

（三）管理的內容

（四）土地儲備資金管理主體人不匹配

土地儲備資金金融受到國家宏觀政策和金融政策的影響較大，銀行貸款成本較髙，金額有限土地儲備周期同銀行抵押貸款的期限不匹配。

二、我國土地儲備資金財務管理存在問題

（一）土地儲備機構關于內部成本缺乏有效控制機制

上述數據表明：兩種配方的閃爍液配制的樣品，其外標淬滅指示參數SQP（E）大致相同，但是 2#樣品的探測效率明顯高于1#樣品。通過同使用商品閃爍液測量的 SQP（E）（一般在 650～700范圍內）、探測效率（指定道址內探測效率一般在70%～85%范圍內）等多方面的比較，最終選擇配方2#作為閃爍液的替代配方。

（一）土地儲備資金來源渠道應當得到拓寬

盡管政府嚴格控制每年的貸款規模，對土地儲備貸款實行計劃管理，但是關于土地儲備資金使用缺乏計劃性，在實際工作資金的使用和籌備同供應計劃﹑土地儲備是脫節的。土地儲備資金使用和籌備計劃沒有進行具體的匹配和制定，沒有控制總量，土地儲備中心的貸款資金的管理不到位。

西雙和羅衫急忙跑過去，扶起跪倒的老人，老人卻掙扎著，再一次跪下來。醫生已經走開，她沖著的，其實只是一面沾滿鞋印的白色墻壁。

儲備機構的資金成本和財務風險加大，資金循環周期較長，審批時間較長，各部門信息不對稱，收入催收管理由國土資源部門負責，收入分配管理由財政部門負責，支出管理由土地儲備中心負責，使得管理主體人為割裂，整個資金的循環中由多個主體按照職能職責進行分段管理，使得土地儲備中心無法成為真正的管理主體，財政資金就是所謂的土地儲備資金。

當前，我國各地的土地儲備資金來源大體為三類，分別是向金融機構的貸款﹑財政撥款﹑以及其他資金三種。首先，向金融機構的貸款方面，在我國的資本市場當中，相關金融機構貸款是一種較為常見并且穩定的融資方式。這種模式中，通過土地使用權抵押的方式從金融機構當中貸入資金，這時土地儲備機構成為了獨立的融資主體。其次，財政撥款，這種模式是政府支持土地儲備機構的順利運行而開展的工作，通常具有無風險和無償性的特點，大多由公共財政直接劃撥，是地方政府為了推進土地儲備工作的一種典型的政府行為。但所存在的弊端在于，由于地方財政部門財力有限，使得土地儲備機構所能獲取的資金量也是有限的。最后是其他資金來源，一般情況是指一級開發整理單位的自有資金和對社會投資人資金的引入。

這種泡沫的一種可能的應用是隔熱，可能以地磚或板材的形式。導熱系數僅取決于泡沫的密度，木材樹種沒有影響