前三季房企增收不增利

袁秀麗

進入11月，上市房企第三季業績報陸續發布的同時，房企10月業績也跟著出爐。對于開發商來說，10月業績受調控影響并不大，1-10月房企銷售大多已全面超過2015年全年，恒大、萬科兩家房企均突破三千億。但房企利潤及融資令人擔憂，40家典型上市房企10月完成融資金額環比9月大降77.36%，三季度132家上市房企受土地高成本等影響，平均凈利潤率首跌破8%，房企增收不增利已成現實問題。對于接下來的11月、12月，雖然房企沒有業績壓力，但業內人士認為，房企利潤率持續下調，將倒逼房企積極轉型。

恒大、萬科銷售額均超三千億元

雖然在十一期間，22個城市先后出臺了調控政策，但對房企前十月業績影響不大，1-10月房企銷售大多已全面超過2015年全年。10月31日，克而瑞發布的《2016年1-10月中國房地產企業銷售TOP100》里這樣顯示。

前十月，恒大以3161.1億元的業績仍排名第一。而前九月，恒大以2805.8億元銷售額首次超越萬科的2629億元，排在了房企第一名的位置。前十月，萬科以3109.1億元的業績居第二，不過萬科10月單月銷售達到了478.9億元，與恒大的銷售差距由前九月的175.4億元縮小至59億元。

截至目前，恒大、萬科成為首次突破3000億元大關的房企，兩家房企單月銷售一直都很迅猛。如恒大自7月突破單月400億元銷售額以來，之后8月、9月均保持400億元以上的銷售額，前十月，恒大、萬科均已超額完成全年3000億元的銷售目標。

另外，碧桂園今年以來銷售增長也十分強勁，不排除在年前也有突破3000億元的可能。碧桂園十月銷售額為584.7億元，前十月累計已達到了2724億元，排名第三位。

克而瑞前十月房企排名數據還顯示，保利、中海銷售額同比分別大幅上升43.17%、45.08%。融創今年已突破千億，成為新晉千億企業，也實現了孫宏斌多年來的夙愿。華夏、綠城、華潤、萬達分別達到了960.3億元、909.1億元、906.3億元和905.4億元，這幾家按照目前的銷售速度，也鐵定突破千億元。

克而瑞根據以上分析，預計全年實現1000億元規模的房企有望達10至12家，2000億元規模的房企有望2-3家，3000億元有可能會出現3家。

平均凈利潤率首跌破8%

本輪調控前，房地產市場異常火爆，2016年房地產銷售面積和銷售金額增幅明顯也在意料之中。但伴隨房企業績上漲的同時，利潤率并未上漲。

中原地產研究中心統計數據顯示，剔除部分停牌企業，132家房地產企業基本代表了所有A股房地產企業。132家上市房企合計營業收入為8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，相比二季度下調幅度則達到了63%。平均利潤率跌至7.8%，三季度營收收入環比二季度下調了34.5%。

三季度平均利潤率已經跌破8%，2016年上半年的時候，130家房企的凈利潤率有8.15%，而即使在成交慘淡的2015年，同期利潤率也有10.1%。利潤率在過去連續4年下調后，即使2016年市場成交量出現了爆發，但利潤率依然出現下調。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，房地產企業雖然收獲了銷售額歷史最高的一年，但風險依然越來越大，最主要原因是地價高企占比侵蝕利潤。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，增收不增利，既有土地成本占房價總額中比重過大的影響，同時也有房企自身重資產經營模式的問題。

同策咨詢研究部分析認為，由于房企2013年以來取得的低成本地塊，在今年正在逐步被消化，并入市銷售。以一個項目開盤到清盤時間為3年計算，今年或明年，這些項目將大部分進入結算期，為房企業績錦上添花。但是在這些低成本地塊消化殆盡之后，很長一段時間內，在行業盈利水平持續收窄的大背景下，行業分化格局將繼續加深，且房地產行業整體仍面臨營利能力下滑的挑戰。

10月房企融資額大打折扣

今年前10月，房企業績飄紅的同時，融資金額卻大打折扣。

40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計240.16億元，環比9月的1060.94億元減少77.36%，呈現大幅收縮態勢。這是同策咨詢研究部在10月份監測40家上市房企的數據中得出的結論。債權融資額度仍然占房企融資總量的絕對比重（99.80%），其中境內公司債仍為融資的主要渠道；銀行、信托、委托貸款額度回落；海外債權融資總量萎縮。

不過，同策咨詢研究部研究員張吉輝認為，雖然在目前環境下房企融資額度整體收縮，但融資成本依然較低。除個別案例外，多數房企市場化的融資成本均低于同期銀行貸款基準利率4.75%。

在融資成本方面，同策咨詢研究部10月份監測的40家上市房企中，境內成功發行5年期公司債券的平均成本為 4.17%，與9月的平均成本4.03%相比略微上揚。另外，10月海外發債的成本依然維持在適當水平。世茂股份發行的短期融資券成本低至2.98%；而當代置業所發行的美元優先票據利率則為6.88%。萬科預案中涉及的5年期美元中期票據其融資成本也低于3.00%。

據本刊記者了解，自今年9月以來，主管部門一再釋放房企融資收緊的信號。10月22日，中國銀監會主席尚福林就提及加強全面風險管理，堅守不發生系統性區域性金融風險，嚴控房地產金融業務風險，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策。此后，上海證券交易所和深圳證券交易所明確對房地產、產能過剩行業公司債券發行審核試行分類監管。

在目前的市場背景下，張吉輝稱，保持多元化融資渠道的暢通有利于企業隨時根據外部條件和自身內部狀況調整公司的資本結構，降低融資成本，抵御市場風險。

銷售壓力即將到來

2016年是房企收獲成交量爆發的一年，寬松的房地產政策刺激了房地產市場探底，從房地產銷售數據看，一二線城市房價的快速上漲導致房企銷售快速上漲。

但在突如其來的限購、限貸政策出臺后，10月中旬全國各地開展了前所未有的房地產調控政策全面落地執行的活動，這也使得本輪房地產調控與歷史上各次調控相比，政策執行力度最強。主要城市都出現了明顯降溫。

中原地產首席分析師張大偉稱，如果年末央行額度吃緊，房企將面臨銷售壓力。在這種情況下，過去房價漲幅較快的十幾個核心區域城市，將從10月份的停漲到11月、12月的微跌。

不過，中原地產研究中心統計數據顯示，24家房企發布了10月銷售業績，1.7萬億元接近全面完成任務。10月房企銷售數據樂觀，這將影響調控后房價下調時間和空間，因為大部分房企在2016年銷售與資金都非常良好，雖然11-12月市場繼續降溫，但出現價格大幅變動的可能性較低。

同策咨詢研究部分析認為，房企四季度及明年的壓力將非常大。三四線城市庫存積壓、銷售困難，而一二線城市地王高企，限購從嚴，房企利潤率將持續下調，將倒逼房企積極轉型，尋找新的盈利空間大的項目和產業。由此，房企轉型、分化的速度將進一步加快。