樓市限購政策下廣州房地產發展形勢初探

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摘要：在中國經濟下行壓力加重，實體經濟不景氣，人民幣持續貶值壓力的背景下，房地產市場卻依然火爆，一二線城市平均上漲10%，930北京限貸前后，20個城市密集出臺限購限貸措施，防范風險地位提升，地產政策最寬松時期結束，本文以點及面，基于特定地區（廣州）出臺的限購政策，整合2016年度1月至10月中國的樓市政策，分析中國房地產發展現狀并對房地產政策提出建議。

關鍵詞：房地產泡沫；房地產政策

一、2016年中國宏觀經濟概況

2016年上半年由于積極的財政政策和寬松的貨幣政策，中國經濟在持續探底的情況下呈現出企穩的跡象，但持續時間較短。隨著房地產投資、庫存、對外出口等探底，經濟增速換擋從快速下滑期步入緩慢探底期，經濟L型。下半年房地產市場熱度不減，民營經濟低迷，對外貿易狀況未有改善，受美聯儲加息預期增強及印度經濟的騰飛，人民幣下跌預期增加，一度跌破鐵底‘6.7，下半年國內貨幣政策轉向中性穩健，房地產調控政策再度頒布，小周期結束，經濟重回下行通道。在新常態下中國經濟發展存在以下問題：

1.“去產能”仍在布局階段，結構轉型壓力增大：鋼鐵、煤炭等傳統產業產能嚴重過剩，服務業和新興行業發展趨緩，占GDP比重波動上升，與世界發達國家服務業發展相比仍存在一定的差距，各地區服務業和新興行業發展差異擴大，現代服務業和新興行業缺乏競爭力。

2. 穩增長政策并沒有緩解宏觀經濟深層次問題，經濟增速放緩：據中國宏觀經濟信息網數據顯示，中國經濟從2012年步入下行區間，截至2016年第二季度，中國GDP增長率為6.7%，連續六個季度下滑，受世界經濟不景氣影響，持續表現為低增長、低貿易、低通脹和低利率，預計未來經濟將持續低迷，中國經濟難以實現周期逆轉。

3. 對國企的改革任重道遠，對‘僵尸企業和高債務企業的整治沒有實質性的展開，民營企業發展低迷，國內投資意愿低。對國企改革布局明顯提速，截至2016年7月，“1+N”政策體系中14個專項改革意見已出臺，但對國有企業的改革僅趨于表面，并未打破國有企業固化的落后體制，“僵尸企業”效率低下，民營企業發展障礙繁多，加快國企改革，發展混合所有制迫在眉睫。

4. 房地產整體經營狀況變化，中國住宅投資呈總量放緩、結構分化特征?！叭齑妗睕]有實質性進展，各一二線城市房地產價格紛紛上揚，房地產業投資過熱，完全偏離了理性軌道，近十年房地產行業一直是中國的支柱產業，隨著房地產泡沫的擴大，中國經濟不確定性加強，風險增大。

5. 國際環境復雜嚴峻，對外投資持續上揚，但出口持續回落。由于美聯儲加息預期及印度經濟發展勢頭良好，并且中國勞動力優勢的下降及對中國經濟的悲觀預期，中國境外投資勢頭良好，境內投資黯淡；與此同時，進出口總值下降，貿易總額與順差“雙下降”，出口形勢較為嚴峻，呈現“內乏外虛”景象。

從這些中國經濟發展的問題中折射出在現行階段，資源配置效率過低，中國經濟缺乏發展后勁，發展面臨諸多挑戰，不確定性逐漸凸顯，社會矛盾日益突出，老齡化問題嚴重、城鄉發展差異、貧富差距擴大、地方債務問題加劇等社會問題都制約著中國經濟的發展，同時，“內虛外乏”的現狀表明供給側改革需進一步深化。根據中經網數據庫得中國宏觀經濟發展現狀數據，下圖表示中國宏觀經濟大致狀況（以GDP，房地產增加值，對外貿易為指標）

