“一房二賣”相關法律問題探析

籍薇

【摘 要】 文章對我國近年來關于“一房二賣”現象從法律角度進行了探討。界定了一房二賣的概念，對審判實踐及其法律解決規則做了綜述：相關審判案例總結，審判中的法律解決規則。對完善未取得房屋所有權買受人的救濟方式進行了探討：請求商品房合同變更，基于合同的損害賠償請求權，完善不動產的善意取得，實際占有情形下的瑕疵擔保責任，從現狀出發，揭示現存問題，并為相關問題的解決提供方案。

【關鍵詞】 一房二賣;房屋買賣合同;房屋所有權;權利救濟

一、一房二賣的界定

一物二賣現象自古有之，是指房屋出賣人在與先買受人簽訂房屋買賣合同后辦理所有權轉移登記之前，又與后買受人達成買賣該房屋的協議。出賣人因以同一標的物訂立合同而成立了不同的債權，但出賣人只能實際轉移一個標的物的所有權，所以這對未取得房屋所有權的買受人來說可能是債法上不能充分補救到的。因為房屋這類不動產標的特殊性，其不同于動產當合同的標的物存在替代品時，一旦發生違約，法院通常會選擇損害賠償進行違約救濟，受害人可以通過賠償重新購買替代品。而不動產的價值高且具有很強的區位性與稀缺性，不可替代性或難以替代。在我國，由于特殊的體制，一些不動產甚至還附帶某些特殊的利益，如坐落在重點小學或中學附近的所謂“學區房”。[1]因此買受人都希望出賣人實際履行合同以取得房屋的所有權。這也是本文之所以選擇討論一房二賣問題的原因。

二、審判實踐及其法律解決規則綜述

1、相關審判案例總結

通過對近兩年關于一房二賣案件的分析，可以得出以下結論：（1）此類案件案由多為房屋買賣合同糾紛;（2）當事人的訴訟請求，有的請求確認買賣合同效力，要求獲得該房所有權;[2]有的請求解除買賣合同，要求返還購房款和利息，同時賠償一倍的購房款;[3]還有的請求出賣人在承擔賠償一倍購房款的同時也要賠償房屋漲價的損失;[4]此外，還有同時要求承擔違約金責任的。[5]（3）從法院的裁判結果來看，有后買受人的買賣合同不存在無效事由且完成登記從而取得房屋所有權;[6]有因一方買受人事先已實際占有房屋居住而取得房屋的優先權;[7]有判決解除買賣合同，出賣人承擔返還購房款及利息的，[8]除此之外還有再賠償一倍購房款的;[9]有支持賠償房屋差價損失的;[10]還有在懲罰性賠償責任與房屋差價權衡之后擇一選擇的;[11]還有因后買受人于出賣人惡意串通判決買賣合同無效的;[12]還有因所賣房屋為小產權房判決買賣合同無效返還財產的。[13]

上述所提到的案件都是一房二賣中較為典型的情況，雖然案情各異，法院判決多樣，但都是圍繞著以下核心問題來爭議并解決的：（1）房屋買賣合同的效力如何認定;（2）房屋所有權的歸屬問題如何確定;（3）未能取得房屋所有權的買受人的權利救濟。

2、審判中的法律解決規則

目前我國《物權法》、《合同法》、《城市房地產管理法》等等以及最高人民法院公布的各種相關司法解釋對審判實踐在法律處理上提供了一個較為整體的把握，在實務爭議中的相關處理規則主要有：

（1）關于房屋買賣合同的效力認定。審判實踐中認為只要一房二賣合同不具備《合同法》第52條規定的無效事由，房屋買賣合同就是有效的，買受人不能實現該合同目的時，可向合同相對方主張違約責任。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》均對此表示肯定。

