小區公共用地與車位購買的物權法分析
——以XX房地產公司小區車位產權歸屬案為例

陳元園

(四川省社會科學院 四川 成都 610000)

小區公共用地與車位購買的物權法分析
——以XX房地產公司小區車位產權歸屬案為例

陳元園

(四川省社會科學院 四川 成都 610000)

《中國人民共和國物權法》第七十四條關于小區公共用地的產權歸屬問題，特別是車位的產權歸屬做出了規定，但規定十分籠統，不利于實際的操作，本文試圖借用XX房地產公司關于車位產權歸屬的案例來分析當前物權法第七十四條規定的不足之處，并提出相應的建議。

小區車位；物權法；產權歸屬

1 案件概況與爭議焦點

XX房地產公司關于小區車位的糾紛案起始于2015年2月5日，該小區的業主在購買了XX房地產公司的期房時，簽訂了關于車位的歸屬合同，合同規定：“小區內的地上停車位和地下停車位均歸房地產商所有，小區業主可以通過租賃和購買的方式獲得小區車位使用權”，并且采取口頭協議的方式規定了租賃和購買的相關價格。兩年后，小區業主拿到房子入住，房地產商以物價上漲為由，要求變更合同，提高車位租賃和購買的價格，并要求已經簽訂合同的業主補足協議價格差額，理由是當初簽訂的合同中明確規定了“小區車位是歸房地產商所有，房地產商有權決定車位的租賃和購買價格”。這樣一來，小區業主在已經入住該小區的情況下，房地產商單方面要求變更合同，受到了所有業主的不滿，引起了激勵的紛爭。小區車位的產權究竟該歸誰？房地產商是否有單方面規定車位價格的權利？我們通過分析《物權法》第七十四條的規定來回答這個問題。

2 《物權法》第七十四條不足之處與完善建議

2.1 《物權法》第七十四條第一款的不足之處與完善建議

《中華人民共和國物權法》第七十四條第一款規定“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。這款規定彰顯了立法者維護業主利益的價值選擇，對于構建和諧社區、維護社會穩定無疑具有積極意義，但其表述過于概括，極易發生理解上的分歧。①這種過于籠統的規定，不但沒有解決車位問題的紛爭，反而讓業主的利益無法得到切實保證。“首先滿足”這一規定是否是在規定小區業主具有優先購買權或者承租權？如果房地產商在未經得小區業主的同意下將車位出售或者轉租給小區外的業主，是否是侵犯了本小區業主的權利？而在當今社會下，小區的概念與以往并不相同了，現在的小區人數眾多，有時候甚至是上萬戶人家，為一個車位而須征得所有人的同意勢必會浪費大量的時間和精力，也不符合市場經濟的要求，更是沒有可操作性。由此可見，《物權法》第七十四條第一款根本無法保障小區規劃內的車位和車庫能夠優先滿足小區內的業主。

針對這一問題，首要任務是對相關規定進行修訂，從實際上的可操作的角度去設計法律條文，為解決問題提供可以預見是手段和結果。將“首先滿足業主的需要”更改為“只能為滿足小區業主”這樣界定明確的說辭，便是解決這一問題的不二選擇。

2.2 《物權法》第七十四條第二款的不足之處與完善建議

《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款規定“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。

也即是，當事人之間對于不是第三款規定的屬于小區業主共有的車位和車庫可以通過出售、附贈或者出租方式確定其歸屬,這是有利于明確車位權利主體,減少爭端的合適手段。

但是，這里也存在兩個相當大的問題。首先，第一個問題就是如果事先沒有約定或者約定不明確時那該怎么辦？現實生活中無疑存在很多這樣的問題，如本案中XX房地產商雖然與業主已經采取口頭協議約定好了車位承租或者購買的價格，但口頭協議并無法律效力，小區業主并未能按照約定的價格獲得車位的產權。有些更為嚴重的是事先連這種口頭協議也沒有，這無疑為后來的糾紛埋下了巨大的隱患。其次，第二款的第二個巨大問題是在車位歸屬問題上，采用“約定優先”的原則真的是合適的嗎?在市場經濟條件下，業主和房地產商的信息顯然是不對稱的，無疑，房地產商在這場交易中處于有利地位，如果采取“事先約定”這種方式，房地產商必然會從中竊取利益，使業主蒙受巨大損失。由此可見，《物權法》第七十四條第二款之規定實際上沒有保障業主利益，反而使其處于被動地位。

針對這兩個問題，首先采取“約定加法定”的原則，對于約定不明或者沒有約定的情況，應該以法律的形式明確此時車位歸小區業主所有。因為對于房地產商來說，其在市場中必定是屬于信息不對稱的有利方，如果在簽訂購房合同的時候并未明確說明車位的歸屬問題，那一定是其故意隱瞞，另有打算，此時便應該以維護小區業主的利益為原則來制定法律。

2.3 《物權法》第七十四條第三款的不足之處與完善建議

《物權法》第七十四條第三款規定“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”這里最大的爭議就是對“其他場地”的界定。