二、2016年中國房地產市場概況

2016年中國房地產集體呈現出過熱的狀態，一二線城市房價暴漲，供不應求，而三四線城市 去庫存艱難。中國住宅投資已告別高增長時代，呈現總量放緩，結構分化特征。此輪房價于2015年下半年股災后開始大幅度上漲，在2016年漲幅排名前40位的城市中，約322個城市房價上漲幅度高于2015年城鎮可支配收入增速，上漲區域不僅包括一二線城市，還出現了眾多有國家戰略和區域戰略規劃覆蓋的三四線城市，上漲順序并不完全呈現出由中心一二線城市向周邊城市擴散的趨勢，而此輪上漲過程中，出現一些有戰略規劃的三線城市領漲的情形。結合多方面的因素，可以判斷此輪上漲為投資性需求制造市場恐慌情緒拉動部分剛需所致。由于房地產周期緩慢、持久且振幅很大，帶動行業繁多，對經濟增長和財富效應有巨大的影響，而且又是典型的高杠桿部門，因此房地產的發展對一國經濟至關重要?？v觀世界主要國家房地產發展與經濟發展的趨勢，如日本在1991年房地產泡沫破裂后的經濟低迷，1998年前后的東南亞2008年前后的美國，房地產泡沫的破裂對經濟的打擊沉重，影響面廣大。

當前中國房地產發展進入新階段：

1. 從高速增長到平穩或下降狀態：隨著中國經濟的高速增長和城市化的快速推進，目前中國城市化率已達56.1%，城市常住人口已達7.7億，但自2014年以來，中國住宅開工投資從高速增長轉入平穩或下降狀態：隨著2008年劉易斯拐點到來，人口紅利的消失，雖然城鎮化率仍有10～20個百分點的增長空間，但增速已逐漸趨穩。根據國務院發展研究中心的研究，2014年中國城鎮戶均住房套數已達到一套左右，人均擁有住房建筑面積28.7平方米；套均面積超過85平方米，住房總量超過2.5億套。根據中經網數據整合下圖房地產投資數據。

2. 房地產盈利空間不斷縮小。隨著“地王”的頻現，房地產市場土地價格已占總成本的80%，而由于土地價格居高不下，房地產商提價壓力巨大，只能壓縮成本，并且各地區政府對房地產市場的嚴格監控，因此盈利空間縮小。雖然 2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。不僅土地價格上漲，人員工資、材料調動以及融資等成本支出都在加大，進一步導致房地產企業的利潤不斷收縮。 根據網易財經報道數據，2015 年， 滬深兩市共計 50 家上市房企中，15 家房企預告凈利潤虧損。剔除數據公布不全的 6 家房企，按照預告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比下滑企業達 23 家，占比約五成。在盈利空間不斷縮小的背景下，房地產商紛紛轉型，以“互聯網+”相結合，尋找新的利潤增長點。

3. 房地產價格“分道揚鑣”。一二線城市房產價格居高不下，三四線城市去庫存壓力巨大，2014年一線城市房價收入比大幅上升至14.6，二線城市小幅回落至8.19，三線城市小幅回落至7.45。由于基礎設施（教育、醫療衛生等）、文化發展、經濟發展等因素的不同，人口趨向于流向大城市，對大城市住房需求高，而與此同時由于三四線城市人口向一二線城市流動，三四線城市房地產供過于求，房地產去庫存壓力巨大。同全國來看，根據中國家庭金融調查與研究中心發布的“城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢”調研報告表明，2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，屬于商品房嚴重積壓區。目前一線城市空置率22%；二線城市24%。

三、廣州房地產發展現狀

廣州房地產業在近幾年迅猛發展，受金融危機的影響，從2008年以來，廣州市房地產正呈現波動發展階段，房地產投資年均增速11.49%，2008年受全球金融危機影響，廣州房地產市場開始降溫，較2007年僅增長2.4%；2009年后廣州房地產市場回暖，2010年房地產市場供求開始翻轉，由于上個階段房地產投資增長過快，房價漲幅過高等問題尚未解決，政府在2008年底又推出4萬億刺激計劃，加上同時實行的寬松的貨幣和信貸政策，導致這個階段房地產開發投資暴增，2011年房地產開發投資額高達1305.36億元，較2008年上漲71%，到2013年更是上漲了107%，與此同時房價更是暴漲，在此背景下，政府加緊調控力度，出臺了大量調控政策應對房地產市場過熱現象，在國家相繼出臺了“國十條（2010）”、“國八條（2011）”、“國五條（2013）”的同時，廣州市政府也出臺了一系列房地產調控政策：2010 年 5 月出臺“新國十條廣州細則”；2011 年 2 月出臺“新國八條廣州細則，2011年試點征收房產稅；2013 年 3 月出臺了《廣州市出臺房地產市場調控實施意見切實穩定住房價格保持房地產市場平穩健康發展》（即“廣州國五條細則”）；2013 年 11 月繼深圳、北京、上海加碼調控政策之后，廣州出臺了《廣州市人民政府辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》（即“穗五條”）。下文將重點分析廣州市政府發布的限購政策對廣州市房地產的影響。