（2）關于房屋所有權問題，目前并沒有可以明確參考的法律法規。最高法《全國民事審判工作會議紀要》（2011）中第16條規定，數份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應當按照已經辦理房屋所有權移轉登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。確定買賣合同成立時間，應綜合考慮合同在主管機關備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據證明的合同簽訂時間等。可見，最高人民法院提供了一個審判實踐方面的參考。許多地方法院對此也有一些相似的規定，[14]例如，北京高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》（京高法發〔2010〕458號）第13條規定，房屋的順位是轉移登記，已合法占有，實際付款數額的多少及數額，是否辦理了網簽及合同成立先后等因素。[15]

（3）關于未能取得房屋所有權的買受人的權利救濟問題。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第8條、第9條分別從違約責任和締約過失責任不同的的請求權基礎角度規定了如果開發商惡意違約和欺詐行為則可適用懲罰性賠償責任，即購房人在請求解除合同、返還已付購房款和利息、并且賠償損失的同時，還能要求不超過購房款一倍的懲罰性賠償。審判中，一般買受人要求返還購房款及利息、賠償損失的都會得到法院的支持;關于懲罰性賠償責任，若法院在查明事實后認定確因開發商欺詐或惡意違約致使買受人不能實現合同目的時，一般也會判決出賣人承擔懲罰性賠償責任;關于如何確定懲罰性賠償責任的具體數額，最高法的解釋是不超過已付購房款的一倍，這就使得法院在適用該條時有一定的考量。[16]此外，對于是否支持房屋差價損失、同時適用懲罰性賠償責任與房屋差價損失，[17]因相關法律和司法解釋沒有明確規定，各地法院在審判中也有不同的實踐處理方法。一般法院會選擇其中之一來適用。[18]

三、完善未取得房屋所有權買受人的救濟方式

因出賣人只能實際履行其中一買受人的合同，未取得房屋所有權的買受人只能通過其他方式來請求救濟，維護其合法權益，致使救濟方式的完善就顯得尤為重要。

1、請求商品房合同變更

若是買受人不想要給付金錢的賠償方式，而是想要出賣人開發的同一小區內、戶型、面積等與原合同相同或類似的另一套房屋，即買受人請求商品房合同變更，能否得到法院的支持嗎？本人認為法院理當支持買受人的變更請求。

首先，《合同法》第54條規定了在重大誤解和顯示公平兩種情況下有權請求人民法院或仲裁機構變更或撤銷合同，并且當事人請求變更，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。后買受人若因出賣人隱瞞其已將該房屋出賣給他人的事實，而訂立房屋買賣合同，因出賣人已構成欺詐，后買受人則有權要求變更該房屋買賣合同而不撤銷該合同，買受人提出變更請求的，則人民法院不能撤銷該買賣合同。

既然在先買受人取得房屋所有權時，后買受人可因出賣人隱瞞其將房屋賣給第三人的事實主張欺詐而將訂立的合同進行變更，那么“舉重以明輕”，則對于后買受人取得房屋所有權的情形，先買受人因不能實現原合同目的自然就有變更原合同的權利，要求出賣人開發的同一小區內、戶型、面積等與原合同相同或類似的另一套房屋，出賣人不得拒絕。

2、基于合同的損害賠償請求權

出賣人一房二賣的情況下，未獲得房屋所有權的一方可請求獲得賠償損失。在不存在《合同法》規定的無效事由影響時，關于后買受人未取得房屋所有權時，后買受人可以根據《合同法》第94條、第97條、第107條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條的規定請求解除合同、賠償損失;此外，后買受人還可以根據《合同法》第58條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條的規定，確認后房屋買賣合同無效或撤銷合同，請求返還已付購房款和利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這種情況下，會出現請求權的競合，需后買受人自行決定其請求權基礎是違約責任還是締約過失責任。有觀點認為，雖然二者的法律關系與請求權基礎不同，但在個案處理上，會出現相同的賠償范圍。[19]

關于先買受人未取得房屋所有權時，根據《合同法》第94條、第97條、第107條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第8條的規定，請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

（1）損害賠償范圍的確定。根據最高院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第15條規定“出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第52條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院予以支持。”可見，不管是先買受人還是后買受人其請求賠償的請求權基礎都可為違約責任。根據《合同法》第一百一十三條規定損害賠償的范圍包括積極損失和應預見的可得利益。

