房產測量中“誰使用誰分攤”原則的適用性研究

趙海云，吳 彬，張馨元，黃榮萍

(1. 江西師范大學城市建設學院，江西 南昌 330022； 2. 廣西科技大學鹿山學院，廣西 柳州 545616)

房產測量中“誰使用誰分攤”原則的適用性研究

趙海云1，吳 彬1，張馨元1，黃榮萍2

(1. 江西師范大學城市建設學院，江西 南昌 330022； 2. 廣西科技大學鹿山學院，廣西 柳州 545616)

“誰使用誰分攤”原則在房產測繪中存在誤用濫用的情形。本文利用經濟外部性等理論對“誰使用誰分攤”原則的局限性進行了系統分析，提出了適用條件，包括分攤主體產權明晰、分攤對象同一層級且功能單一、分攤評價標準統一、局部空間與整體空間不發生沖突等，為正確運用“誰使用誰分攤”作了初步探索。

誰使用誰分攤；局限性；適用條件

國內房屋面積是由套內面積和分攤面積組成的。套內面積簡單直觀，分攤面積卻很難客觀。《房產面積測量規范》(以下簡稱《規范》)雖然作了一些原則性的規定，但仍不能適應復雜的分攤情況，如缺少嚴格的物業性質與功能認定的判斷模式；重房屋面積的天然屬性，輕社會屬性及功能屬性等。一方面，開發商憑借信息和地位優勢，可以誘導消費者簽訂不平等協議；另一方面，測繪機構在實際測量中，也會出現分攤范圍不明確、分攤內容不適當、商業用戶與居住用戶分攤比例失調等情況[1]，使得房產面積測量有著很大的不確定性。呂永江提出，對多功能綜合樓分攤，應按照“誰使用誰分攤”的原則，按照各自的功能和服務對象分別進行分攤[2]。蔣偉波對多功能綜合樓的共有建筑面積按“誰受益誰分攤”進行分攤[3]。楊炳坤認為“誰使用誰分攤”的方法給人公平公正的直覺，其分攤方法也較直觀；與此同時，他也指出，用戶對空走的樓梯、電梯、走道等面積分攤，采用“誰使用誰分攤”的方法，易造成樓層越高分攤越多的結果。這也給測繪單位執行《規范》帶來了問題[4]。李永田認為對于商住樓頂層的購房者來說，頂層樓梯間、電梯井雖然有產權，但不是典型獨占，按照“誰使用誰分攤”分攤有失公平[5]。羅云子指出，在多功能綜合樓中，常有商業通往住宅的樓梯不使用的情況，如果誰使用誰分攤，會加大住宅分攤的共有面積[6]。南洪娟認為空走樓梯按“誰使用誰分攤”方法分攤給住宅用戶不合理[7]。

在實踐中“誰使用誰分攤”雖然有其現實基礎，但仍有無法適用的情況，不具有普遍性。因此，本文結合相關理論對“誰使用誰分攤”的局限性進行分析，提出適用條件，并對有關案例進行分析。

一、問題的提出

在房產測量共有共用面積分攤實踐中，對于共有共用面積由哪些空間面積組成及如何分攤到某一功能區還存在一些認識問題。有些情況不能簡單采用“誰使用誰分攤”，具體包括：

1) 共有共用面積部位不明。共有共用面積在建筑環境中不一定是看得見摸得著的空間，如設備層、結構轉換層等空間，還有些雖看得見但平時和自身使用關系不明顯，如自己房屋以外的外墻、單元樓梯中自己樓層以上不需要走到的空間。另外一些則是開發商根據市場銷售行情變化動態調整規劃，使得共有共用面積的位置、面積大小及服務對象發生變化，從而造成最終產權面積的不確定性。如兩層臨街商鋪按照一定開間設計成復式結構，每間設計有室內樓梯。如果有客戶要求買下二層若干間，由于底層店面價格偏高，且占用一個開間的店面空間，因此只希望按照樓梯的實際占地面積建設室外樓梯(其實變相增加容積率)，這種由各自產權人獨立使用的樓梯改變成戶外看似整幢使用的公共部位使得位置、面積大小都發生了變化。

