淺析房地產開發項目設計階段成本管理

崔斌 王曉強 田青超

中國建筑第七工程局有限公司（450000）

淺析房地產開發項目設計階段成本管理

崔斌 王曉強 田青超

中國建筑第七工程局有限公司（450000）

隨著我國商品房開發的不斷市場化，房地產開發企業逐漸意識到設計階段成本管理的重要性，文章從設計階段成本管理現狀及原因出發，通過影響因素分析，來闡述設計階段成本管理的一些措施。

房地產項目；設計階段；成本管理

0 引言

隨著我國城市化速度的提升，房屋居住剛性需求及改善性需求人數不斷增多，房地產行業經歷了一個快速發展的時期，大量資本進入房地產行業以及國外市場的沖擊，房地產行業競爭激烈導致利潤日趨平均化，尤其是近年來國家宏觀政策調控力度的加大給房地產開發企業帶來空前壓力，中小房地產開發企業的資金鏈受到嚴重影響。按照公式“利潤=銷售收入-成本費用”，除利用營銷方式來提高銷售收入外，降低成本費用也是提高利潤的重要方式，當前有效控制成本是每個房地產開發企業商面臨的問題。按時間順序，房地產開發可分為決策階段、設計階段、實施階段和市場營銷階段。設計階段是房地產開發項目成本控制最有效、可塑性最大的階段。

1 前期設計階段現狀及原因分析

長期以來，房地產企業的形成了注重施工階段甚至是工程結算階段的成本管理的慣性思維，而忽略了對建安成本影響較大的設計階段的成本管理，突出表現在以下方面。

1.1 為追求建設周期，壓縮設計時間而忽略設計質量

房地產開發具有資金投入大、資金占用費高、銷售壓力大的特點，開發商會盡量壓縮開發時間來降低資本成本，設計階段會因為開發商不夠重視更容易成為壓縮對象,這樣做會導致設計周期不足,設計質量得不到保障，出現設計質量問題。比如：各專業設計相互抵觸，造成現場施工混亂，施工過程中變更設計，影響工程進度；規劃布局不合理，造成施工后拆除某些設施，影響工程成本。

1.2 為營銷考慮，看中設計效果而忽視成本控制

房地產企業庫存過大，會占用大量資金，因此，公司經營管理方針會更偏向營銷以減少庫存。反映到設計上就是追求設計效果，而不考慮建安成本因素。比如：為達到整體視覺效果，增加坡屋檐的設計會增加施工成本。

1.3 設計保守，經濟性差

專業設計團隊,需要設計合理并注重成本控制。有些設計師過于注重設計安全性，而忽視經濟性。例如不恰當的提高設計系數和設計標準，會增加設計安全性，但是會加大投入，增加建安成本，加大購買者負擔。

2 前期設計階段影響因素分析

前期設計階段影響因素分別為設計單位的設計水平、設計人員成本控制意識和素質、方案設計階段的結構形式、方案設計階段的平面布置、施工圖設計階段的材料設備選用及施工圖設計階段的圖紙質量。

2.1 設計單位的設計水平

設計單位設計人員的技術水平、單位本身的資質對設計方案有較大的影響，設計單位與房地產企業的配合度對設計方案的成本也有影響，整體來看，設計單位的設計水平對成本的影響非常大。

2.2 設計人員成本控制意識和職業素養

成本意識是指設計過程中對成本控制、節約的觀念。成本控制意識要求設計者在設計過程中注意控制成本，了解成本管理執行的結果，使成本保持最低水平。設計者的成本意識會無形中反應在設計成果中。

職業素質是勞動者對本職行業的了解程度及適應程度的綜合體現。設計人員的職業素養是設計過程中的無形意識形態，對設計質量是一種無形的約束力，是設計人員敬業精神的保障。因此，從源頭抓起，設計人員需在成本控制意識的基礎上提高職業素養，以設計出使業主滿意的作品。

2.3 結構形式

房屋的結構形式好壞，是消費者購買時看中的因素之一。因此，房屋設計方案應該在滿足建筑基本功能和要求的條件下,考慮消費者對房屋功能、性質及活動習慣的要求，合理安排建筑結構形式。好的結構形式是既滿足市場需求，又盡量減少結構面積系數，來節約房地產開發成本。

2.4 平面布置

目前房地產市場要求功能布局合理且面積利用率高的設計，因此，房屋設計階段要注意總體布局住宅建筑、管線、道路、公共部分及綠地等，同時注意建筑物的平面布置，周長系數（外墻周長與建筑面積之比）越小，成本越低。根據現有的研究表明，滿足日常居住的基本功能下，加大住宅進深，也可以降低房屋成本。

2.5 材料設備的選用

材料設備成本在工程成本中所占比重大約在50%～60%。如果材料成本控制不好，必然影響整個項目的成本控制效率。而材料成本涉及的因素很多，包括人的因素、地域的因素、市場行情的因素、國家政策的因素、施工方案的因素以及天氣的因素等。但不少設計單位普遍“經濟觀念”淡薄，對于材料設備選型設計單位只考慮“技術上可行，質量上可靠”，而很少考慮建造成本，使施工圖設計過于保守，從而造成項目成本的增加。

2.6 圖紙質量

施工圖紙的優劣對項目實施階段成本的投入影響非常明顯，在施工圖設計時，如果圖紙的設計比較粗，考慮不周全，造成后期實施階段的設計變更較多，就會加大成本控制的難度。

3 房地產開發項目設計階段成本控制的措施

3.1 技術措施

3.1.1 限額設計

項目在設計單位招標過程中應在招標文件中明確設計限額標準，要求設計單位以此為依據完成設計任務，限額設計指標也是考核設計單位成果是否滿足要求的重要依據。

3.1.2 運用價值工程優選方案

設計分為三個階段，即方案設計階段、初步設計階段和施工圖設計階段，方案設計階段是房地產項目設計的最關鍵環節，設計方案是否優選對項目的綜合投資效果有直接影響。而對同一個項目而言，不同的設計單位、不同的設計人員能夠提供很多滿足功能要求的方案，不同的方案，其成本差異也會很大。

