兼并，房地產業下一個選項

文/本刊記者 李亮子

兼并，房地產業下一個選項

無論是去庫存，抑或是價格戰，無論是單打獨斗、明爭暗斗，抑或是“大魚吃小魚”、兼并重組，國企、民企或許都會遭遇同樣的命運。

強強聯合還是各自為戰？在充分競爭的市場領域，國企和民企面臨著同樣的思考。

2016年，隨著中央著力加強供給側結構性改革，去庫存將成為房地產市場的主基調。我國當下的房地產市場進入一個徹底分化的時期。“北上廣深”這樣的一線城市和人口數量較大的二線城市，住房需求持續高漲，總體上呈現“量穩價升”的局面；其他二線城市和部分三線城市從規模擴張轉為結構優化，總體步入“量減價穩”階段，存在庫存壓力；部分三線城市和四線城市需求總體不足，“有量無價”，庫存壓力大。針對不同的情況，房地產企業也必須對未來有一個具體的規劃，究竟該如何去做。

化敵為友

房地產火爆的局面在今年年初就已經再次顯現。“北上廣”房價的“高燒”模式讓很多房地產企業都興奮起來。據中原地產市場研究部數據：十大房企2015年業績新鮮出爐，全年銷售突破萬億元，達到11987.1億元。

第一梯隊中，萬科仍然領跑，2015年銷售額達到2614.7億元，恒大以2013.4億元銷售額首次沖破2000億元大關位居第二位。第二梯隊是包括中海外、碧桂園、萬達商業在內的千億級軍團。第三梯隊以華潤置地、融創、龍湖、富力等企業為代表，銷售業績在540億元至860億元之間，招商蛇口也進入前十名。

風頭正盛的房地產企業背后也有灰色的一面。據新華社消息，2015年上市房地產企業年報顯示，在日前已正式公布年報的59家房地產上市公司中，30家凈利潤同比下滑，其中8家出現虧損。在中國房地產行業已經進入規模化聚集的階段，民營房企的日子越來越不好過，尤其是中小房企面臨生存的壓力激增。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在國內城鎮化率已經接近60%的市場背景下，房地產行業增速已經有頹勢顯現，此時，房地產行業將呈現出規模化聚集與并購重組頻繁發生的特征，“大魚吃小魚”的并購現象與合縱連橫的“強強聯合”成為“新常態”。

房地產企業的重組高潮疊起，中海與中建合并、招商系重組、綠地與金豐投資的重組已經完成，中交系整合正在進行中，保利系、中糧系、新城系等地產重組話題向人們揭示了房地產業將會出現一個新的格局——規模化。

規模化是為了解決競爭激烈的房地產企業的競爭問題，是化敵為友的一種方式。房地產業經歷了多年的“牛市”，很多企業都涉足其中，在房產去庫存壓力之下，市場需求后續不足的問題日益顯現，之前很多做房地產的企業都不是以房地產為主營業務的，涉足房地產只是因為有利可圖。當競爭越發激烈，拿地越來越困難，工程項目施工同質化越發嚴重的今天到來的時候，很多地產企業需要把競爭對手吃掉，壯大自己的隊伍，減少競爭壓力。

借力使力

對于房地產企業來說，民營企業并不占優勢地位。民營地產企業與國企的房地產企業相比在融資能力和社會資源方面存在先天缺陷，需要借助國企里的房地產企業之力獲得更多的資金和社會資源。同樣，國企自身盡管有強大的實力，依然需要向民營房地產企業學習靈活的制度和充足的人才儲備以及對市場研發能力。這就成為兩類不同需求的房地產企業展開合作的前提。

2014年12月以來，中交建設集團出資70多億港幣，分兩次收購綠城中國28.9%的股權，成為其第一大股東。2015年6月，完成綠城中國董事會的改組。目前中交建設集團在綠城董事會占絕對多數。對于中國交通建設集團收購綠城股份來說，國企與民企在地產界的一次牽手，給人們留下了深刻的印象。中國交建總裁助理、中交房地產公司董事長孫國強說：“中交集團收購綠城中國的行動看似出手很快，似乎是臨時起意，但是它的基本邏輯體現了中交集團的戰略部署。同時將促進中交集團房地產板塊業務的快速發展，為實現房地產板塊與其他板塊聯動打造堅實基礎。”

