不能再無果而終聚焦打擊“捂盤惜售”之難

本刊記者 易娛竹

不能再無果而終聚焦打擊“捂盤惜售”之難

本刊記者 易娛竹

10月14日，繼前期通報部分違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)之后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再出重拳規(guī)范房企經(jīng)營行為凈化市場環(huán)境。

住建部在《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為做了明確界定：一類是誤導(dǎo)、欺詐、炒作行為，包括發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類是違法違規(guī)銷售行為，包括未取得預(yù)售許可證銷售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”等。

而在10月份的前兩周，全國多地的住建部門都在以突擊檢查等多種方式，揪出那些捂盤惜售的房地產(chǎn)開發(fā)商們。北京的三個樓盤，國銳金頂、公園懿府以及位于通州核心區(qū)的京貿(mào)國際城，杭州的萬科大家世紀(jì)之光，南京的華新城項目，深圳的華業(yè)玫瑰四季，都被查出有捂盤惜售的嫌疑。

“捂盤惜售”，再次走進(jìn)人們視線的焦點。

（一）捂盤惜售，違法成本太低

捂盤惜售并非今日才有。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，房市行情好的時候，房企就會想任性一把，他們認(rèn)為未來房價還會漲，當(dāng)前價格偏低，就這么賣了太虧。

甚至，從2006年至今十年，捂盤惜售行為從未遠(yuǎn)離新聞報道的視線，其間也有多地住建部門多次查處此類行為。

“2006年，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的‘國六條’的第四條就明確規(guī)定，對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度。”北京來碩律師事務(wù)所主任李文謙說。

2010年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，指出要加大對捂盤惜售等違規(guī)行為的處罰力度。隨后，住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，明確：取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋的價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。

“國務(wù)院的‘新國十條’要求加大曝光和處罰力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。”李文謙說。

然而，捂盤惜售仍然層出不窮。為何會如此？

原因在于，“新國十條”規(guī)定“加大處罰力度”“取消經(jīng)營資格”“追究相關(guān)人員的責(zé)任”等沒有一條能夠落實兌現(xiàn)。

“到現(xiàn)在為止，我們還沒有看到哪個開發(fā)商因為捂盤惜售受到了地方政府的嚴(yán)懲。”知名時評人何帆說，出臺針對捂盤惜售的治理政策，開發(fā)商看在眼里，并不害怕，而是感到高興。比如有一次，有一個地方政府出臺一個專門治捂盤的政策，只要捂盤惜售，就重罰開發(fā)商一萬塊錢。這個政策出來之后，開發(fā)商肯定感到的不是恐懼，而是終于放心了，因為最多也就罰一萬塊錢。這樣的處罰額度跟開發(fā)商捂盤后獲取的利潤相比，不值得一提。

發(fā)改委曾經(jīng)下發(fā)過《關(guān)于商品房明碼標(biāo)價檢查查出問題處理意見的函》，其中表示，未一次性公開全部銷售房源的，建議按每套5000元罰款處罰。罰款力度提高了不少，但是函在法律上并沒有強制性。

“由于違法違規(guī)成本較低，目前相關(guān)部門對開發(fā)商捂盤惜售的處罰力度不足以阻止開發(fā)商捂盤惜售的沖動。”李文謙說。

（二）難以界定的“捂盤惜售”

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，在查處捂盤惜售行為時，還有一個難點值得關(guān)注，那就是捂盤惜售并非是一個法律意義上的詞匯，法律法規(guī)層面沒有這個詞，也沒有相關(guān)法律法規(guī)非常具體地就何為“捂盤惜售”進(jìn)行解釋。

“拿了預(yù)售許可證卻不賣房，這是很典型的捂盤惜售，因為相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定必須在拿到預(yù)售許可證后的一定期限內(nèi)一次性推盤。但是還有很多變相的行為，算不算捂盤惜售，應(yīng)不應(yīng)該處罰？”樓建波表示。

今年10月初，杭州市住房保障與房產(chǎn)管理局責(zé)令杭州萬科大家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司限期整改，原因是，該公司對錢江之光名城項目3幢、10幢、11幢捂盤惜售，該小區(qū)2016年7月取得蕭售許字（2016）第059號《商品房預(yù)售證》，但截至信息發(fā)布當(dāng)日，該公司未將上述已許可預(yù)售房源中的住宅對外公開銷售。

“出現(xiàn)這種情況，主要是由于我們的銷售人員在和監(jiān)管部門溝通時，表述存在一定問題，導(dǎo)致監(jiān)管部門出現(xiàn)誤解。但這也能使得我們的工作更加規(guī)范，盡量消除可能出現(xiàn)誤解的情況。”萬科杭州公關(guān)負(fù)責(zé)人說。

