房價狂飆背后的信貸杠桿

韓復齡

過度使用金融杠桿或許能造成房地產(chǎn)市場的一時繁榮，但帶來的往往都是災難性的后果。如果我們今天房地產(chǎn)市場繁榮只能建立在過度金融杠桿的基礎上，那它所帶來的風險一定是巨大的。

在低利率、資產(chǎn)荒及去庫存政策的背景下，此前被銀行逐步弱化的個人住房按揭貸款業(yè)務重獲青睞，成為銀行零售業(yè)務爭奪的“香餑餑”。根據(jù)披露完畢的上市銀行中報顯示，在2015年央行5次降息和利率市場化的背景下，個人房貸因資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)，對銀行的貢獻度穩(wěn)步提升，再次成為各家銀行業(yè)務爭奪的重點。

與個人房貸急速上升形成鮮明對比的是，針對地產(chǎn)商的開發(fā)貸逐步分化，各家銀行對開發(fā)貸的態(tài)度越來越謹慎。房貸與開發(fā)貸，一松一緊之間，凸顯的是銀行對資金避險的需求。目前銀行所處的經(jīng)濟環(huán)境及自身的經(jīng)營狀況使得大家（銀行）都在尋找資金的避險出口，其中之一就是加快發(fā)展零售業(yè)務特別是個人房貸業(yè)務。

貸款投向個人住房信貸傾斜之中，最積極的要數(shù)國有四大行，其新增個人住房貸款幾乎成為國有四大行新增個人貸款業(yè)務的主要來源。2016年上半年，工、農(nóng)、中、建四大國有銀行均在加大房貸投放力度。其中，工行新增房貸3454億元，較上年末增長13.7%，而個人消費貸、個人經(jīng)營性貸款均錄得負增長，新增房貸成為工行新增個貸（3298億元）的全部來源；建行新增房貸 4078億元，增長14.7%，占新增個貸的97%，截至上半年，個人住房貸款余額達3.18萬億元；農(nóng)行新增房貸3110億元，增長16.1%，同樣占新增個貸的97%；而中行新增個貸2999億元，上半年同樣加大了個人住房貸款投放力度。以建行為例，2016年上半年個人住房貸款業(yè)務發(fā)展迅速，個人類貸款和個人住房貸款余額、新增均居業(yè)內(nèi)第一。建行董事長王洪章明確表示，在“三去一降一補”的宏觀政策下，下半年建行還將大力發(fā)展個人住房貸款業(yè)務。與此同時，建行還將積極參與盤活已有樓盤，加強已建成樓盤配套設施的建設，推動住房公積金貸款。

此外，股份制銀行也在積極調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)。中報顯示，在興業(yè)銀行2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當中，有55.3%來自于新增個人房貸。就連數(shù)年來秉持“進小微”戰(zhàn)略的中國民生銀行也在加大房貸業(yè)務。據(jù)財報顯示，2014年其住房貸款余額為695億元，同比增長12%；2015年住房貸款余額為1140.59億元，同比增長64%；2016年上半年則比2015年年底增長70%。以零售業(yè)務見長的招行在房貸投放上也很積極。近兩年來，招行都在年報中明確提到其大力支持住房按揭貸款的經(jīng)營策略，2015年較2014年增長51%。在信貸政策上，招行一直優(yōu)先向剛需自住型房貸需求客戶提供支持，加大這塊業(yè)務發(fā)展的原因是市場需求旺盛。2014年，招行推出了能夠?qū)崿F(xiàn)5分鐘預審批、20分鐘現(xiàn)場報件、24小時內(nèi)審結(jié)的“云按揭”產(chǎn)品，超過9成的房貸業(yè)務都是通過“云按揭”產(chǎn)品的PAD來報件的。

數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)行、中行、建行的個人住房貸款不良率分別為0.4%、0.41%和0.34%，招行、中信、浦發(fā)、興業(yè)、平安的個人住房不良率則分別為0.41%、0.47%、0.45%、0.38%和0.19%。其整體不良率較年初的升幅，亦不過集中于0.01?0.04個百分點的區(qū)間，這也是各家銀行貸款轉(zhuǎn)向的原因所在。