2) 共有共用面積產權不清。隨著《物權法》的實施，社會與個人都要求產權清晰。但現在建筑功能的多樣化和產權人的繁雜化，使得房產權屬調查越來越難。房屋樓梯間、設備用房等公共面積為業主共有，共有部位具有從屬性和不可分割性。這些使“誰使用誰分攤”原則執行起來比較困難。很多一樓商店獨立出售，但是總有一個商鋪留樓梯上二樓，這個商鋪就視為與二樓不可分割，可視這個商鋪為二樓商鋪的公用部分。公共樓梯所在的商鋪產權不清，不能誰使用誰分攤。但是也存在二樓分割出售的情況，需分割一定部分的公用部位。還有許多大型商場采取分割銷售產權，同樣需要劃分走道等公共部位，這種虛擬的共有共用面積常常產權不清。架空層若經規劃部門批準作經營性使用，則該面積要計入該幢房屋的總積，加入該棟房屋共有建面的分攤，這種轉變容易造成分攤產權不清。

3) 利益矛盾交錯難分割。房產測繪是分割房產權益的過程。商住樓不同樓層的具體位置，會產生不同的社會效益和經濟效益，使得商戶和住戶之間產生分攤矛盾。同樣一塊共有共用面積分攤到商戶和住戶及住戶處于不同的樓層，分攤部位性質發生改變，屬于商業性質時使用年限為40年，按照商業價格支付房款。屬于住宅性質時使用年限70年，按照住宅價格支付房款，從而對商戶、住戶的利益產生不同影響。

二、相關理論與分析

1. 公平理論

亞里士多德把“公平”理解為公正、平等，強調公正以絕大多數人利益為依據。而在經濟學中，公平則是以成本和收益比來衡量的，比值越小越公平，而這種公平感知正確與否，還有待事實證明。戴文禮認為，公平就是要做到做法公平、事實公平、制度公平和道德公平。我們運用“誰使用誰分攤”，就是要盡量透過形式公平找出實質公平，做到制度公平、做法公平、事實公平和道德公平，使分攤能達到公平。

2. 帕累托最優狀態準則

帕累托最優狀態是指社會經濟狀態，即在不傷害他人利益的情況下，使一個人得到好處的狀態。卡爾多補充了該理論，假如受益者補償了損失者并且得大于失，這種經濟變化就是有效率的。在分攤過程中，安全(防空、防火、防水等)、便捷、舒適度等是影響分攤面積、分攤主體感受的重要因素。“誰使用誰分攤”原則的實施，就是要盡量做到分攤業主所得效益和所失代價之間的盈余，實現帕累托最優，讓分攤有效率。

3. 經濟外部性理論

經濟外部性是指在社會經濟活動中，一個經濟主體的行為直接影響另一個相應的經濟主體，卻沒有給予相應支付或得到相應補償，就出現了外部性。經濟外部性也稱外部成本、外部效應或溢出效應。外部性可能是正面的，也可能是負面的。科斯認為，外部性的產生并不是市場制度的必然結果，而是由于產權沒有界定清晰，有效的產權可以降低甚至消除外部性；而且科斯將其進一步發揮成為所謂的科斯定理，即只要產權是明晰的，私人之間的契約同樣可以解決外部性問題，實現資源的最優配置。

4. “誰使用誰分攤”的局限性分析

從專業角度上看，《規范》中規定分攤面積分功能按比例分攤，“誰使用誰分攤”需要把共有共用面積的分攤具體化，這也給測繪單位執行《規范》的分攤規則帶來了問題。如對空走的樓梯、電梯、走道等，就很難用“誰使用誰分攤”來完成，否則便成了空走樓層分攤最少，頂層分攤最多。

