中國自存倉進入發展快車道

邱強

對于普通城市居民來說，自存倉僅僅滿足了他們在搬家、裝修、房屋置換等重大事件發生時對儲物空間的偶發性需求。

20世紀60年代，為了緩解人口激增而帶來的住房空間壓力，自存倉在美國得克薩斯州應運而生，并迅速在美國、歐洲、日本、新加坡、中國香港等地普及，成為城市居民生活空間的重要延伸。

自存倉又名自助倉，英文名為self-storage，在中國香港和中國臺灣地區被稱為迷你倉，是由物業經營者將物業設計裝修成為大小不等、獨立門鎖的存儲單元。存儲單元一般沒有窗戶，四壁是波紋金屬，由客戶鎖住自己租用的存儲單元門，并持有鑰匙，整個物業通過雇用保安、安裝監控攝像機和報警系統等措施保證安全，并利用抽濕機、空調等設備來控制溫度和濕度，以使存儲單元內的物品不受潮發霉。

居民所有物品都堆在家里？

自存倉最早出現在美國，美國也是全球擁有自存倉規模最大的國家，總量達2.44億平方米，人均面積達0.76平方米，門店數量達54009個。

在過去很長一段時間里，中國根本就沒有用于城市居民家庭物品存儲的自存倉產品。因此，來中國工作或學習的美國人，習慣了在美家經常租賃和使用自存倉，而在中國卻找不到同類產品，不禁奇怪中國城市居民，難道把所有的物品都堆在家里嗎？

答案是肯定的，不要說過去，即使現在，我國絕大多數城市居民除了機動車和非機動車外，其他所有生活用品都堆在家里，嚴重影響居民的生活舒適度。

偶發性儲物的自存倉已初具規模

近幾年來，伴隨人口持續膨脹和房價急劇飆升，大城市的住房空間越來越局促。與此同時，隨著社會經濟的發展，城市居民生活水平不斷提高，城市家庭的生活用品越來越多。根據牛津大學丹尼·多林教授的調查發現，在物質生活上，我們這一代人擁有的生活用品，比我們的父輩多6倍。

正因如此，在寸土寸金的大城市中，居民對于儲物空間具有強烈渴望。如何能夠獲得額外的儲物空間，釋放住宅空間壓力，讓自己生活的更加舒適，幾乎成為每一個城市人、每一個城市家庭的強烈渴望。

哪里有需求，哪里就有供給。近幾年來，以凱德置地旗下的趣存、上海中城旗下的中城自存倉、萬科旗下的萬物倉為代表的一批自存倉品牌，在我國一線城市和部分二線城市生根發芽，成為這一行業在中國市場的拓荒者。

根據上海交通大學海外教育學院物流地產項目課題組的測評研究，2016年，我國自存倉品牌數量已達39個，設施數量已達162個，設施面積已達23.3萬平方米，服務城市已達10個。

根據國際知名咨詢機構益索普的調研，我國大陸自存倉租金比美國、歐洲、日本低很多，是香港的56%，日租金為8.6元/平方米，一線城市日租金達10元/平方米。常年租用一個2.5平方米的自存倉，每年需支付9150元，這相對于中國絕大多數城市居民的可支配收入而言是非常昂貴的。

由于租賃費用高昂，自存倉僅僅滿足了高收入人群的日常儲物需求。而對于普通城市居民來說，自存倉僅僅滿足了他們在搬家、裝修、房屋置換等重大事件發生時對儲物空間的偶發性需求。

社區自存倉啟動第三次空間革命

作為全球最大的發展中國家，中國城市每年都會有大量新開工房地產項目，這是與美國等發達國家完全不同的國情。利用這種特殊國情，就可以因勢利導，將自存倉產品與新建住宅產品跨界整合，在新建住宅小區中，建設服務社區居民日常儲物需求的社區自存倉。

深圳萬物倉倉儲有限公司（以下簡稱萬物倉）和上海中城倉儲服務有限公司（以下簡稱上海中城）是推動中國社區自存倉發展的兩家最具代表性的企業。萬物倉隸屬萬科旗下，其優勢在于利用集團優勢，在萬科集團開發或管理的住宅社區中建設社區自存倉，可以迅速增加布點，打開局面。到目前為止，萬物倉已經在深圳布置了100多個社區，在上海布置了25個社區，在北京布置了20多個社區，在廣州、南京、杭州等地社區也有布置。

萬物倉選擇通過收取租賃費用來維持運營，并期待以優良的投資回報率來博取未來上市的機會。以上海為例，萬物倉收取的日租金約為6.5元/平方米。為了確保滿租率，萬物倉僅按照社區戶數的2%-3%的比例建設自存倉。因此，萬物倉的規模普遍較小，以幾十平米規模為主。

上海中城是中國首屈一指的具有自存倉系統研發能力的專業服務企業，不僅自己開發建設和運營管理自存倉，而且與眾多房地產開發企業合作，在建筑面積和建筑成本零增加，對開發進度零影響的情況下，在其新建住宅項目中，利用閑置或被低效使用的地下空間開發建設社區自存倉。

上海中城倡導通過空間優化，利用閑置或被低效使用的地下空間建設社區自存倉。因此，建設成本相對較低。同時，上海中城強調自存倉應該普遍惠及社區廣大業主。因此，其自存倉的建設規模基本都是萬物倉的10倍以上，規模效應自然顯現。在社區自存倉的后期運營中，社區業主只需繳納很少的管理費，即可使用自存倉來滿足家庭日常儲物需要。

撫今追昔，中國城市經歷三次空間革命。商品住宅啟動了第一次空間革命，解決了城市居民居住的問題;商業物業啟動了第二次空間革命，解決了城市居民消費休閑的問題;社區自存倉啟動了第三次空間革命，解決了城市居民物品存儲的問題。