目前住宅小區的車位主要可以分成兩大類五種形式:第一類是地上車位,第二類是地下車位。地上車位又包括三種形式,即小區內獨立建設的多層車位、小區內的地面車位和樓房首層架空層車位；地下車位又有兩種形式,一種是利用人防工程改造的地下車位,還有一種是通過利用地下空間而建造成的非人防工程性質的車位。②這幾類車位究竟哪些是屬于“業主共有”的“其他場地”，我們并不能做一個很好的界定。隨之而來的另一個問題是，就算對業主共有的場地做了明確的界定，屬于業主共同所有，但車位較之于業主來說仍舊是稀缺資源，并不能滿足每一位業主的停車需求，這樣的“共同所有”勢必會加深業主之間的矛盾，不利于構建和諧社區。

針對這一問題，關鍵是對“其他場地”做一個明確的界定和一個可操作的劃分。在購買房屋時，如果房地產商將車位的面積均攤到了房屋價格里，此時車位就應該屬于小區業主共同所有，房地產商無權再對其做出租賃和銷售的絕定，但如果房地產商并未將其均攤到房屋價格里，則可以按照上述車位的類型進行不同的規定。如果是地上停車位，其應該是屬于小區業主生活的組成部分，是小區的附屬物，不應該進行二次收費，但如果是房地產商自行修建的地下停車位，其耗費了大量的人力、物力和財力，有權對其所有權進行二次處置。通過這種明確的規定，便可對車位的產權進行清楚明晰的界定。

3 美、日關于小區車位產權歸屬的法律規定

3.1 美國美國法律對小區內的車庫及停車位所有權的制度設計,遵循了以下兩個最基本的原則:一是不允許小區業主以外的任何其他人擁有小區內車庫及停車位的所有權,二是不允許小區內的車庫及停車位作為獨立的專有部分單獨買賣。③首先從第一個原則來看，限制了小區業主以外的其他人承租或者購買小區車位的權力，也限制了房地產商通過將小區內車位轉租或銷售出去的權力，對比我國《物權法》第七十四條第一款，這樣的規定是更具操作性的，也切實保障了小區內業主不受外來業主的競爭影響。在如今我國家庭汽車數量不斷攀升的現狀下，小區車位無疑是一種稀缺資源，將車位產權歸屬劃分明確，有利于保障業主利益。其次從第二個原則來看，不允許小區內的車庫及停車位作為獨立的專有部分單獨買賣，實際上也是為保障業主利益服務的條款。限制車位的買賣，改為承租的方式，有利于緩解業主壓力。

3.2 日本

日本現行的《建筑物區分所有權法》(1983年)并沒有關于停車場問題的規定,自上個世紀50年代起,因停車場問題發生了大量的糾紛。日本地方法院對于地下車庫的所有權的歸屬問題也存在不同的認識,直到昭和56年6月18日,日本最高法院以判決的形式確認地下車庫為專有所有權客體,從而為裁判實務上長期存在的意見分歧打上了休止符。日本最高法院認為,建筑物區分所有權的專用部分必須滿足構造上的獨立性和利用上獨立性兩個要件,而地下車庫完全符合上述兩個要件,因此,地下車庫可以成立獨立的所有權。④日本的做法為我國《物權法》第七十四條第三款規定具有一定的導向作用。在上面的分析中可知，第三款中關于“共同所有”這一問題存在很大的操作隱患，實際中并不能很好地實現車位的“業主共同所有”，反而會造成更多的糾紛。日本的做法是將車位作為專有所有權客體，也即是獨立的所有權，可以進行承租和買賣。

4 結束語

總而言之，小區車位的產權問題是《物權法》不可回避的問題之一，它涉及到眾多利益主體的利益，是建設和諧小區的重點工作內容，關系到鄰里和睦。通過立法的手段不斷促進小區車位問題的解決，也是當前《物權法》義不容辭的責任。如何在汽車越來越大眾化、普及化的今天為業主的愛車尋找一席之地，是關系到人們生活質量提高的關鍵。

注釋：

① 王榮珍.對《物權法》車位權屬規則的檢視與完善[J].當代法學(雙月刊).2011年第1期：79.

② 陳志卓.《物權法》第七十四條小區車位歸屬規定的不足與完善———從上海物權法“第一案”談起[J].湖南公安高等專科學校學報,2010年4月第22卷第2期：75.

③ 戴忠喜.美國法中住宅小區車庫及停車位、會所、綠地的歸屬—兼談對物權法草案第76條的修改建議[J]房地產與法律,2005,(11):12-13.

④ 邱玉成.淺析小區車位的權屬[J].法制與社會,2008,(9):77.

[1] 陳志卓.《物權法》第七十四條小區車位歸屬規定的不足與完善———從上海物權法“第一案”談起[J].湖南公安高等專科學校學報,2010年4月第22卷第2期：73—75.

[2] 王榮珍.對《物權法》車位權屬規則的檢視與完善[J].當代法學(雙月刊).2011年第1期.

陳元園(1990-)，女，漢族，四川廣安人，四川省社會科學院社會學碩士研究生，研究方向：社會發展與社會政策。

D923.2

A

1672-5832(2016)02-0183-02