優選設計方案可以通過設計單位招標競選設計方案的方式來實現。要想取得效果好成本優的方案,可以利用價值工程優選法對設計方案的功能、成本、工期等進行定量和定性分析，從中選出技術先進且經濟合理的方案,這樣不僅能滿足功能要求，還能降低項目成本。

3.1.3 推行設計標準化

標準設計是指在工程設計過程中，對設計中出現頻率較高的重復性部位、構造節點、使用的材料等進行統一設計，使之標準化。標準化設計對企業的要求比較高,除了可以利用已經較為成熟的、列為國家標準、行業標準的圖集外，還要結合企業對項目的定位并保證技術安全的前提下，要求建立起其自身的標準圖庫、標準節點及標準材料等，對于房地產開發項目來說,由于很多建筑的使用功能類似，所以可以通過推行標準化設計，不僅可以加快工程設計和項目建設的進度，還能達到降低工程成本的目的。

3.1.4 加強對施工圖的審查工作

在施工圖設計完成以后，開發商應通過對圖紙的各種審核，目前比較常用的有專業的第三方審圖機構、外聘監理、咨詢顧問等，對施工圖進項審查，通過審查，可以盡早發現施工圖中存在的可能對成本和質量有較大影響的問題。通過對這些問題的及時修改和優化，降低不必要的支出，以節約成本。施工圖的審查工作，其重點是審查占整個工程成本比重較大及使用量較大的主要材料及設備等的使用情況。

3.1.5 變更管理

每個項目都會受到工程地質條件、市場價格波動以及人們主觀認識的局限性等外部條件的限制，所以，在施工過程中，設計變更的管理顯得尤為重要。在設計階段往往會有很多因素考慮不周，導致在項目實施過程中不得不通過變更原設計來完成項目。尤其是管道線路的設計，各專業之間的銜接比較復雜，為此，設計上已經引入了技術，它具有可視化、協調性、模擬性、優化性和可出圖性五大特點。這可以大大減少實施過程中的變更，將項目的不可預見性降到最低，變更管理同時也是一種風險管理。

3.2 組織措施

3.2.1 建立項目設計管理團隊

一個完整項目設計管理團隊應包括企業設計管理人員、外聘設計單位、設計監理、成本管理人員等，負責對項目設計全過程進行監督、管理與協調，對設計質量、設計進度和成本進行全面管理與控制。

3.2.2 采用設計招投標制

房地產開發企業應擇優選擇設計單位，開展設計招投標制，將競爭機制引入設計環節以提高工程設計質量，降低工程成本，提高投資效益。設計招投標體制可以增強設計單位直接的競爭力，激發設計人員在設計過程中全面策劃、用心設計，提供技術先進且經濟合理的優秀設計方案。

3.2.3 引進設計監理制度

監理制度的引進是我國項目管理體制的一項重大改革，但現階段工程建設監理基本上只能覆蓋到施工階段，而對項目造價影響最大的設計階段基本未展開該項工作。將工程監理工作延伸到設計階段，利用監理單位專業人員對項目進行全程的跟蹤檢查，為設計單位及業主提供寶貴的意見和建議，既能提高設計單位的設計水平,使設計趨于合理，實現資源的有效配置,又能有效地提高工程設計質量，盡量減少設計過程中可能存在的缺陷與失誤，有效控制工程成本。

3.2.4 提高從業人員綜合素質

房地產建設項目設計階段的成本控制是一項綜合性工作，要求設計人員、成本管理人員都具備較高的綜合素質。因此，需要加強設計階段相關人員的素質教育，通過加強對從業人員的專業培訓和教育，不斷更新完善更新其知識結構，使之既懂技術又懂經濟。

3.3 合同措施

合同在房地產建設項目中具有很重要的地位，項目各參與方都是通過簽訂、履行合同來參與到項目的建設中。因此，合同管理是房地產建設項目管理的核心內容之一,也是項目成本控制的關鍵點。合同的管理首先需關注其規范性，工程項目合同類型較多，業主應綜合考慮項目的規模、工期、實施情況、簽訂合同的前置條件等等，針對不同類型的工程，選擇合適的合同形式。其次要加強對合同履行過程的管理，合同一旦簽訂，業主就應有專人對合同的執行情況進行動態地跟蹤調查，如發現問題要及時糾偏，保證項目順利完成。

3.4 經濟措施

建立有效的激勵機制是房地產開發項目設計階段成本控制中非常有效的一種手段，合理有效的激勵機制度是以項目各參與方的需求和動機為基礎，他可以統一各參與方的利益，使得設計方主動做出的行為選擇符合或超越業主的利益目標期望值。

建立有效的激勵機制可以通過以下幾種方式：①設立物質激勵。物質激勵是激勵機制中最直接也是最有效的方式。②注重員工的培訓等。給員工提供合適的平臺，重視設計人員的個人成長及未來發展。③聲譽激勵。對于優秀的設計人員，除前兩點外，還可以對其進行聲譽激勵，讓其對自身價值的實現得到精神上的滿足和成就感，調動起積極性，提供更高水平的工作。

4 小結

文章首先提出前期設計階段存在的問題及成因，通過分析影響因素，提出設計階段成本控制措施，在實際成本控制中，每家企業應該選用一種或幾種措施同時實施來控制成本，并且結合實際情況制定出適合自身企業特點的前期設計階段成本控制措施。

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