土地發展空間置換中土地增值收益均衡分配——以鄂州市城鄉建設用地增減掛鉤為例

胡 越， 張安錄

(華中農業大學 公共管理學院， 武漢 430070)

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土地發展空間置換中土地增值收益均衡分配
——以鄂州市城鄉建設用地增減掛鉤為例

胡 越， 張安錄*

(華中農業大學 公共管理學院， 武漢 430070)

依據貢獻分配理論，對城鄉建設用地增減掛鉤中土地增值及其來源進行分析，并測算了農民和政府的增值收益分配比例，為改革和完善土地發展空間置換中的增值收益分配機制，保障項目區農民的權益提供參考依據.經計算得出鄂州市城鄉建設用地增減掛鉤中拆舊區農民、建新區農民和政府分享土地增值收益的合理比例分別為40%～50%、10%～20%、20%～30%.該結果表明，基于各個參與主體的貢獻額所確定的土地增值收益均衡分配測算模型可以從定量的角度為農民分享土地增值收益提供依據，具有一定的可行性.

空間置換； 貢獻分配； 土地增值； 收益分配

隨著我國工業化、城鎮化建設步伐的加快，對土地的需求大增.但由于城市規模、土地用途規劃管制的剛性控制，使得新增建設用地供給有限，同時，在城市建設用地緊缺的情況下，我國農村建設用地卻由于種種原因而處于低效、閑置、廢棄的狀態，城鎮建設用地與農村建設用地存在巨大的存量差異.據國土資源部測算，2015年我國農村建設用地約有2.7億hm2，約為城鎮建設用地的2.5倍.為了挖掘農村建設用地潛力、改善城鄉建設用地配置的低效率局面，地方政府在遵照國家法律法規的基礎上進行工作創新，土地發展空間置換應運而生，即將農村建設用地的土地發展的權利，在空間上置換到城鎮中進行建設，既達到了可以強化耕地保護，又充分盤活存量集體建設用地發展工業和城市，優化土地資源配置統籌城鄉發展的目的.其中的集體建設用地既有土地產權性質的變化，也有建設用地在城鄉之間的重新布局、集聚以及在用地性質、方向和使用者之間的重新分配.土地增值收益分配面臨更多的利益主體和復雜的利益關系.土地發展空間置換后增值收益的均衡分配，不僅能有效的保障農民的權益，縮小城鄉差距，統籌城鄉發展，還能為我國社會和經濟持續發展提供強有力的動力.

各地土地發展空間置換的表現形式多樣，如天津“宅基地換房工程”，建設新型小城鎮，宅基地按標準無償換房，農村建設用地統一整理復墾，新型小城鎮預留市場出讓土地；江蘇“萬頃良田建設工程”，建設集中連片高效農田，縮村騰地；浙江“千村示范萬村整治工程”，實施集約節約用地行動計劃、“百萬”造地保障工程和耕地代保；福建涉農部門整合資金聯合建設高標準農田，對土地整治項目實行工程化管理和動態監管等[1].其中最典型的普遍做法是各地的城鄉建設用地增減掛鉤，各地均有試點，作為土地發展空間置換的一種典型形式，城鄉建設用地增減掛鉤中指標的配置方式有兩種情形[2]，一種是行政配置，即掛鉤指標是地方政府通過行政指令在全縣或項目區范圍內進行配置，統一調配，縣鄉鎮級地方政府間一般是無償獲得掛鉤指標，掛鉤指標不進行交易，不具有交易價格；一種是市場配置，掛鉤指標可以入市交易，即地方政府可以通過購買其他地方的用地指標緩解本地用地指標緊缺的狀況，掛鉤指標具有交易價格.