中交建設集團出資70多億港幣，分兩次收購綠城中國28.9%的股權。

之所以中交建設集團選擇綠城集團作為合作對象，孫國強董事長給出了這樣的答案：“相對來說，中交集團在這次并購是主動的，是我們去買人家的股份。我們先看綠城給中交集團能帶來什么。第一，綠城是中國房地產業界知名很高、實力很強的公司，在最近公布的中國房地產百強企業榜單中，綠城集團連續11年榮獲“中國房地產百強企業綜合實力TOP10”稱號；綠城品牌號稱是中國房地產界的“愛馬仕”，有分析機構給其品牌估值200億元；在全國范圍內近兩年只有綠城的產品每平方米平均單價超過2萬元，而第二名為1.5萬元，由此可見綠城的產品品質。因此，綠城中國能夠在品牌和規模兩方面給中交集團房地產業務帶來很大增量。第二，綠城有很成熟的產品線，形成了別墅、多層公寓、高層公寓、城市綜合體、大型社區、商用物業六大產品，而且產品設計很受市場歡迎；目前綠城有5千人左右的房地產開發專業團隊。這一專業能力能夠顯著提升中交集團房地產業務的發展能力。第三，通過多樣的合作模式，綠城能幫助中交集團提升房地產管理服務水平。”

孫國強說，“再看中交集團能給綠城帶來什么。第一，中交集團是優秀的中央企業，綜合實力強，在資本市場有良好的融資能力。房地產是一個資金密集型行業，中交集團作為大股東進入，對綠城來說是強有力的支撐。第二，中交集團是全球領先的基礎設施承包商，在一級土地開發方面有著天然優勢，隨著“五商中交”戰略的落地，基礎設施投資、城市綜合運營開發會給我們帶來土地一級開發的新機遇，這也給綠城土地二級開發提供了機遇。第三，中交集團是中國“走出去”的龍頭企業，建立了全球網絡，雙方可以發揮各自優勢，實現海外房地產業務的突破。第四，中交集團作為央企，基本建立了系統的管理體系，國企的規范加上民企的活力，將會推動綠城穩健發展。因此，我們一開始就認為雙方契合度很高。我認為是一個絕配。”

縱橫擴張

據wind資訊統計，最近幾年，房地產行業每年的并購金額增長均超過一倍。2014年并購236宗，涉及金額1768.09億元，同比增長104.93%；2015年前三季度，房地產行業完成并購案例176起，涉及金額達1600億元。

對于并購擴張，增強實力中海地產打得一手好牌。幾次擴張下來，中海地產的規模、業績等一系列指標都向上發展，通過并購實現企業發展的旗艦化運行是中海地產的一大制勝法寶。

從2010年開始，中海開始進行大規模兼并收購，來獲取土地和項目資源，截至目前已收購三家地產公司資產，交易對價近700億，涉及數千萬平方米土地儲備，資產總價超過千億。

在收購過程中，中海展示了高超的收購方法和財務技巧，除了中海宏洋外，其他兩宗收購并未采用現金模式，而是巧妙地運用資產置換、發行新股、配股等方式完成了收購。2013年8月，中海外宣布其控股股東中國建筑股份，擬將旗下多個平臺的房地產發展業務注入中海地產。

2015年5月，中海宣布收購先決條件均已達成，收購的資金以向中國建筑發行新股的方式獲得。中國建筑的全資子公司、中海地產母公司——中國海外集團將以25.38港元股價認購16.9億股，認購總代價約338.2億元人民幣。

6年不斷兼并重組，讓中海業績一路突飛猛進。中海實現了業績增長和利潤增長，連續14年保持凈利潤行業第一。2010年的并購讓中海的財報看著特別讓股東們欣慰。其當年年報顯示，中海實現營業額港幣443.1億元，同比增長18.7%；實現凈利潤為港幣126.7億元，同比增長66.6%。

萬科與深圳地鐵簽署戰略協議。

2015年，由于資產注入的助力，全年中海系連同其合營公司、聯營公司共實現合約物業銷售金額約1806.32億港元（約合1530億人民幣），在千億房企中排名上升至第六位。而中海的凈利潤，在2015年達到333億港元，連續14年位居房企之首。

在中海發展2015年業績會上，郝建民表示，因為整合交易尚未最終完成，不考慮中信整合項目的銷售貢獻，集團2016年的合約銷售目標為1850億港元，較2015年增長約2.4%。中海地產董事長郝建民在年初時曾明確表示，今年將大規模開啟兼并重組，重點是收購央企資產。由此可見，未來，并購依然是中海外的核心戰略之一。

中金公司認為，中央支持央企重組，這將促使部分開發商更有動力剝離資產或徹底退出房地產行業，從而創造一個良性的行業整合環境而非通過企業破產來推動行業重組。

布局未來

對于房地產企業來說，提前布局未來往往能成為企業轉型升級過程中迅速崛起的不二法門。萬科與深圳地鐵簽訂戰略合作協議或許就有提前布局未來的打算。

2014年，萬科就獲得與深圳地鐵集團的合作機會，成功參與深圳紅樹灣項目開發，實現了重返深圳核心區域的夙愿。紅樹灣項目位于深圳市中心區最優質的地段，這一項目也被視為萬科轉型城市配套服務商的標桿之作。