在一房二賣中，積極損失一般包括訂立合同的費用，違約造成的直接損失;對于可得利益，王澤鑒先生認為“買賣標的物之漲價部分系先買受人通常可期待之利益，應視為所失利益，列入賠償范圍之內。”[20]由于近年來，房價波動較大，買受人若遇到出賣人一房二賣損失是非常大的，與該房屋相關聯的就業、入學、鄰里關系等等幾乎是得不到彌補的。只有將房屋價格上漲的部分彌補給買受人，其損失才能從金錢上得到補償。這樣對買受人再從當前市場購買相同房屋有了相應的保障，才能實現其期待的合同履行所達到的目的。對于房屋漲價部分的確定，實踐中，有的法官認為是出賣人二賣價格與一賣價格之差;有的法官認為是出賣人出賣時的價格與當前市場價格差。本人認為對于先買受人應允許其選擇是要求賠償房屋轉售價格差還是當前市場價格差。因為房屋的轉售價格受影響的因素太多，如出賣人與后買受人的親密關系、后買受人的談價技巧等等，這樣后買賣合同房屋的價格有可能高于市場價格也有可能低于市場價格，所以為了更好的保護先買受人的履行合同的預期利益，應由先買受人自行選擇;而對于后買受人來說，由于不存在房屋再轉售價格，只能依當前市場價格來確定房屋的漲價賠償。

（2）懲罰性賠償責任的適用。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第8條、第9條，承擔該責任的主體限于房地產開發企業，對于二手房的買賣卻不適用，但如今二手房的買賣日益普及，本人認為，對于房地產開發企業以外的出賣人也應適用于該責任。

北京市高級人民法院公布的《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（京高法發〔2014〕489號）第19條規定了房屋漲價損失可與一倍賠償并用。可見，一定程度上，房屋漲價損失與懲罰性賠償責任一并得到法院支持也逐漸被認可。

3、完善不動產的善意取得

我國《物權法》第106條規定了動產與不動產的善意取得制度，這一制度適用的前提就是出賣人是無權處分人。在一房二賣中，先買受人若已實際占有該房屋，但出賣人將其再賣與后買受人且辦理了過戶登記的情形下，因房屋登記才會發生所有權轉移，出賣人二賣時仍舊是房屋所有權人，對此，后買受人是不能主張善意取得該房屋的。因先買受人現實入住已形成穩定的生活秩序，此時若允許后買受人僅僅通過登記就簡單地取得房屋所有權，顯然是不夠公平的。登記構成了對現存生活秩序的破壞，打破現存生活秩序必須要有足夠的、公正的理由和依據，登記的背后需要有其他的構成要件來支撐。[21]所以一房二賣應與善意取得制度相協調，才能更好的保護實際占有房屋人和通過登記的后買受人的權益。具有合法權源的占有使用應受到合法的保護，這對于現存的、穩定的生活秩序的保護非常重要。由于我國登記制度目前的不完善，在一房二賣中，尤其是二手房的交易，承認交付占有為所有權轉移的一種方式或者賦予占有使用的先買受人的債權以物權化的形態，來保護其已形成的合法的生活秩序，這樣在一定范圍內可以對抗已知悉該占有事實的后買受人登記取得房屋的權利，后買受人也能通過適用善意取得制度取得該房屋，這樣是比較公正的。

4、實際占有情形下的瑕疵擔保責任

我國《合同法》第150條規定了出賣人的權利瑕疵擔保義務，第151條規定了權利瑕疵擔保責任的免除情形，可見，對于知悉先買受人已實際占有該房屋的后買受人來說，表明其自愿接受不能取得房屋所有權的風險承擔，因此在其不能實現合同目的時，不能要求出賣人對其承擔合同不能履行的違約責任。對于后買受人的損失，由其自行承擔。出賣人可以根據自身的過錯予以合理承擔。