開發(fā)貸遭遇“緊箍咒”

相比之下，銀行給房地產(chǎn)商的開發(fā)貸則嚴格得多。上半年建行貸款給買房的消費者是其貸款給賣房的房產(chǎn)商的6倍，房地產(chǎn)開發(fā)貸款正在壓縮。截至6月末，建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額不足4000億元。

興業(yè)銀行在對公地產(chǎn)貸款方面，新增業(yè)務原則上不介入三、四線城市，從嚴控制商業(yè)地產(chǎn)項目。同時，重點關(guān)注地價快速攀升帶來的潛在風險、開發(fā)企業(yè)及融資項目的杠桿風險。對于增量業(yè)務，將審慎介入“高地價”項目。所謂對公地產(chǎn)貸款，一般指房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款。

貸款投向發(fā)生這樣的轉(zhuǎn)變，在與不良率的攻堅戰(zhàn)中，凸顯銀行對資金安全的重視，是2015年以來銀行業(yè)發(fā)力的重點。

房價狂飆背后的信貸杠桿

截至6月末，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行5大國有行的房貸余額高達2.86萬億元、2.24萬億元、2.36萬億元、3.18億元和6877億元，5大行的房貸規(guī)模共計11.33萬億元，約占全國總量的68%。其中，農(nóng)行、中行、建行、招行、興業(yè)的個人住房按揭新增貸款在該行新增貸款中占比均逾半壁江山，分別高達64%、54.8%、62.3%、57.1%和55.3%。從增量方面來說，前述5大國有行的新增房貸亦高達1.46萬億元，央行數(shù)據(jù)顯示，2016年1—6月全國房貸新增2.36萬億元。換而言之，5大國有行的新增房貸占全國61.8%。

京滬深及二線城市房價狂飆的背后其實是徹頭徹尾的貨幣現(xiàn)象。始于2014年10月開始的這輪房地產(chǎn)上行周期，其主要驅(qū)動力是貨幣放水和房貸持續(xù)寬松，盡管貨幣政策正趨于中性，而流動性仍然過剩，且房貸寬松沒有根本轉(zhuǎn)變，8月房貸數(shù)據(jù)依然居高不下。拿地融資、開發(fā)貸、銷售預售、首付貸、按揭貸款、開發(fā)商按揭應收款證券化、自持商業(yè)部分物業(yè)貸，層層杠桿，堆砌起來的樓市泡沫越來越大。樓市的另一端，房地產(chǎn)企業(yè)的金融杠桿率也正在增加。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至8月26日，房企公司債融資規(guī)模達到6534.6億元，平均利率僅為5.16%，其規(guī)模已經(jīng)達到2015年全年的151%。

已經(jīng)公布的半年報也顯示，2016年上市房企平均資產(chǎn)負債率為76.4%，其中32家企業(yè)負債率已突破80%，適當?shù)慕鹑诟軛U可以加速行業(yè)發(fā)展，活躍經(jīng)濟。在全國性的地產(chǎn)周期見頂?shù)谋尘跋拢痪€城市成為吸金熱點。必須指出，從存貸款數(shù)據(jù)來看，一線城市存款增速已大幅降低，且遠低于貸款增速，意味著銀行放貸能力在減弱，也預示著地產(chǎn)價格面臨調(diào)整的風險加大。

從國內(nèi)外經(jīng)驗來看，過度使用金融杠桿或許能造成房地產(chǎn)市場的一時繁榮，但帶來的往往都是災難性的后果，如果我們今天房地產(chǎn)市場繁榮只能建立在過度金融杠桿的基礎上，那么它所帶來的風險一定是巨大的。在任何房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生過程中，過剩流動性和貨幣超發(fā)必然是相伴而行的，一旦預期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，泡沫破滅，流動性也將速凍，即便央行采取零利率政策，貨幣供應量仍將持續(xù)低迷。