從市場角度上看，它會造成分攤結果不夠公正。在共有共用建筑面積不明晰的情況下，面對不同利益主體時，運用“誰使用誰分攤”，操作者往往主觀性過強，無法科學合理地進行分攤。再者，分攤產權不清時，在“誰使用誰分攤”的原則下，分攤面積具體化容易形成整體與局部的人為分割，產生不使用就不分攤、少使用就少分攤的誤解。尤其是對于商住樓的供住戶使用的室外樓梯、架空樓梯或空走底部幾層的電梯，采用“誰使用誰分攤”表面上合情合理，但本質上是土地利用的效率問題。商業與住宅共同分擔了土地的成本，但商業占據了較好的土地資源，越接近地面效率越高。如果因為商家從中獲益而增加住戶的負擔，實際上就產生了外部不經濟或沒有達到帕累托最優狀態。從這個意義上說，“誰使用誰分攤”就不合情理了。

從社會角度來看，它會造成一些社會不良影響。首先，開發商沖擊消費者傳統認知。有些開發商違背商業道德和企業社會責任，在分攤面積上做手腳，對消費者進行價格欺詐。其次，消費者內部的分攤比較，只看到自身利益，難以全盤考慮。再次，在共有共用建筑面積不明和產權不清的情況下，隨意套用“誰使用誰分攤”的情況時有發生。在設計、施工、銷售等環節的相關服務方，據此原則操作空間過廣。最后，“誰使用誰分攤”，不利于政府全流程監督房產面積在建設、出售的“貓膩”行為，影響政府部門對房屋產權進行宏觀管理的公正性。

5. “誰使用誰分攤”的適用條件

實踐中，“誰使用誰分攤”可以作為《規范》的重要補充，使用時需要同時具備以下4個條件。

條件1:分攤主體產權明晰。分攤主體要在空間性質的認定和結構性能的判定的基礎上，明確參與分攤的共有共用面積的部位，以及面對不同功能區或功能區內部分區、分層或分戶的分攤關系。

條件2:分攤對象同一層級且功能單一。設計多種使用功能空間于同一建筑體中，“誰使用誰分攤”的分攤對象要在一個單一功能區內部劃分，一個層級內部的或者單一功能的幢或單元內使用，且最好服務于同一批分攤主體[8]。分攤對象要做到計算和分級統一。

條件3:分攤評價標準統一。按使用頻度評價分攤數量。《規范》中規定了共有共用建筑面積需要分功能按比例分攤。“誰使用誰分攤”原則要對直接使用和間接使用的共用部位分攤。因為共有部分面積雖然使用頻度不高，但卻產生了使用效益，從價值角度出發實現公平公正，因此按使用效益評價分攤數量。

條件4:局部空間與整體空間不發生沖突。“誰使用誰分攤”需要謹慎使用，它與系統整體原則相沖突。分攤要從房屋面積屬性、整體系統等多角度加以考慮，做到專業科學。當局部空間與整體空間不發生沖突時，積極使用“誰使用誰分攤”原則。

以傳統經典案例商住樓為例。一般商住樓下部若干層為商業裙樓，上部為一幢或多幢塔樓住宅。這兩部分功能和結構不同，通向住宅的樓梯在商業若干層空走，主要為住宅服務的，空走樓梯和屋頂樓梯間由全樓分攤。住宅部位的樓梯間由住宅分攤，商業自用的樓梯由商業自己分攤，是誰使用誰分攤。因為，首先這兩部分的樓梯滿足條件1、2，分攤主體產權清晰、分攤對象同一層級且功能單一，住宅部分進行住宅部位樓梯分攤，商業自用樓梯由商業自己分攤；其次滿足條件3，這兩部分分攤評價標準統一，按使用頻度來評價，業主和顧客各自使用樓梯或電梯；最后，滿足條件4，這兩部分各自劃分分攤歸屬，不產生整體和局部空間的沖突。同理，每層的住宅分攤各自樓層的過道，以及有些幢共有共用建筑面積，如為整幢服務的配電房、水泵房等就由整幢樓房進行分攤，均可按“誰使用誰分攤”原則。

