北京嚴格限購投資需求基本被清除

李杰

我從1991年進入房地產市場，在紐約、倫敦、香港和上海等城市的房地產行業工作逾20年后，于今年9月履新高力國際華北區董事總經理一職。甫抵京城，我就被這座大氣沉穩的城市吸引，夢想著在北京安家立業，但是我很快發現我并沒有購房資格。對比全國其他主要城市，北京有著最為嚴格的限購政策，而且自2011年以來，執行力度從未放松過。作為剛需人群，我想從專業的視角分析一下這個不斷攀升的市場。

雖然政策對市場有著一定的影響，但是北京的高速發展不斷吸引著頂級人才的加入，由此驅動對住宅的強勁需求。工作之余，我會選擇在京城各處進行LSD長跑來觀察樓市， 從二環到五環，市場不乏品質優良的豪宅新房例如北京壹號院、萬柳書院、龍湖錦粼原著等。幾年前，北京單價10萬元以上的豪宅屈指可數，當時的代表項目是二環內黃金地段的釣魚臺七號院和霞公府。而如今，長跑經過之處，新房單價超越10萬元的比比皆是，一些二手學區房單價甚至已遠高于10萬元。北京像磁場一樣吸引著世界各地的人才，這是住宅市場的重要基本面。

9月30日，北京出臺新政調控市場，此后，二十余個城市均出臺加強住宅市場調控措施，短短一周內全國樓市從寬松轉為收緊。為什么政府會在2016年9月30日這個時間節點出臺新政策？

2014年，全國多地住宅市場成交萎縮，尤其是非一線城市。為了提振市場，政府自2014年下半年陸續出臺刺激政策。一線以及一些重點二線城市的住宅市場回暖，量價齊升。2016年9月，全國70座大中城市中有62座城市的新建商品住宅價格錄得同比增長。包括所有一線城市在內的14座城市同比漲幅都超過20%，其中北京漲幅逾三成（30.4%）。

2016年9月30日開始， 各地新政出臺抑制過快上漲的房價，這標志著上一輪房地產寬松環境的結束。除了平抑房價，政府還希望通過調控合理引導流動性進入三四線城市去庫存，同時讓流動性進入到實體經濟而實現經濟多元化發展。就北京而言，9 30新政體現了同時調控需求和供應的特點，其中包括細化并收緊信貸政策，抑制改善和投資需求，及加大住宅用地供應及普通套型供應，從而保證剛需特別是首次置業的居住需求。

此后一個月內，市場預期趨穩，買賣雙方的價格期待也更加理性。2016年10月，北京新建商品住宅共成交3，352套，較9月份回落39%。國家統計局發布的最新價格指數顯示，10月上半月15個重點城市的房價漲幅與9月相比有所收窄，各地漲幅均有1個百分點至3.8個百分點的下調，其中北京收窄3.7個百分點。我們認為， 政策效力的完全顯現尚需一定周期，后期不排除更多舉措出臺進一步收緊市場，可能包括通過調整利率折扣方式提高住房貸款利率。作為北京人口調節和控制的舉措之一，我們預計限購政策較長時間內將不會放松。

作為一個有著全球房地產工作經驗的專業人士，對比其他全球重要城市，我認為在嚴格限購的政策形勢下，北京市場中的大部分投資和投機需求基本被清除，房價上漲的主要原因來自于土地供應稀缺所造成的價格攀升和供小于求，政府致力于強化供應穩定市場的舉措將可能很快見效。在全國范圍內，我國龐大的人口基數和不斷推進的城市化進程都將長期支撐住宅市場需求。希望在未來的北京，每個人都能在這個充滿人文魅力的城市有一個溫馨的住所。