城鄉建設用地增減掛鉤中，農民幾乎難以獲得合理的土地增值收益，特別是拆舊區農民僅僅獲得房屋所有權的補償，難以獲得宅基地的土地增值收益.構建均衡的土地增值收益分配機制，有效調節各個參與主體之間的分配比例，是城鄉建設用地增減掛鉤中的關鍵問題.以往的研究幾乎沒有定量的確定各個參與主體的具體分配比例，并且都是將拆舊區和建新區的增值收益分配單獨進行研究，即分別研究宅基地退出的增值收益或農地非農化的增值收益，少有專門針對整個過程的增值收益測算.因此，本文依據貢獻分配理論，嘗試建立合理的分配模型，以中部湖北省鄂州市為典型實證，鄂州市是典型的市場配置下的城鄉建設用地增減掛鉤，定量確定整個城鄉建設用地增減掛鉤中各個參與主體之間的分配比例，進而為其他地區的土地發展空間置換中土地增值收益均衡分配，提供較為科學的方法支撐和參考依據.

1 研究依據

按照貢獻分配原則是指按照各種要素在價值形成過程中所作的實際貢獻而獲取相應的報酬.貢獻分配理論由來已久，土地增值中的要素貢獻思想可以追溯到19世紀末美國著名政治經濟學家Henry George于1879年出版《Progress and Poverty》一書中所提出的，后來被諾貝爾經濟學獎獲得者斯蒂格利茨譽為的亨利.喬治定理(Henry George Theorem)[3].土地增值簡明扼要的表達就是土地價值的增長，表現形式為土地價格的增加，按照“誰貢獻，誰受益”的原則及成本補償原則，土地增值形成的內涵就是土地增值收益分配的依據.城鄉建設用地增減掛鉤中土地增值收益涉及拆舊區農民、建新區農民、政府等不同主體，各個主體具有各自不同的目標效用函數，并通過各自的行為選擇追求收益最大化，不同的主體投入的要素有別，對增值的貢獻大小也不一樣[4]，因此，對各主體所提供的生產要素的成本在整體收益中的貢獻進行客觀評價，按照投入要素貢獻額的大小確定收益分配的多少，是公平合理分配土地增值收益的基本思路，多貢獻多分配.

參與城鄉建設用地增減掛鉤中土地增值收益分配的主體主要有貢獻了宅基地這一土地要素的拆舊區農民，貢獻了農用地這一土地要素的建新區農民和掛鉤指標生產與管理的政府這三個主體.

1.1拆舊區農民的貢獻額

我國《物權法》中明確界定農民的農村宅基地使用權為我國特有的一種用益物權形式，農村居民對其所有的集體土地依法享有占有、使用和收益的權利.在項目實施過程中，拆舊區農民的宅基地是農村建設用地的重要組成部分，但現行的一般做法中，只通過“以房補房”的方式對農民的房屋及附屬物給予補償，沒有考慮農民原宅基地的收益權，農民更是不參與原宅基地的增值收益分配.

城鄉建設用地增減掛鉤中土地增值收益產生最主要的因素是土地資本的投入，拆舊區的宅基地拆遷復墾為一定數量和質量的耕地后，農民和農村集體不再有機會在此申請宅基地，故喪失了該地塊改變為集體建設用地用途的權利，并將復墾的耕地發展權轉移到城鎮的建新地塊.政府在城鎮建新區得到相當數量的耕地轉為城鎮建設用地的開發建設許可，即拆舊地塊整理復墾為耕地后的土地發展權有償轉移到建新地塊供城鎮開發建設，拆舊區農民土地資本的最終貢獻表現為宅基地(不包含房屋及附屬物)的價值.

1.2建新區農民的貢獻額

建新區土地要素投入主要體現為農用地的投入，拆舊區的宅基地復墾后，獲得增減掛鉤指標，在建新區占同等面積大小的農用地，建新區農民失去自己的土地，因此建新區農民的貢獻就是農用地的價值.農用地的價值按照其功能可以概括為3類[5]：經濟產出價值、生態服務價值、社會保障價值.按照價值歸屬，農地經濟產出價值及社會保障價值中的為農民提供就業保障和養老保障價值屬于農民所有，其余的價值歸屬于國家[6].因此測算以上兩種價值成本作為建新區農民參與項目的貢獻額.