四、限購政策對廣州市房地產的影響

本文重點分析2008年之后房地產市場的發展，因此，以廣州2011年和2016年兩次房地產調控為主，展開分析。兩次調控均側重于通過限購限貸等需求端政策進行調節，并且均在房地產過快上漲一段時間后密集出臺，具有一定的逆周期性。而2016年調控政策限購限貸政策更加嚴格，廣州在首付比設置等政策細節上設置了差異化限制以及兩次調控貨幣政策環境不同。

1.2011年廣州市房地產限購政策及對房地產市場的影響：

限購政策主要以引導消費者需求導向，抑制房地產需求為目的，根據供求原理限制投機投資需求，遏制房地產價格，在寬松的財政政策和貨幣政策影響下，廣州房地產價格迅猛上漲，因此，廣州市積極貫徹和落實國務院對房地產開發調控的措施，出臺《關于貫徹〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》，對非本地戶口的居民實施限購政策，對已有住房的居民限購，對購房者有一定的要求，在短期內，限購政策條件下， 商品住宅市場最顯著的特點就是成交量逐漸陷入低迷，同時，廣州周邊未限購的部分城市房價也出現了下滑的現象，購房者產生了濃厚的觀望情緒，市場信心嚴重不足，但是廣州的剛性住房需求群體大，在一定程度上支撐了住宅市場的成交量。而在長期，限購政策短期內易見效，長期卻具有不可持續性，由于限購政策抑制了房地產需求，損害了權力階層的利益，地方政府也存有私心，在各權力方的要求下，盡管中央對限價政策三令五申，但下放到地方政策效果就大打折扣，很明顯限價政策沒有像人們預期的嚴厲，地方政府并不愿看到土地出讓金和房地產稅收大幅減少，也不希望樓市低迷拖累地方經濟增長。同樣， 重在規范市場秩序的“一房一價” 政策， 更是在操作層面上問題重重， 政策更多的流于形式， 效果也大打折扣。另外， 如果經濟下滑速度超過政府預期，也會促使房地產調控政策松動。2012年后期，對房地產的限價政策逐漸松動，房地產價格又一次進入增長周期。

2.2016年10月4日廣州市政府發布了《廣州市人民政府辦公廳關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的意見》文件，提到八點意見，包括嚴格執行限購限貸政策、加大住宅用地供應力度、加強房地產市場違法違規行為、防控房地產市場金融風險、加強住房保障工作、正確引導輿論、建立完善房地產市場調控工作協調機制。出臺限購政策，旨在抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩定房地產市場。中國指數研究院公布報告顯示，2016年9月廣州新建住宅價格環比上漲3.72%，同比上漲8.52%，低于十大城市的平均水平，由深圳與廣州地理位置較為接近，房地產市場投機替代性強，深圳房地產市場的火爆對廣州的房地產市場有一定的遏制作用；限購政策的出臺表明了廣州市政府對遏制房價的決心，對房地產市場價格有一定的遏制作用，對房地產泡沫有一定的緩解作用。在9月新增人民幣貸款1.22萬億元，環比增加29%，超過預期，值得注意的是，在新增人民幣貸款中，有接近四成是個人住房貸款。德國商業銀行亞洲高級經濟學家周浩表示，新增貸款還有將近一半來自于房貸，另外就是存款沒有增加，居民都在拼命的加杠桿。而且社融中委托和信托貸款很大部分可能也是跟著開發商拿地有關的夾層貸款，都跟房地產有關；所以政策的收緊也是必然的，而房地產出了調控政策后，年內應該也是最后一次看到信貸和社融這么高的增量，這是年內最后的瘋狂。9月一線城市及熱點二線繼續暴漲，10月前兩周一線和部分熱點二線城市則明顯降溫?；诜康禺a限購政策頒布后房地產市場數據顯示，受調控影響，10月廣州新建商品住宅價格環比回落-1.8%，在短期內，限貸限購政策將比較有效的減少杠桿，帶來成交增速的回落。并且在成交增速回落一段時間后，價格也會出現回調，其中廣州由于是一線城市剛需的承接效應，回調將會小于二三線城市?？梢姡诙唐谡臉鞘姓{控對房地產市場有一定的降溫作用，但是在長期，由于一線城市和熱點二線城市剛需的承接效應，且房地產市場處于供不應求的狀態，以廣州為例房地產市場增速放緩是必然，但是未來房價也存在反彈的可能性。