萬科杭州的公關(guān)負(fù)責(zé)人說，杭州市住建局在10月7日約談萬科杭州相關(guān)負(fù)責(zé)人，但是由于當(dāng)時萬科杭州的骨干成員都在外地培訓(xùn)，就派了銷售部門的一位負(fù)責(zé)人去參加約談。

“這位銷售負(fù)責(zé)人在回答問題時，主要從自身工作的角度來進(jìn)行回答，使用了‘推盤節(jié)奏’等詞語，讓監(jiān)管部門工作人員誤以為這個項目是分批銷售的，誤認(rèn)為我們存在捂盤銷售的情況。”萬科杭州公關(guān)負(fù)責(zé)人稱，萬科從來沒有說對于已經(jīng)拿到預(yù)售許可證的房屋不予銷售，實際情況是，這個項目當(dāng)前主要推的是某幾棟樓，有個工作重點和工作側(cè)重，但有側(cè)重并不是說其他幾棟樓就不賣。

可是，捂盤惜售，和“按照‘推盤節(jié)奏’來分批銷售”有區(qū)別嗎？

四種變相捂盤

樓建波列舉了兩種情況：一是大幅提高售價，導(dǎo)致沒有人購買，從而拉長銷售周期的行為；二是明明沒賣卻說賣完了，或者簽假合同以減少可售房源，即當(dāng)開發(fā)商覺得自己的價格定低了，就私下跟員工簽訂假的購房合同，說房子賣完了，再過一陣子讓員工退房，再高價出售。

“這兩種情況造成的既定事實都是有房不賣，但是能否稱得上捂盤惜售，業(yè)界并無定論，也因而目前查的

大都是拿了預(yù)售許可證卻不賣房的情況。”樓建波說。

位于上海的保利翡麗華庭項目，今年年中就出現(xiàn)過開發(fā)商在和購房者簽訂合同時，要求購房者在房款基礎(chǔ)上多繳納40萬元的裝修金的情況。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商突然加價就是想要逼退購房者，留著房子以后提價，因為當(dāng)時保利翡麗華庭的售價低于周邊新出讓土地的樓面價。

李文謙則介紹說，他在多年的執(zhí)業(yè)過程中還發(fā)現(xiàn)另外兩種變相捂盤的方式，一是后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，二是晚領(lǐng)證分批拿。

“有的開發(fā)商將一些項目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售。對于開發(fā)商而言，這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。”李文謙說。

至于晚領(lǐng)證分批拿的情況，李文謙解釋說，是指開發(fā)商盡可能地拖延拿預(yù)售許可證的時間，或是分次分批的拿證，以此拉長銷售周期。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，分批拿預(yù)售許可證，可謂是開發(fā)商普遍使用的、靈活調(diào)整推盤節(jié)奏方法。尤其是在樓市上漲周期內(nèi)，很多開發(fā)商通常都是一次只為少量房屋申請預(yù)售許可證，每次開盤后都可以造成“日光”的結(jié)果，這樣后續(xù)推盤時可以順勢漲價。

開發(fā)商怎么才能分批拿預(yù)售許可證？前述人士稱，因為《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，要獲取預(yù)售許可證必須滿足“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”等多個條件。

公開資料顯示，北京市住建委2013年還發(fā)布預(yù)售新規(guī)，建筑項目為7層及以下的，需要主體結(jié)構(gòu)封頂才能辦理預(yù)售許可、對外銷售；8層及以上的，要完成至少規(guī)劃中一半的層數(shù)，并且不低于7層才能申請預(yù)售。

“只要不能滿足任何一個條件，都無法拿證，那么多條件，開發(fā)商可以靈活掌握。”前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示。

捂盤并非根源

記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，在國家層面雖沒有關(guān)于捂盤惜售的具體定義，但合肥在2008年出臺了的《關(guān)于進(jìn)一步加強我市商品房預(yù)（銷）售管理工作的通知》中，明確規(guī)定了屬于捂盤惜售的五種情況。

如果開發(fā)商存在“以超出周邊樓盤數(shù)倍的畸高價格掛牌，且在一年內(nèi)單幢樓盤銷售率不到5%的”“對已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)項目不申報預(yù)售許可，經(jīng)房地產(chǎn)行

政主管部門《行政告知書》敦促后，仍不申報的”等情況，都屬于合肥市認(rèn)定的捂盤惜售行為。

“即便是地方這樣的細(xì)則，開發(fā)商也很容易規(guī)避掉。”房產(chǎn)專家陳寶存認(rèn)為。

在樓建波看來，當(dāng)前情況下，要想盡量減少開發(fā)商捂盤惜售的行為，可以考慮的解決途徑有兩個：一是從法律層面明確捂盤惜售的定義；二是政府部門在出讓土地時，在出讓合同中明確約定，必須在多久之內(nèi)開發(fā)完，銷售環(huán)節(jié)不得出現(xiàn)哪些情況。