1.3政府的貢獻額

政府在項目實施的過程中具有管理者和資金投入者的雙重身份，因此政府的要素投入分為管理要素和資本要素投入兩部分，其中管理要素投入屬于政府的職能工作，不參與土地增值收益返還的分配，政府要承擔的資本要素投入主要包括拆舊區復墾和建新區的一級開發、技術投入等方面.

拆舊區宅基地整理復墾為耕地過程中，政府方需要投資進行宅基地拆遷，復墾，還需要支付被拆遷農民的拆遷補償款；建新區獲得指標，由農村的土地轉變為城市用地時需要進行較大的投入，在此過程中政府方需要進行土地開發資本的投入，如實現“三通一平”或“七通一平”等基礎設施建設，還需要經過對土地追加投資后形成利于土地高效利用的配套基礎設施等，一般來說，對土地的固定資本投資是形成土地資本的基本手段，從而也是土地資產價值的物質前提，由此政府對拆舊區及建新區土地的開發投入和相關的基礎設施建設投入對于土地產生增值有重要影響.

綜上所述，對各參與主體的投入要素的價值貢獻可以進行初步測算，土地增值收益應該按照測算的貢獻比例進行合理的分配.

2 測算模型

2.1增值收益額的測算

要素投入、供求變化、用途變更等因素均是引起地租量變化的原因，在現實中，各個因素所帶來的土地增值可以通過土地交易體現出來，價值的貨幣表現為價格，價格是通過市場形成的，因此土地增值表現為土地市場交易中土地價格的變化.城鄉建設用地增減掛鉤中指標的配置方式不同，其土地增值收益的測算過程不同，因此要分別進行測算.

2.1.1行政配置下的增值收益測算過程 大部分通過行政配置掛鉤指標的項目，在編制實施規劃時就已經通過行政配置的方式，大致確定了掛鉤指標在縣域內的落地位置、范圍和規模，掛鉤指標的使用時序上也由縣級地方政府在項目區內統一調配，掛鉤指標是無償獲得的.

城鄉建設用地增減掛鉤的最終目標是實現整個項目區建設用地總量不增加，耕地面積不減少，質量不降低，因此拆舊區整理復墾的農用地的數量與質量與建新區占用的農用地的數量和質量相等，故兩個地塊的農用地價格應該相等，因此將指標生產階段和指標落地階段的土地增值收益相加得到行政配置下的土地發展空間置換總的土地增值收益，即總土地增值收益=土地出讓成交價款-土地前期開發費用-宅基地拆遷整理復墾費用(圖1).其中土地出讓成交價款包括新增建設用地土地出讓金和返還給項目區的新增建設用地使用費與耕地開墾費.

圖1 行政配置下的土地增值收益測算原理Fig.1 The measurement principle of land incremental value in the administrative configuration

2.1.2市場配置下的增值收益測算過程 市場配置下的掛鉤指標的供需雙方是由經濟欠發達、宅基地整理潛力大的供給區和經濟較發達、缺乏建設用地指標的需求區構成，交易雙方區域間存在區位級差地租是掛鉤指標進行交易的前提條件.市場配置下的土地增值收益體現在掛鉤指標的市場交易價格中，而掛鉤指標的市場交易價格是以政府定價為基礎，在市場充分競爭中所形成并進行交易的價格.本文參照王婷[2]的研究，測算市場配置下的土地增值收益，土地增值收益的測算公式為：

U=P-(E+C+T+r1+r2)=P-Ve.

(1)

式中，U為市場配置下的土地增值總收益；P為掛鉤指標市場交易價格；E為退地補償成本(包括拆舊區農民宅基地退出的補償費用和建新區農民的農用地的征收補償費)；C為拆遷整理復墾成本；T為稅費；r1為利息；r2為投資的平均利潤，Ve為掛鉤取得成本.

