淺議房地產企業投資項目后評價的價值

王賢善

摘 要：文章重點介紹了房地產投資項目后評價內容及房地產投資的特點，分析了房地產投資項目后評價存在的價值所在，為房地產企業全面開展后評價工作提供了可行方法。

關鍵詞：房地產企業 投資項目 后評價 價值

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）11-279-02

隨著社會經濟中房地產企業的大發展，企業的投資項目也越來越多。為了讓投資帶來更多效益，投資項目后評價顯得非常重要。房地產企業管理層應進行理論學習和方法研究，對現有數據資料進行檢驗，再進行項目后評估，全面總結項目投資管理的經驗，改進管理制度，對出現的問題進行不斷改進，及時有效地反饋存在問題，這對于未來項目的決策和效益的提高，能起到決定性作用。

一、房地產項目投資后評價的內涵

項目后評價是指對已經完成的項目或規劃的目的、執行過程、效益、作用和影響所進行的系統的客觀的分析。通過項目后評價完成對投資活動的檢查總結，確定投資預期的目標是否達到，項目是否合理有效，項目的主要效益指標是否實現，通過分析評價找出成敗的原因，總結經驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，為未來項目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議，同時也為被評項目實施運營中出現的問題提出改進建議，從而達到提高投資效益的目的。

項目后評價于19世紀30年代產生在美國，直到20世紀60年代，才廣泛地被許多國家和世界銀行、亞洲銀行等雙邊和多邊援助組織用于世界范圍的資助活動結果評價中。

房地產項目后評價是指在房地產項目建設完成并到達一定設計能力后，對房地產項目的前期工作、項目建設、建成后經營管理情況等進行調查研究，從而判斷房地產項目的實施結果與計劃目標的差距，以確定房地產項目策劃和判斷的正確性，找出產生偏差的原因，總結經驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，對房地產項目現狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監督、項目經營管理等工作創造條件，提高投資效益。從房地產項目的獨特角度來看，其后評價內容主要有以下幾個部分：

1.房地產項目決策后評價，主要包括項目可行性研究報告內容與形式是否符合國家有關批復文件、部門的規定，項目決策程序是否符合基本建設程序等。

2.規劃設計后評價，主要是設計單位選擇，規劃布局與交通的組織。

3.房地產項目施工后評價，主要包括施工準備工作評價和施工管理工作的評價。

4.房地產項目商業運營后評價，包括：

（1）房地產項目目標后評價。該項評價的任務是評定項目立項時各項預期目標的實現程度，并要對項目原定決策目標的正確性、合理性和實踐性進行分析評價。

（2）房地產項目效益后評價。項目的效益后評價即財務評價和經濟評價。

（3）房地產項目影響后評價。主要有經濟影響后評價、環境影響后評價、社會影響后評價。

（4）房地產項目持續性后評價。項目的持續性是指在項目的資金投入全部完成之后，項目的既定目標是否還能繼續，項目是否可以持續地發展下去，項目業主是否可能依靠自己的力量獨立繼續去實現既定目標，項目是否具有可重復性，即是否可在將來以同樣的方式建設同類項目。

（5）房地產項目管理后評價。項目管理后評價是以項目目標和效益后評價為基礎，結合其他相關資料，對項目整個生命周期中各階段管理工作進行評價。

二、房地產企業投資項目后評價的特點

1.房地產項目后評價具有真實性。根據現實發生的真實數據，根據實際情況提供的數據資料進行分析。而投資項目前評價，是預測數據。房地產企業投資項目后評價的數據比較客觀。能夠真實地反映出投資的情況，有力地對企業項目進行評判。

2.房地產項目后評價具有整體性。房地產投資項目后評價能對整個項目的過程進行完整的分析，不僅可以分析項目的投資過程、經營過程。還要分析投資帶來的整個收益，能夠對投資實施效果，經濟收益，管理狀況，進行全面分析。能夠準確地掌握整個項目的現狀，無限地挖掘項目的潛力，最大程度地創造價值。

3.房地產項目后評價具有探索性。投資探索性分析整個項目運營狀況，根據其問題，制定未來的發展方向，對整個投資項目綜合進行評價，不斷探索項目是否具有持續發展的能力。所以，這就要求評價人員的綜合專業素質要高，有效地準確地分析出影響投資效益的因素，為項目指引正確的方向，少走彎路，盡可能地節省項目建設的資源，降低項目的成本，提高項目的建設效率，并且提出有效的、可實施的具體方案。

4.房地產投資項目后評價具有回饋性。項目投資前期評價為投資者提供了重要的決策依據，而項目投資后的評價目的，根據實際情況，可以向有關部門反饋真實信息，好的方面可以繼續發揚，不好的方面可以引以為戒，從而及時的找出改進措施，為今后管理、投資計劃、制定目標、積累經驗起到了重要作用。用來檢測項目投資決定是否正確，為以后類似項目建設提供了正確的投資方向。