樓建波還建議，減少捂盤惜售的行為，除了從罰的角度考慮，還可以加大“查”的力度，也就是說，加大查處的頻率，不定時的查，提高監(jiān)管對開發(fā)商的威懾力。

“否則在當(dāng)前情況下，打擊捂盤惜售的精神很難貫徹下去。”樓建波說。

此外，樓建波和陳寶存均表示，捂盤惜售并非導(dǎo)致當(dāng)前房價快速上漲的根源。

“從目前的情況來看，在一線城市，即便是開發(fā)商把捂著的房子都賣了，也處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。”陳寶存認(rèn)為。

因而，在陳寶存看來，與捂盤相比，更嚴(yán)重的問題是捂地，有的開發(fā)商拿到土地后坐等升值遲遲不開發(fā)。

“要想扼制房價過快上漲，更應(yīng)該從增加土地供應(yīng)的角度來解決問題。”陳寶存認(rèn)為。

（三）捂地比捂盤更應(yīng)該“嚴(yán)打”

治理捂盤惜售是比較難，但是也不像我們說的那么難。為什么捂盤惜售一直沒有能夠治理下去呢？這可能跟沒有下決心有關(guān)，板子雖然已經(jīng)高高舉起來，但只是輕輕落下。

據(jù)一家機(jī)構(gòu)發(fā)布的一項研究報告稱，國內(nèi)知名開發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實際供應(yīng)，其中27%的土地“待開發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。正是大量已出讓的土地沒有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市，造成了樓市短期供應(yīng)的緊缺，形成了“地荒”假象。開發(fā)商由捂盤到捂地，在全國范圍內(nèi)造成地荒假象，不斷升級的招數(shù)給消費者帶來了巨大的損害。

捂地使得供求關(guān)系混亂。房地產(chǎn)開發(fā)商們在供求關(guān)系上花了大氣力，使得供求關(guān)系失衡。消費者們因為擔(dān)心供求關(guān)系進(jìn)一步失衡會導(dǎo)致他們買房更加困難，因此都匆忙入市。

捂盤惜售只是在短時間之內(nèi)讓房價上漲，消費者多花一部分錢也能夠買到，但是捂地對消費者不僅帶來經(jīng)濟(jì)上的壓力，而且會更多帶來心理上的恐慌，不利于社會安定。從另一個層面來講，現(xiàn)在開發(fā)商捂地被揭穿，廣大的消費者都給予了極大的關(guān)注，引起了社會輿論的極大不滿，在這種情況下政府部門一定會向房地產(chǎn)開發(fā)商施壓，屆時開發(fā)商的如意算盤很有可能落空，落得個偷雞不成蝕把米的下場。

有一些開發(fā)商有這樣的一些觀點來混淆視聽，他就表示捂盤惜售就是自己的市場營銷行為，這是我自己的事情，你管不著。實際上，開發(fā)商混淆了正常的市場營銷和特殊的擾亂市場秩序，如果我們不重視在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的捂盤惜售的行為，那么它可能也會導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)癌變。

第一，這種行為鼓勵了房地商不是正常地去蓋房子，去關(guān)心自己的房子質(zhì)量和服務(wù)，就剩下關(guān)心囤地和捂盤了，最后就變成了房地產(chǎn)商的商業(yè)模式，變成了“倒?fàn)敗钡纳虡I(yè)模式。第二，這種行為使得市場秩序發(fā)生了混亂，就是大家現(xiàn)在搞不清楚，到底是正常的價格在上漲，還是由于需求拉動了價格在上漲？還是由于人為的使得價格在上漲？在這個時候，實際上是對市場提出了非常混亂的信號，因此這個問題不去治理，會對市場秩序帶來非常壞的信號。

不過，當(dāng)我們要實實在在開始治理它的時候，還有一些基礎(chǔ)工作要做，比如，捂盤惜售和正常的銷售行為，銷售進(jìn)度的掌控有什么區(qū)別？如果它影響了市場信號，那么哪些行為真正的影響市場信號，破壞了市場正常的經(jīng)濟(jì)秩序。要把這些界定清楚了，我們才可以執(zhí)行，而且執(zhí)行的時候一定要動真格的，下決心重罰，而不是一萬塊錢兩萬塊錢，那對開發(fā)商來說真是九牛一毛。

而且，從整治“捂地”下手，才能治好“捂盤”。不管從消費者還是從開發(fā)商的角度來看，捂地比捂盤更為可怕。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，監(jiān)管部門應(yīng)該及時掌握一線的數(shù)據(jù)和信息，監(jiān)管已經(jīng)賣出的土地按照合同中的條件進(jìn)入市場運行中，嚴(yán)防開發(fā)商囤地，給那些囤地的開發(fā)商施以限期開發(fā)壓力，依照規(guī)定從嚴(yán)懲罰囤地開發(fā)商，獎勵誠信開發(fā)商，保護(hù)市場信心。