2.2增值收益分配模型的構建

城鄉建設用地增減掛鉤中所產生的增值收益與拆舊區農民、建新區農民和政府這3方利益主體有著密不可分的關系，聯盟利益分配機制是為了解決聯盟利益分配主體之間的利益關系而存在的[7].各利益主體組成一個聯盟體共同分配土地增值收益，聯盟伙伴之間按分配要素及貢獻程度進行合理分配.客觀評估聯盟利益成員對土地增值收益作出的貢獻，充分考慮聯盟成員的投入及貢獻，按照投入和貢獻的大小分配土地增值收益，保證各個利益主體之間的公平分配，使得聯盟成員得到的分配收益達到帕累托最優的狀態[8].

城鄉建設用地增減掛鉤中，聯盟利益分配機制中土地增值收益貢獻函數為

(2)

其中，U表示總的增值收益額，x1、x2等分別表示各個主體投入的要素價值.

根據“誰投資，誰受益，按貢獻分配，按需調節”的原則，各個參與主體的利益分配的目標函數為：

Vi=Ti+ui,

(3)

其中，Vi表示各個主體獲得的最終收益，Ti表示項目實施時主體獲得的補償，ui表示各個主體應該分享的增值收益額.

關于ui的計算：

ui=αiU，

(4)

(5)

其中，αi表示各個主體的增值收益分配比例，i表示各個參與主體，n表示參與主體的個數.

關于αi的計算：

(6)

其中，Ri表示各個主體對總的土地增值收益的貢獻率，Gi表示各個參與主體對總增值收益的貢獻額，各個主體獲得的增值收益分配額與其引起的增值收益的貢獻率Ri，以及各個主體對增值收益的貢獻額Vi密切相關，并且成正比例關系.土地增值收益額由各個參與主體共同分享，并且主體對增值收益的貢獻越高，其獲得的增值收益分配額就越高.

2.2.1拆舊區農民的貢獻測算模型 關于宅基地價值的測算，有的學者認為宅基地絕對地租、級差地租、壟斷地租之和為宅基地價值定量化的測算基礎[9]，有的學者則從發展權的角度提供了土地發展空間置換中農村宅基地價值測算的思路[10]，本文則從成本逼近法的角度建立宅基地價值評估模型.成本逼近法的基本公式：

L=Wa+Wd+K+I1+T+I2+I3,

(7)

式中，L表示土地價格；Wa表示土地取得費，即宅基地價值；Wd表示土地開發費；K表示管理費用；I1表示土地開發投資利息；T表示稅費(包括耕地開墾費和耕地占用稅)；I2表示土地開發投資利潤；I3表示土地增值收益.

管理費用K一般按照土地取得費和土地開發費的一定比例計算，提取比例為δ：

(8)

土地開發投資利息I1以土地取得費為基數，以整個開發周期為計息期；以土地開發費的一半為基數，以整個開發周期為計息期，利率為α，即

(9)

土地開發投資利潤I2以土地取得費、土地開發費、管理費用之和為基數計算，土地投資回報率為β，即

(10)

土地增值收益I3以土地取得費、土地開發費、管理費用、利息、利潤之和為基數計算，土地增值收益率為γ，即

(11)

將公式8～11代入到公式7中，簡化得到拆舊區農民方貢獻額G1公式：

(12)

2.2.2建新區農民的貢獻測算模型 農地的經濟產出價值即農用地產出糧食或經濟作物的價值，評估農地經濟價值的方法有許多[11]，本文采用收益還原法來計算，測算公式為：

(13)

式中，F表示農地的經濟產出價值；A表示農地的年凈收益；r表示土地還原利率；n表示土地的可使用年限.

農地的社會保障價值為農地的養老保障價值和就業保障價值之和.

