利率變動對房地產(chǎn)市場的影響分析

林志華

武昌理工學院 430070

利率變動對房地產(chǎn)市場的影響分析

林志華

武昌理工學院 430070

本文采用理論與實證相結合的方法，根據(jù)房地產(chǎn)的特點對房地產(chǎn)市場的供給和需求都會產(chǎn)生或大或小的影響，在供求原理的作用下對房地產(chǎn)市場價格帶來變化。

利率政策；房地產(chǎn)市場價格；實證分析

一、我國運用利率政策調(diào)控房價狀況

央行決定，自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。央行此次大幅降準0.5個百分點，加上此前六次降息，至此，本輪央行已經(jīng)有六次降息、六次全面降準。

表一 金融機構人民幣貸款基準利率（2015年10月24日更新）

注：* 自2014年11月22日起，金融機構人民幣貸款基準利率期限檔次簡并為一年以內(nèi)（含一年）、一至五年（含五年）和五年以上三個檔次。

二、利率調(diào)控房地產(chǎn)價格的實證分析

（一）變量的選取。本文選取的是2005年第一季度到2015年第四季度的數(shù)據(jù)，并以2005年為基期，把國內(nèi)生產(chǎn)總值，固定資產(chǎn)投資完成額，土地交易價格，通貨膨脹率和房屋銷售價格轉化為指數(shù)形式。因為加入了通貨膨脹因素，所有各變量都以本年價格為基礎計算。其中，以生產(chǎn)總值增長率代表GDP，以年內(nèi)各項固定投資增長率代表FAI，以土地交易價格指數(shù)代表LP，以居民消費價格指數(shù)CPI代表IR，以2005年為基期的單位面積房屋均價來代表HP，以五年期的貸款利率代表R。以上數(shù)據(jù)主要從各地統(tǒng)計局網(wǎng)站和相關經(jīng)濟論壇得到。

下文先構建房價HP與五個自變量之間的回歸方程：HP=X0+ X1LP+X2GDP+X3FAI+X4CPI+X5R+Ui

（二）實證分析。在對HP=X0+X1LP+X2GDP+X3FAI+X4CPI+ X5R+Ui做回歸前，為避免出現(xiàn)影響實證結果的現(xiàn)象，需要通過測試它們是否存在單位根，會不會出現(xiàn)波動。ADF檢驗方法的基本思路是提供三種序列：

△Yt=a+bYt-1+ct

△Yt=a+bYt-1+d+ct

△Yt=bYt-1+ct

再把所有相關數(shù)據(jù)輸入到EVIEWS后，我們可以得到HP、LP、GDP、FAI、GPI、R的相關趨勢圖。從各圖可知，各變量會隨著時間變化，則選用△Yt=a+bYt-1+d+ct的序列，由EVIEWS計算得出各序列的單位根檢驗結果如下：

表二 原始序列ADF單位根檢驗結果

表三 一階差分序列ADF單位根檢驗結果

從表二、三的根檢驗結果來看，HP和GDP、LP、FAI、CPI及五年期貸款利率R在1%、5%、10%的顯著性水平下，ADF統(tǒng)計值都超過了置信區(qū)間，這說明原始數(shù)列無法進行回歸分析，為了能更好的模擬現(xiàn)實情況，需要采取一階差分的各項數(shù)據(jù)來進行檢驗。由此可直接檢驗它們之間的協(xié)整性，這將有利于我們進一步確定這些因素之間的穩(wěn)定關系，用EVIEWS可以得到如下計算結果。

表四 各變量與HP的Johansen的檢驗結果

表五 各變量與HP的Johansen檢驗結果

表上表顯示的是各變量與房屋銷售價格的Johansen檢驗結果，該檢驗的原假設是協(xié)整方程的個數(shù)為零，以5%的水平來判斷各變量與房屋銷售價格是否存在協(xié)整關系。從以上實驗結果來看，我國的房屋銷售價格與國內(nèi)生產(chǎn)總值、土地銷售價格、固定資產(chǎn)投資完成額、居民消費價格指數(shù)和利率在長期具有相互制約的。

三、實證結論

根據(jù)對數(shù)據(jù)的分析，我們可以得出：房地產(chǎn)銷售價格的決定不是簡單的，是很復雜的，它要通過對宏觀經(jīng)濟政策、相關的產(chǎn)品成本、國家經(jīng)濟狀況等各種因素來考察，在形成房地產(chǎn)銷售

價格的時候，必須要考慮各種綜合因素，才能更好的擬合現(xiàn)實情況；經(jīng)過Granger檢驗后，得出了其回歸方程；加入虛擬變量限購令后，得出新的房屋銷售價格的回歸方程，與未加入虛擬變量的回歸方程相比較，擬合優(yōu)度有所提高，這說明限購令的加入使得房屋銷售價格的回歸更加的精確，并且利率對房屋銷售價格的影響系數(shù)明顯提高，說明限購令的加入能促進利率對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。

[1]李菁,蔡彤娟.利率市場化改革問題研究綜述[J].經(jīng)濟問題探索,2014(8):63-67.

[2]徐國祥,王芳.我國房地產(chǎn)市場周期波動譜分析及其實證研究[J].統(tǒng)計研究,2010(10):18-24.