三、房地產企業投資項目后評價的價值

房地產企業投資項目后評價的價值對于企業來說，不是可有可無的，其重大的價值在于：

1.房地產投資項目后評價能正確評估企業投資的風險和收益。房地產企業在投資項目后進行評價，這樣可以有效地了解其中的風險和利益，有助于改善企業投資的策略，提升房地產企業在投資中的收益。運用投資項目后評價的方式評估投資能否達到設計能力、還貸能力，涉及各方面，企業通過投資項目或進行評價，認真分析、研究、然后進行評估。找出達不到預期目標效益的真正因素，通過分析之后，根據其原因進行項目決策、實施管理，根據分析，提出合理的改善措施。進行項目評估之后，將信息決策反饋到管理部和投資決策部，有利于改進企業投資項目。

2.房地產投資項目后評價是確保投資項目成功的客觀需求。對房地產企業投資項目進行綜合分析、評價能夠客觀、全面進行衡量，有利于提高各個部門的監管能力、責任感從而建立健全績效考核制度，確保投資項目成功。

3.房地產投資項目后評價有利于提升投資項目管理水平。對企業投資項目的評價，有利于投資決策，從而提高投資收益。有利于加強項目管理，企業投資項目的管理比較繁瑣，項目中會存在著很多方面的問題，需要加大管理要求，健全管理體制。企業投資項目后，要對實際使用的材料、數據以及檢驗管理中會出現的問題進行綜合分析評價，形成科學合理的評估結果，通過企業對投資項目的評價，有利于新項目的投資、運轉，提升項目管理水平。

4.房地產投資項目后評價可以有效地促進項目的運營。項目后評價主要是在企業的運營階段進行，所以，可以有效的研究出投資初期和生產過程中的差距和不同。對預測和實際情況進行分析，找出其中的因素。加大管理力度，從而保證項目的正常運營，以提高項目的效益。

四、房地產企業投資項目后評價方法

房地產投資項目后評價方法的基礎理論是現代系統工程與反饋控制的管理理論，投資項目后評價亦應遵循工程相關的方法與原則。

1.房地產投資項目后評價的綜合評價方法是邏輯框架法。邏輯框架法（LFA）是由美國國際開發署（USAID）在1970年開發并使用的一種設計、計劃和評價的方法。目前有三分之二的國際組織把它作為援助項目的計劃、管理和評價方法。這種方法從確定待解決的核心問題入手，向上逐級展開，得到其影響及后果，向下逐層推演找出其引起的原因，得到所謂的“問題樹”。將問題樹進行轉換，即將問題樹描述的因果關系轉換為相應的手段---目標關系，得到所謂的目標樹。目標樹得到之后，進一步的工作要通過“規劃矩陣”來完成，規劃矩陣是一個4×4矩陣，矩陣自下而上的四行分別代表項目的投入、產出、目的和目標的四個層次；自左而右4列則分別為各層次目標文字敘述、定量化指標、指標的驗證方法和實現該目標的必要外部條件。目標樹對應于規劃矩陣的第一列，進一步分析填滿其他列后，可以使分析者對項目的全貌有一個非常清晰的認識。簡單地說，邏輯框架法是通過投入、產出、直接目的、宏觀影響四個層面對項目進行分析和總結的綜合評價方法。

2.房地產投資項目后評價的主要分析評價方法是對比法，即根據后評價調查得到的項目實際情況，對照項目立項時所確定的直接目標和宏觀目標，以及其它指標，找出偏差和變化，分析原因，得出結論和經驗教訓。項目后評價的對比法包括前后對比、有無對比和橫向對比。

（1）前后對比法是項目實施前后相關指標對比，用以直接估量項目實施的相對成效。

（2）有無對比法是指在項目周期內“有項目”（實施項目）相關指標的實際值與“無項目”（不實施項目）的相關指標的預測值對比，用以度量項目真實的效益、作用及影響。

（3）房地產投資項目.橫向對比，是指同一行業內類似項目相關指標的對比，用以評價房地產企業的績效或競爭力。

（4）項目后評價調查，是采集對比信息資料的主要方法，包括現場調查和問卷調查。后評價調查重在事前策劃。

總之，企業投資項目后評價對改善管理制度，提高投資者效益起到了重要性作用，能夠有效地監測到項目實際的收益。并對評價后出現的問題及時地采取彌補措施，調整發展方向的項目損失，保障企業獲得最大效益。

參考文獻：

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[2] 高喜珍，韓潔.公共工程項目后評價內容及指標體系構建[J].財會通訊（理財版），2008（01）

（作者單位：寧波欣達建設項目管理有限公司 浙江寧波 315000）

（責編：趙毅）