養老保障價值采用征地區域的農地提供的人均養老保險價值來代替，其計算公式為[12]：

(14)

式中，Y1表示農地提供的人均養老保障價值；Yam表示年齡為a歲的男性公民養老保險費躉繳金額基數；m表示男性公民占總人口的比例；Yaw表示年齡為a歲的女性公民養老保險躉繳金額基數；w表示女性公民占總人口的比例；Mi表示按照養老保險領取標準的每月基本生活費；M0表示每月養老保險費基數.

就業保障價值的計算按照農民失去土地到退休這段時間人均領取的最低生活保障來測算，其計算公式為[13]：

(15)

式中，Y2表示農地提供的人均就業保障價值；Tm、Tw分別表示男性農民和女性農民距離退休的年齡.

調查表明如今大多數的農民屬于兼業農民，即農民除了獲得農業收入之外，還會在農閑季節從事非農業生產獲得非農業收入；另外根據我國目前新型農村社會養老保險制度的實行，農民的養老保障除了其承包的農地外，集體和政府也會給其發放養老保險金，因此還應對農地的社會保障價值進行修正，修正系數k的計算公式為：

(16)

式中，Ia表示農民人均年農業純收入；It表示農民人均年總純收入.

因此修正后的建新區農民的土地社會保障價值成本Y為

(17)

綜上所述，可得建新區農民方貢獻額G2公式：

(18)

3 實證研究

鄂州市作為湖北省城鄉一體化發展和綜合改革示范城市，依托農村產權制度改革的優勢，在建設用地掛鉤指標交易方面進行了大膽探索，并取得了初步成效，為湖北省城鄉一體化建設用地市場構建提供了參考示范.鄂州市是全國繼成都、重慶后規范開展指標交易的城市，也是湖北省第一個開展建設用地掛鉤指標交易的城市.本文以鄂州市2013年第一批太和鎮、涂家垴鎮城鄉建設用地增減掛鉤項目為研究整體，應用上述模型對城鄉建設用地增減掛鉤中土地增值收益及其分配比例進行測算，該批項目試點村已通過驗收生成了建設用地掛鉤指標35 hm2并交易成功.

關于項目建新區和拆舊區的基本情況數據來源于實地調研及訪談數據，另外由于該項目實施的時間點為2013年，因此相關的統計變量和參數來源于2014年湖北省統計年鑒，鄂州市第六次全國人口普查主要數據公報，2013年鄂州市國民經濟和社會發展統計公報，鄂州市國土資源局和財政局相關統計數據，以及太平洋保險公司相關社會養老保險行業標準及其他相關政策規定.

3.1鄂州市增值收益額測算

根據鄂州市人民政府《關于實行國有經營性建設用地使用權“持證準用”制度的公告》規定，鄂州市范圍內的國有經營性建設用地(含改變為經營性用途的其他用地)使用權首次出讓，競得人須持有同等面積的建設用地掛鉤指標證書，方可簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，意味著掛鉤指標交易價格P等于土地出讓價款與掛鉤指標基準價格之和，其中建新區的土地出讓平均價款按照實施方案的規定為879元/m2，掛鉤指標基準價格按照鄂州市《關于建設用地掛鉤指標基準價格的公告》的規定為240萬元/hm2，因此項目區掛鉤指標交易價格P=1119元/m2.根據該項目區的實施方案，項目區的掛鉤取得成本包括拆舊地塊的房屋拆遷補償費用、土地整理復墾費用、融資成本、交易成本和建新地塊的征地補償費用等平均每公頃共計6 135.09萬元，即Ve=171.80元/m2.因此該項目實施后，土地增值收益總額U=P-Ve=947.2元/m2.