有上次的愉快合作，萬科和深圳地鐵共同布局未來，今年3月12日，雙方舉行了戰略合作備忘錄簽約儀式，宣布達成戰略合作意向。萬科希望主要以新發行股份方式，收購深圳地鐵集團所持有的目標公司的全部或部分股權；同時雙方建立戰略合作關系，將依托“軌道+物業”模式，通力合作，協同發展。合作之后預計會以深圳為起點，逐步實現向珠三角乃至全國其他重點城市的全面拓展。對于此次合作，深圳地鐵集團和萬科都極其重視。深圳地鐵集團董事長林茂德、總經理肖民，萬科集團董事會主席王石，總裁郁亮出席了合作簽約儀式。

林茂德表示，深圳地鐵集團近年來在全力加快軌道交通建設，向市民提供優質運營服務的基礎上，積極深化國企改革，以“軌道+物業”為基礎，探索市場化可持續發展模式。萬科是國內房地產行業的領軍企業，此次與萬科的合作，也是深圳地鐵集團模式創新的重要舉措，符合國家發展混合所有制經濟的戰略導向。

王石也認為，與深圳地鐵集團合作主要是看中它們是深圳最主要的城市建設者之一，這次拿出最稀缺的核心地區土地資源合作開發，充分體現了深圳地鐵集團合作的誠意。兩家公司優勢互補，抓住深圳進一步城市化和經濟轉型提供的歷史機遇，將為全體股東創造更大的價值。

對深圳地鐵集團而言，引入萬科聯合開發未來項目既符合共贏原則，同時也是創新合作方式，因為之前房地產業并購主要還在同行業內，這種“混搭”模式，還是非常少見的。

軌道交通建設周期長，投資規模大，對資金需求量大。絕大多數城市地鐵的運營都需要依靠政府補貼才能維持。

深圳地鐵集團是國內少有的有較強盈利能力的地鐵公司，因為深圳地鐵集團創造性地提出“軌道+物業”模式，即通過上蓋物業及地下空間與軌道交通同步規劃、同步設計、同步建設，將沿線物業增值最大限度地轉化成為軌道交通企業的內部效益，形成自我造血、良性循環的可持續發展良好機制。讓地鐵運營方面的損失在物業增值方面得到彌補。

考慮到地鐵建設巨大的投資規模和資金成本，實現這一模式的關鍵在于上蓋物業能否在充分體現地段價值的基礎上，盡快順利實現現金回流。因此，“軌道+物業”模式對于上蓋物業的開發、設計和銷售回款能力需要非常高的要求。深圳地鐵集團顯然不擅長做這樣的工作，選擇有經驗的萬科做這件事應該會非常得心應手。在深圳地鐵集團看來，萬科的品牌知名度將有助于實現土地價值的最大化；而萬科一貫倡導的“快速開發、快速銷售”，也與地鐵集團的戰略需求高度匹配；在開發方面，萬科擁有全球一流的建筑技術研究中心，近年來積極推廣住宅產業化，強大的研發能力結合工業化的生產方式，使萬科能有效提升產品質量，縮短開發周期。

作為國內最有實力的房地產開發企業，萬科擁有三十多年的專業開發經驗和強大的品牌號召力，在堅持核心優勢、積極打造三好住宅的同時，也在不斷豐富產品類型，進軍消費地產、產業地產以及地產延伸業務等新興領域。這也是萬科對未來的一個布局。

在萬科與深圳地鐵簽署協議不久，萬科第二大股東華潤集團發聲說，萬科與深圳地鐵的合作公告，沒有經過董事會的討論及決議通過，是萬科管理層自己做的決定。此言一出引發媒體眾多猜測。有人認為此次合作可能會因第二大股東的反對而“流產”。

中國企業改革發展研究會常務理事長李開發接受本刊記者采訪時表示，作為第二大股東的華潤集團此時發聲不代表這件事兒肯定做不成，只是需要按照一定的程序來運作。由于此次合作涉及萬科重大資產重組，根據上市公司相關規則要求，雙方最終能否達成資產交易，還需萬科董事會、股東大會審議，及相關部門的審批。

房地產行業新格局可見一斑，合并是大勢所趨，重組是市場未來的選擇，企業發展的未來或許在于創新和跨界融合。

責任編輯/秦海霞