房地產(chǎn)估價(jià)折舊與會(huì)計(jì)折舊差異分析

張 淳 羅艷麗

(湖南友誼聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所，湖南 長(zhǎng)沙 410005)

?

房地產(chǎn)估價(jià)折舊與會(huì)計(jì)折舊差異分析

張 淳 羅艷麗

(湖南友誼聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所，湖南 長(zhǎng)沙 410005)

在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)操作中，估價(jià)人員 利用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)經(jīng)常將建筑物折舊與會(huì)計(jì)核算中的折舊費(fèi)用相混淆。本文對(duì)估價(jià)折舊和會(huì)計(jì)折舊在折舊依據(jù)、折舊基礎(chǔ)、折舊年限等方面的差異進(jìn)行了比較分析，對(duì)于準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格具有現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)估價(jià)；建筑物折舊；差異分析

房地產(chǎn)成本法估價(jià)和會(huì)計(jì)核算中都存在“折舊”這一名詞，在估價(jià)業(yè)務(wù)操作中，估價(jià)人員對(duì)于估價(jià)中的建筑物折舊與會(huì)計(jì)核算的固定資產(chǎn)折舊經(jīng)常存在概念混淆，雖然兩者在折舊計(jì)算思路、折舊方法等方面有一定的共同之處，但兩者卻存在本質(zhì)的區(qū)別。因此，厘清估價(jià)折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別，正確理解房地產(chǎn)估價(jià)中建筑物折舊的實(shí)質(zhì)，對(duì)于正確運(yùn)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)具有十分重要的意義。

一、房地產(chǎn)估價(jià)折舊和會(huì)計(jì)折舊的實(shí)質(zhì)

在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)操作中，采用成本法測(cè)算已使用房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值時(shí)，第一步需要估算土地的重新取得成本或重新開(kāi)發(fā)成本以及地上建筑物的重新購(gòu)建成本，第二步則估算該建筑物自建成使用至估價(jià)時(shí)點(diǎn)由于各種原因所造成的房屋折舊(價(jià)值損耗)或確定建筑物的成新率，最后計(jì)算確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)值。最常用的公式為：

已使用房地產(chǎn)的價(jià)格= 土地重新取得價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

或者

已使用房地產(chǎn)的價(jià)格= 土地重新取得價(jià)格+建筑物的重置價(jià)格×建筑物成新率

由上述公式可看出，建筑物折舊的計(jì)算結(jié)果正確與否，對(duì)于評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值十分關(guān)鍵。但采用成本法估價(jià)求取估價(jià)對(duì)象建筑物折舊時(shí)，主要考慮的是建筑物市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)際減損，是為確定已使用房地產(chǎn)現(xiàn)值這一目的服務(wù)的，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)價(jià)值的減價(jià)調(diào)整和修正。而會(huì)計(jì)核算中的折舊是基于固定資產(chǎn)使用的損耗補(bǔ)償，是為了保證企業(yè)再生產(chǎn)的持續(xù)進(jìn)行，從銷售商品的收人中把那部分轉(zhuǎn)移的價(jià)值提取出來(lái)，并通過(guò)貨幣的形態(tài)進(jìn)行累積，以用于未來(lái)固定資本的持續(xù)更新。因此，房地產(chǎn)估價(jià)折舊和會(huì)計(jì)核算中的折舊在本質(zhì)上是存在差異的。

二、房地產(chǎn)估價(jià)折舊與會(huì)計(jì)折舊比較分析

1、折舊依據(jù)不同

房地產(chǎn)成本估價(jià)法是依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-2015)中的有關(guān)規(guī)定，運(yùn)用恰當(dāng)?shù)姆椒ǎ?jì)算由于各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，并綜合考慮土地的重新取得價(jià)格和建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，最后確定建筑物以及房地產(chǎn)的現(xiàn)值。會(huì)計(jì)核算中計(jì)算折舊則是根據(jù)相關(guān)的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)原則中的收入費(fèi)用配比原則，通過(guò)計(jì)提折舊的方式，將固定資產(chǎn)使用過(guò)程中逐漸損耗的那部分價(jià)值逐步分?jǐn)偟礁髌凇?/p>