三、案例分析

1. 案例1

某綜合體包括酒店、商業街、超市。圖1為一、二、三層平面圖，上北下南。第三層由連廊連接附屬樓、商業區。

圖1 某城市綜合體空間布局

圖1綜合體三層平面圖中，連廊將商業樓1、商業樓4和商業樓5連為一個整體系統，各樓一層、二層客流量會流動到三層，三層商戶因連廊獲得其他商業樓客流量的收益，各分隔的商業樓形成一個大的市場，獲得空間聚集效應。如果誰使用誰分攤，只是三層商戶分攤連廊面積，而一、二層因連廊獲益不分攤，是形式公平而非實質公平，不符合條件3分攤評價標準統一、公平。

綜合體內部一層的走道，綜合體內部所有人都可通過，屬于小區基礎設施，整個綜合體受益，應由綜合體所有人共同分攤，這符合帕累托最優狀態準則。同時，綜合體內部一層滿足條件2分攤對象同一層級且功能單一，故綜合體內部一層走道應由各功能區分攤。從分攤評價的使用效益和系統角度來看，消費者可直上二層、三層，二層、三層商戶間接使用了一層走道，獲得間接收益，故綜合體所有商戶需參與一層走道分攤，滿足條件1、3、4。可以運用“誰使用誰分攤”原則。

2. 案例2

某縣級城市綜合體A項目，底層為綜合市場(上北下南)，二層以上除東邊為超市和酒店外，其他均為住宅，酒店大堂朝北，北面和東面為市政干道，一層商業通道未做封閉，如圖2所示。

圖2 A項目空間布局

由于內部通道在容積率計算范圍內，且符合《規范》建筑面積計算規則，可以計算房產面積，屬于公攤面積。綜合體能夠通過自身的潛力產生區域帶動能力的市場，聚集人氣，綜合體的商戶對通道分攤計算得失，甚至達到所得效益和所失代價之間的盈余，實現帕累托最優，讓分攤更有效率。酒店大堂朝北，與其他臨街商戶一樣，表面上看，如果按照“誰使用誰分攤”原則，酒店和臨街商鋪就不需要分攤一層走道共有共用建筑面積。事實上，雖然他們自己可能不使用內部通道，但顧客是按照規劃的交通組織隨機逛市，與處于里外沒有關系。因此，本案滿足條件1，主體清晰，滿足條件2，分攤對象同一層級且功能單一，綜合體一層商鋪分攤一層走道按照功能區分攤到商鋪所在功能區的共有共用建筑面積。從分攤評價的使用效益和系統角度來看，滿足了條件3、4，市場內部商戶還是酒店都有受益，故綜合體所有產權空間均參與通道分攤。

四、結束語

本文結合公平理論、經濟外部性理論和帕累托最優原則等對“誰使用誰分攤”原則的適用性進行了研究，分析了其局限性：分攤部位不清，分攤產權不明，在不同利益主體面對矛盾交錯時面積分割不清；接著闡明了誰使用誰分攤的適用原則，為了避免誤用或濫用“誰使用誰分攤”原則，提出了該原則的適用條件，具體包括分攤主體產權明晰、分攤對象同一層級且功能單一、分攤評價標準統一、局部空間與整體空間不發生沖突等。

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10.13474/j.cnki.11-2246.2016.0298.

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B

0494-0911(2016)09-0077-04

2016-07-11

江西省教育廳科技項目重點課題(GJJ150298);江西師范大學博士課題

趙海云(1960—)，男，教授，研究方向為房地產經營管理與房地產信息技術。E-mail:363089166@qq.com