王健林的本事不是“小目標”，而是趨勢觀和轉向能力

遲忠波

當寶能、恒大兩家房地產公司爭奪萬科這塊大蛋糕的時候，很多人會堅定地認為房地產還會升值。但是當“十一”假期多地緊急出臺房地產限購政策之后，人們越來越迷茫。

買股票我們可以跟風巴菲特，因為他是股神。而買不買房，其實我們也可以看一個人，他就是萬達集團董事長王健林，因為他是“地產首富”。

而這樣一位靠房地產起家的大佬，卻在“撤離”房地產！

“對中國房地產現狀，我也想不出什么好辦法”

2015年，61歲的王健林及其家族以2200億元人民幣的財富超過馬云，第二次成為中國首富，財富比前一年增長52%。同時，王健林及其家族以1200億元（只計算其在地產領域的財富）蟬聯“地產首富”，這是王健林六年內第五次名列房地產榜首位，也是第一個獲得房地產榜首富“四連冠”的企業家。

美國當地時間2016年9月28日，王健林接受美國CNN專訪，表達了他對中國房地產現狀的思考。

王健林說：“現在的問題是，上海這樣的超大城市房價持續上漲，而數千個小城市的房價卻在下跌，空置率很高……政府已經出臺了各種措施，包括限購限貸，但效果不明顯……中國經濟正在下行，但負債又在迅速增長，很多貸款都涌入了房地產市場。”

基于此，王健林發出了這樣的感慨：“面對現在的問題，我想不出什么好辦法。”

王健林的轉型目標：瞄準輕資產路線

2015年，王健林曾經表示，中國房地產行業好賺錢的時代過去了，今后將成為一個平均利潤行業，無論政策再怎么刺激，二三四線城市都不可能有大變化。他認為萬達也堅定了轉型決心，目標瞄準輕資產路線。

王健林是一個非常自信的人，他對于未來公司的發展方向有著清晰的路線圖，而這個路線圖上的數次“轉向”，均來自他對未來趨勢的判斷。

我們自己對于房地產市場的判斷，是希望在中國房地產還沒有真正調整的時候，能夠實現去庫存化。但在王健林看來，這一切無濟于事。

他說：“因為土地的供應和現在的存量太大。假如不再增加供應，用三年時間去庫存，中國地產才可能進入長時間健康的狀態。但是，如果不供應土地，政府的錢從哪來呢？所以只要形勢好一點，政府一定又會大量推地出來，所以對中國房地產長期趨勢，我認為容易賺錢的時代過去了，今后房地產就是一個平均利潤行業，而以后（七八年以后），如果只是純粹賣房子，可能還不如一個平均利潤行業。”

“2016年萬達就不再是房地產企業”

2016年新年伊始，在萬達集團工作會議上，王健林宣布：2016年萬達服務業將會首次超過房地產。

從嚴格意義上講，今年開始萬達將不再是房地產企業。

這絕對不是王健林喊的口號，而是很久以前就已開始的布局。在2015年年初，王健林將萬達的目標設定為：到2020年服務業收入和凈利潤占比超過65%。顯然，這個服務業肯定不是房地產。

在他看來，2016年萬達集團的收入和凈利潤這兩項核心指標上，服務業會首次超過房地產。再用兩年時間，萬達將服務業比例再提高15%，企業就算全面實現轉型。

王健林正在將萬達從一個重資產的房地產公司向一個輕資產的服務公司進行轉型。

王健林的趨勢觀

當然，王健林從來也沒有說房地產不行了，只是對公司長期發展來講，已經“不夠理想”。但是，萬達現在布局影視、體育、旅游等服務業，是因為他看到了一個比房地產增長更大的金礦。

王健林說：“服務業占GDP比重超50%，今后中國經濟可能要看服務業的臉色行事了！”

國家統計局2016年1月發布的數據顯示：2015年全年第三產業增加值占GDP的比重為50.5%。這是繼2013年服務業占比首次超過工業后，服務業又一個里程碑式的變化。