2、折舊范圍不同

會(huì)計(jì)核算中，根據(jù)《企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，固定資產(chǎn)從投人使用月份的次月起按月計(jì)提固定資產(chǎn)折舊、從停用月份的次月起停止計(jì)提折舊；而未使用的、已提足折舊繼續(xù)使用的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租人的固定資產(chǎn)以及破產(chǎn)、關(guān)停企業(yè)的固定資產(chǎn)等均不得提取折舊。在估價(jià)業(yè)務(wù)操作中，需要通過(guò)對(duì)各影響因素進(jìn)行推斷性的綜合解析，來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)值真實(shí)減損因素、判斷各因素影響程度以及估算折舊額，其不受估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)、用途、使用方式、利用狀態(tài)、資產(chǎn)取得途徑等限制。

3、折舊基數(shù)不同

在估價(jià)業(yè)務(wù)操作中，折舊的基數(shù)是估價(jià)對(duì)象建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，重新購(gòu)建價(jià)格是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均社會(huì)成本，非個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的真實(shí)成本，是建筑物的客觀市場(chǎng)價(jià)格，重新構(gòu)建價(jià)格會(huì)因社會(huì)平均耗費(fèi)的變動(dòng)而隨之變動(dòng)，因此，由于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，同一建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格會(huì)存在一定的差異；在會(huì)計(jì)核算中，折舊的基數(shù)是建筑物購(gòu)建的原值，也稱為歷史成本。根據(jù)相關(guān)的會(huì)計(jì)制度，固定資產(chǎn)原值一經(jīng)發(fā)生并登記入賬，在此后折舊年限內(nèi)將一直以它作為基數(shù)計(jì)算折舊，不隨時(shí)間和社會(huì)平均成本的變化而變化 (此處不考慮固定資產(chǎn)減值)，直至該固定資產(chǎn)清理報(bào)廢。

4、折舊年限不同

房地產(chǎn)估價(jià)中的建筑物耐用年限通常是針對(duì)某一特定對(duì)象，其受建筑物本身的設(shè)計(jì)和功能、建筑物的使用方式和自然損耗、建筑物所處區(qū)域的自然和經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等多種因素的影響，具有個(gè)別性和特殊性。兩棟建成時(shí)間、建筑結(jié)構(gòu)、用途、外觀和已使用年限完全相同的房產(chǎn)，因?yàn)楸ｐB(yǎng)、維護(hù)及房地產(chǎn)周邊環(huán)境等的差別，尚可使用年限會(huì)存在兩個(gè)不同的結(jié)果。會(huì)計(jì)核算中，對(duì)于固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限的判斷，并不是針對(duì)某一特定固定資產(chǎn)確定的，而是同類建筑物正常使用狀態(tài)下的平均耐用年限。此外，固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限一旦確定將不得隨意更改。因此，對(duì)于同一類型的建筑物，無(wú)論其使用狀況、維修保養(yǎng)情況以及所處周邊環(huán)境如何，會(huì)計(jì)核算中均采用同一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的法定耐用年限。

5、折舊形式不同

在估價(jià)業(yè)務(wù)操作中，估價(jià)折舊不是以折舊費(fèi)用的形式出現(xiàn)，而主要間接地通過(guò)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格的方式來(lái)體現(xiàn)扣除折舊后的房地產(chǎn)價(jià)值。而在會(huì)計(jì)核算中，會(huì)計(jì)折舊的主要表現(xiàn)形式為折舊費(fèi)用，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中反映了固定資產(chǎn)耗費(fèi)逐步轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品中，對(duì)投資者而言反映的是固定資產(chǎn)投資的收回情況。

三、案例分析

本次采用成本法的思路，對(duì)案例從財(cái)務(wù)角度和估價(jià)角度分別進(jìn)行折舊額和價(jià)值的測(cè)算。

1、案例情況

某棟工業(yè)房地產(chǎn)建筑面積5000平方米，賬面原值為1000萬(wàn)，預(yù)計(jì)使用年限為50年，建筑結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。使用至第五年，建筑養(yǎng)護(hù)一般，重置價(jià)格為2000元/平方米；使用至第十年，建筑物損壞較為嚴(yán)重、功能較落后，且根據(jù)周邊規(guī)劃建筑物也已不適宜作為工業(yè)用途使用，但由于建材、人工的費(fèi)用上漲，此時(shí)重置價(jià)格為2100元/平方米。