3.2鄂州市增值收益均衡分配比例的測算

3.2.1各個參與主體的貢獻額

1)拆舊區農民增值收益貢獻額的確定.根據湖北省2013年度城市地價動態監測成果，2013年鄂州市工業用地監測地價數據得到L=417 元/m2，土地開發費Wd=19.5元/m2；耕地占用稅按照《湖北省耕地占用稅適用稅額標準》，鄂州市耕地占用稅45元/m2，耕地開墾費按照《湖北省耕地開發專項資金征收和使用管理辦法》，鄂州市耕地開墾費15元/m2，因此稅費T=60元/m2；α取2013年貸款利率為6%；土地開發利潤一般為6～10%，因此土地投資回報率β取平均值8%；土地增值收益率一般為10～30%，因此土地增值收益率γ取平均值為20%；根據湖北省物價局和省財政廳關于降低部分住房建設行政事業性收費標準的通知中規定“一次性征用耕地100畝以上、500畝以下，其他土地200畝以上，1000畝以下的，動遷20戶以上或安置農業人口80人以上的可按基數取1.8%的征地管理費”，因此本例中管理費用計提比例δ取1.8%.根據前面的公式12，可以得到拆舊區農民的貢獻額G1=237.59元/m2.

2)建新區農民增值收益貢獻額的確定.根據鄂州市2013年國民經濟和社會發展統計公報可知建新區農地平均每公頃凈收益為A=3.347萬元，土地還原利率采取安全利率與風險調整值之和的方法求得，安全利率取2013年銀行一年期定期存款利率3.25%，風險調整值參照鄂州市2013年消費價格指數增長率2.7%，所以農地的還原利率為r=5.95%，農地剩余使用年限以參照土地承包經營期n=30年來確定，根據前面的計算公式(13)，求得建新區農地的經濟產出價值為46.32元/m2.

根據中國太平洋保險公司太平盛世·長壽養老保險A款(躉繳)繳費表，查詢獲得a歲(此處取a=30)的中國男性公民(60歲領取)保險費躉繳金額基數Y30m=7956元；30歲的中國女性公民(55歲領取)保險費躉繳金額基數Y30w=11283元；建新區被征地的男性人口占總人口的52.58%，女性人口占總人口的47.42%.在本文內，農民按照養老保險領取標準的每月基本生活費與每月養老保險費基數近似相等，即Mi=M0.最后根據前面的計算公式(14)即可計算出建新區農地提供的養老保險價值為9533.6634元/人.本文采取2013年鄂州市城市居民最低生活保障標準人均400元/月，另根據襄陽市人口統計資料獲得被征地農民的平均年齡為40歲，按照男性60歲，女性55歲退休年齡計算得到Tm=20、Tw=15，由此根據前面的公式(15)計算出建新區農地為農民提供的就業保障價值為84 619.2元/人.建新區人均農地面積為0.17 hm2/人(鑒于數據的可獲取性，在此用人均耕地面積乘以1.4代替人均農用地面積[9]，因此單位面積農地提供的社會保障價值為(9533.6634+84619.2)/2.54=55.60元/m2(修正前)，建新區年均農業純收入占農民總收入的比例為46.83%，即k=46.83%，根據前面的公式17計算得到建新區農民付出的農地社會保障功能的成本為Y=26.04元/m2.

因此根據前面的公式(18)計算得到建新區農民貢獻額G2=46.32+26.04=72.36元/m2.

3)政府增值收益貢獻額的確定.在本文研究的項目中，鄂州市政府方對項目中投入的資金成本主要包括拆舊區的房屋拆遷補償費用、土地整理復墾費和建新區征地補償費用.其中土地復墾費參照往年城鄉建設用地增減掛鉤拆舊區土地復墾費用，即每公頃11.7592萬元進行復墾，具體相關費用如下：①工程施工費359.41萬元；②前期工作費19.41萬元(包含規劃設計，招投標等)；③竣工驗收費10.78萬元；④監理費5.39萬元；⑤業主管理費7.90萬元；⑥不可預見費8.26萬元；⑦設備費10.21萬元；以上費用共計421.36萬元.建新區共占用農用地35.7103 hm2，其中占用耕地34.4758 hm2，根據湖北省征地統一年產值標準計算，建新區征地補償費共計1 478.41萬元，青苗補償費77.57萬元，建新區占用耕地的總補償費為1 555.98萬元.拆舊區房屋拆遷補償費用為3 164.94萬元.