不論從經濟發展的歷史來看，還是從理論的研究來看，經濟發展到一定階段，尤其是工業化中后期的時候，服務業比重出現明顯上升，這符合經濟發展的規律。這意味著中國經濟由工業主導向服務業主導的轉型趨勢還在延續，這是經濟大勢。很顯然，王健林比別人更早地看到了這個趨勢，而且，已在順勢而為。

王健林的“轉戰史”

“逃離”房地產業，他這次會做對嗎？從王健林的發家史中或許可以看出端倪。

第一步：從官員轉到房地產開發商

王健林在1984年從部隊轉業到大連西崗區政府當辦公室主任，這在當時可是前途無量的職務。但是，1988年，他卻應聘到當時虧損累累、瀕臨倒閉的西崗區房產開發公司當總經理。

他憑借著超出常人的眼光，拿下了別人都不愿意接的“北京街”項目的開發，首批就賣了800套房子，賺了將近千萬。在1990年代初期賺到1000萬，絕對是一個天文數字。

也正是趨勢判斷的準確，萬達發展就像火箭一樣，年房屋銷售量占大連市房地產銷售總量的兩成以上。1993年，王健林決定走出大連，到先富階層更為集中的廣東地區開發房地產。這一轉型，使萬達成為全國首家跨區域發展的房地產企業。到1998年，萬達已經到成都、長春等多個城市開發房地產，邁出大規模跨區域發展的步伐。

第二步：從住宅地產轉向商業地產

2000年，當商業地產開始炙手可熱的時候，王健林卻決定，住宅地產和商業地產兩條腿走路。

當時，他敏銳地意識到，住宅開發雖然賺錢快，但房子賣完就完了，公司并沒有持續生財的源頭。因此萬達開始持有商業物業，以保證公司長期運營。

2000年7月，萬達開發的第一個商業地產項目——長春重慶路萬達廣場開始建立，并與美國沃爾瑪公司結成戰略合作伙伴關系，這就是第一代萬達廣場。

5年后，萬達進行二次公司改革，將商業、住宅兩大公司合為一家公司——萬達商業地產股份有限公司，確立商業地產為萬達核心支柱產業。

無疑，這次王健林“逃離”住宅地產的轉型，又成功了！

第三步：從房地產向文化旅游產業轉移

2009年，萬達集團將文化旅游產業作為企業新的重點發展方向。同年1月，萬達集團投資200億元人民幣建設長白山國際度假區。新的重點發展方向全面展開……

最特殊的一次“轉戰”：“逃離”中國足壇

王健林喜歡足球是出了名的，1995-1997年萬達也實現了國內聯賽三連冠，但是在假球、黑哨充斥的中國足壇，萬達的足球路并不順利。

在1998賽季足協杯半決賽中，遼寧天潤和大連萬達在首回合比賽中1-1戰平，第二回合90分鐘雙方依然1-1戰平。但是，在加時賽中，先是郝海東帶球突入禁區被鏟倒，裁判沒有絲毫表示，接著就是加時賽結束前王鵬門前補射，裁判判罰越位在先，補射無效。結果，在點球大戰中，萬達最終輸掉了比賽。

比賽結束后王健林沖進球場內質問裁判，在賽后新聞發布會時，王健林沖入新聞發布會表示：“我本來不想參加新聞發布會的，但是中國職業聯賽搞了五年，雖然有進步，但比賽中的黑暗面太多了。因此，我鄭重提出兩點：一、萬達將對本場比賽的執法進行全力訴訟；二、基于目前的現狀，搞足球還不行，今年聯賽后大連萬達將退出中國足壇，以示抗議。”

事實證明，王健林這次“逃離”中國足壇是明智之舉。

而2016年，萬達宣布轉型為非房地產公司，這一次還會是對的嗎？

無論如何，“地產首富”離開房地產，其戰略眼光和趨勢判斷的能力都值得深究。