2、折舊方法

為統(tǒng)一計(jì)算口徑，本次均采用直線折舊法進(jìn)行計(jì)算(假定建筑物殘值為0)。計(jì)算公式如下：

E=(C-S)

其中：E為折舊額；C為建筑物原值；S為建筑物殘值；t為已使用年限；N為預(yù)計(jì)使用年限。

3、折舊計(jì)算

建筑物壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，會(huì)計(jì)核算上一般采用自然壽命進(jìn)行折舊年限確定，估價(jià)上采用經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維護(hù)保養(yǎng)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益等情況綜合判斷。

①會(huì)計(jì)折舊

第五年末會(huì)計(jì)折舊總額=(1000-0)*(5/50)=100萬(wàn)元

第十年末會(huì)計(jì)折舊總額=(1000-0)*(10/50)=200萬(wàn)元

②估價(jià)折舊

在估價(jià)過(guò)程中，估價(jià)師需現(xiàn)場(chǎng)對(duì)建筑物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，了解建筑物內(nèi)外部使用情況等內(nèi)容，據(jù)此來(lái)對(duì)建筑物成新率情況進(jìn)行綜合判斷。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-2015)，根據(jù)房屋建(構(gòu))筑物承重結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)及裝修的實(shí)際使用、維修、保養(yǎng)狀況評(píng)定各部分的鑒定分值，得出技術(shù)鑒定成新率，由此確定剩余使用年限。假定本案例的情況如下表：

建筑物成新率打分標(biāo)準(zhǔn)

第五年末建筑物成新率打分情況一覽表

第十年末建筑物成新率打分情況一覽表

由此可得出：

第五年末會(huì)計(jì)折舊總額=(1000-0)*(1-50*0.853/50)=147萬(wàn)元

第十年末會(huì)計(jì)折舊總額=(1000-0)*(1-50*0.695/50)=305萬(wàn)元

4、價(jià)值測(cè)算

根據(jù)上述折舊測(cè)算結(jié)果，可得出會(huì)計(jì)和估價(jià)上建筑物的價(jià)值情況，詳見(jiàn)下表：

內(nèi)容階段 會(huì) 計(jì)估 價(jià)固定資產(chǎn)原值(萬(wàn)元)折舊(萬(wàn)元)固定資產(chǎn)現(xiàn)值(萬(wàn)元)重置價(jià)值(萬(wàn)元)成新率市場(chǎng)價(jià)值(萬(wàn)元)差異(萬(wàn)元)投入使用1000.001000.01000.0100.0%1000.00.0五年后1000.0100.0900.01000.085.3%853.0047.00十年后1000.0200.0800.01050.069.5%729.7570.25

5、結(jié)論

綜上，針對(duì)同一物業(yè)，在同一時(shí)點(diǎn)，從會(huì)計(jì)與估價(jià)技術(shù)角度出發(fā)測(cè)算得出的折舊額和房屋現(xiàn)值均存大較大的差異。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)成本法估價(jià)中建筑物折舊和會(huì)計(jì)折舊存在多方面的區(qū)別，因此，只有在認(rèn)真分析研究成本法估價(jià)中建筑物折舊和會(huì)計(jì)核算中折舊費(fèi)用的實(shí)質(zhì)，區(qū)分估價(jià)折舊與會(huì)計(jì)折舊的諸多不同，并在估價(jià)中依據(jù)估價(jià)相關(guān)操作規(guī)范的要求，準(zhǔn)確估算建筑物折舊和建筑物成新率，才能對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行客觀、公正、合理的評(píng)估。

[1] 柴強(qiáng).估價(jià)理論與方法[M].北京:中國(guó)物價(jià)出版社，2002.

[2] 曲曉輝，陳少華，楊金忠.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則研究[M].廈門:廈門大學(xué)出版社，1999.

[3] 李蕾娜.房地產(chǎn)評(píng)估中使用年限與折舊年限的區(qū)別[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2001年第1期.