因此,政府方增值收益貢獻額G3為143.96 元/m2.

3.2.2增值收益均衡分配比例的測算 根據上述測算結果，運用貢獻分配模型，測算出鄂州市城鄉建設用地增減掛鉤項目區拆舊區農民、建新區農民和政府的土地增值收益分配比例分別為52.34%、15.94%、31.72%(表1).從增值收益均衡分配比例的測算結果上看，拆舊區農民應當獲得大部分的土地增值收益，因為項目實施過程中，拆舊區農民的投入比重最大，以失去農村宅基地及其房屋和附屬設施、相應的庭院等基本生活資料為代價獲得掛鉤指標，因此應該分享較大比例的增值收益，分享增值收益的比例應該在40%～50%之間.建新區農民農地的平均年收益是基于建新區農地的平均年收益計算出來的，沒有考慮所征土地每畝最高最佳的年收益，故計算出的比例偏低，因此建新區農民分享的增值收益的比例應該在10%～20%之間.政府作為市場管理者，主要通過以征收稅費的方式回收第二階段的土地增值收益，因此政府在此階段分享的增值收益的比例應該在20%～30%之間.

表1 土地增值收益合理分配比例

4 結論與討論

通過對土地增值收益及其分配的分析與測算，可以看出，依據按照貢獻分配理論構建增值收益均衡分配的定量模型具有一定的合理性與可行性，將為土地發展空間置換中的土地增值收益均衡分配提供較為科學的理論與方法支撐.該方法普遍適用，可以運用到其他地區，在不同的區域使用，結果會略有差異，這樣就避免了所有地區不同情形下“一刀切”的不合理的增值收益分配模式，因地制宜，保障了農民的權益，有助于縮小城鄉差距，統籌城鄉發展，為社會和經濟持續發展提供強有力的動力.但同時在現實分配中也應注意以下問題：對于增值收益的分配，確定比例之后對于屬于農民部分的增值收益，政府不應過多干預，農民可以通過農村集體經濟組織的民主決策自主決定，而這還就需要健全的農村基層民主政治法律體制，保障土地增值收益在分配執行過程中的公平合理.

本文由于部分數據獲取的困難性等原因，在測算增值收益時，忽略了一些影響指標交易市場價格的因素，此部分測算結果的準確性受到一定的影響，因此在增值收益的量化上還需要更進一步的研究.

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Research on equal distribution of landvalue increment in spatial replacement of land development:——a case study of variation on rural-urban construction land in Ezhou

HU Yue, ZHANG Anlu

(College of Public Administration, Huazhong Agriculture University, Wuhan 430070)

In the present work, the land incremental value and its source in the urban construction land increase and rural residential land decrease were analyzed based on factor contribution. The distribution ratio of land value increment between farmers and government were calculated, which would offer reference for protecting the rights of peasants in the project area. The results show that the rational allocation scheme will be that the farmers in demolition areas, the farmers in new construction district and government share 50%～60%、10%～20% and 20%～30% of the land value increment, respectively. It is concluded that the benefit equilibrium calculation model for land value increment established on different contribution of main parts is feasible and could provide quantitative basis for peasants to share their benefits from land value increment.

spatial replacement; contribution allocation; land value increment; increment distribution

2016-03-10.

教育部哲學社會科學重大課題攻關項目(14JZD009)；國家自然科學基金項目(71373095；71573010)；湖北省國土資源廳科技研究項目(ETZ2014A06).

1000-1190(2016)04-0599-07

F301

A

*通訊聯系人. E-mail: zhanganlu@sina.com.