五、 基于廣州房地產發展對全國房地產發展啟示

1. 加強抑制投資投機性房地產交易行為，嚴厲打擊惡意炒房行為。惡意的炒房行為，加大杠桿率，惡意抬升房地產價格，是房地產價格偏離基本面過大，房地產泡沫會產生十分嚴重的后果，尤其是在中國房地產市場處于特殊的位置，而嚴重的后果主要表現在：（1）泡沫經濟會強化正常的景氣波動，使經濟系統具有更大的不穩定性；（2）泡沫經濟扭曲了價格信號，形成了不合理的資源配置；（3）泡沫經濟具有通貨膨脹效應；（4）泡沫經濟的再分配效應，會拉大收入差距；（5）房地產泡沫破滅最終導致金融危機。中國房地產市場火爆，泡沫持續膨脹，必然會導致經濟波動，經濟敏感性增強，此時國內外任何不利于中國經濟發展的時間都會成為泡沫破裂的導火索，進而引發經濟危機。因此，政府應加強對投機性房地產交易行為的控制，使得投機需求退潮，自住需求上升（房價理性回調后的必然結果）

2. 中央政府應對房地產泡沫破裂有一定的防范預警機制。當前，房地產行業成為中國經濟的支撐行業，從房地產市場中收到的稅收等其他收入也成為地方政府主要收入之一，對地方政府的經濟發展起到了關鍵性的作用，同時也粉飾了地方政府的業績，在當前中國經濟乃至全球經濟關鍵的時間點下，防范房地產泡沫破裂具有更深刻的意義，在對房地產市場調控的同時，只能采取漸進政策，切不可對房價調整采取過激的措施，引發市場恐慌。央行要對泡沫的破裂具有預警意識，提升危機到來時的反應速度，充分運用“三大法寶”調整經濟，提升憂患意識。

3. 加強對金融領域的監管，防止熱錢過度流入房地產市場，同時對銀行采取合理的干預措施，控制銀行對房地產開發商的貸款量。銀行等金融領域普遍認為將貸款貸給房地產行業是最有利可圖且風險最小的行為，導致房地產企業從金融領域過量的圈錢購地，由于市場對房地產預期近乎狂熱，由此頻現“地王”，使得房地產成本提高的同時價格更難以下行，因此，對金融領域的監管十分重要，抑制銀行對房地產企業的貸款行為，同時金融市場由于信用風險等原因本身就存在不穩定性，政府同時必須防范金融市場與房地產市場不穩定的疊加，防范“影子銀行”，引導銀行等金融機構對民營企業等實體經濟的支持。但同時，政府干預并不能同時滿足既最大限度保證了金融系統穩定性又提高了金融機構健全性和效率性的目標，政府必須在其間做出權衡取舍。

4. 實施穩健的貨幣政策必不可少。當前，由于中國經濟呈現下行趨勢，經濟增速放緩，政府以實施寬松的貨幣政策為主，使得貸款成本降低，一方面刺激了房地產企業對房地產的開發投資，另一方面刺激了買房者對房地產的信貸消費，刺激了房地產市場。政府應權衡房地產市場的理性發展引導及短期的經濟增長，短期穩健的貨幣政策對經濟可能有不利的影響，但能夠對抑制房地產泡沫的心繼續膨脹市場起到一定的作用，房地產資金的回流對當前低迷的實體經濟會有一定的積極影響，當前穩健的貨幣政策可能更有效。

5. 適當引導社會公眾預期。預期對市場有相當的引導作用，當前公眾對房地產市場普遍呈看好的的預期，認為現在不買房以后的房價肯定還要漲，導致對房子非理性的價格預期，形成房價一輪接一輪的上漲，政府若要控制房價，對房地產市場的泡沫進行適當的擠出，就必須建立公眾對政府的信心，從之前的樓市調控看出，政府在房價有一點點的回落之后就立馬放松對房價的管制，“見好就收”，生怕房價的下降影響到當地經濟的發展，影響到自已政績。這種“見好就收”的心態長時間的反復讓公眾認為房價只會短時間的樹立政府權威，讓公眾看到政府對房價調控的決心，公眾預期的回落，房價必定會從高點回落，市場的理性回歸強于政府政策的強推。

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（作者單位：對外經濟貿易大學，北京 100029）