北京二手房“入冬”

張佳竹

調(diào)控落地一個(gè)月，北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)大降溫。“9·30”新政前，二手房報(bào)價(jià)不斷上漲；新政出臺(tái)后，首付比例大幅提升，很多二手房買家無(wú)奈棄購(gòu)，二手房網(wǎng)簽量驟跌。而對(duì)于中介來(lái)說，市場(chǎng)需求的抑制無(wú)疑對(duì)他們的業(yè)務(wù)產(chǎn)生明顯影響，而自今年以來(lái)住建部門三令五申嚴(yán)整中介行業(yè)的發(fā)聲，也令中介機(jī)構(gòu)如臨深淵。

面對(duì)新政影響，二手房買賣雙方正處于新的觀望階段。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著政策影響進(jìn)一步滲透，未來(lái)北京二手房市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入持續(xù)調(diào)整期。

市場(chǎng)冷暖，中介先知

“9·30”新政后的北京二手房市場(chǎng)變化，房產(chǎn)中介最為直接和敏感。

“新政出臺(tái)以后大半個(gè)月的時(shí)間里，門店的成交量縮水了至少一半。”五道口華清嘉園一鏈家門店經(jīng)紀(jì)人表示，由于新政提高了二套房首付款比例，不少購(gòu)房人要多出20%的首付款，有的一下子就要多出一百萬(wàn)，之前有換房意向的客戶都表示“要考慮考慮”。

“最近前來(lái)咨詢看房的客戶明顯減少，成交頻率也相對(duì)變低了。”位于朝陽(yáng)區(qū)傳媒大學(xué)附近的一家中介門店經(jīng)紀(jì)人向記者表示，國(guó)慶長(zhǎng)假之后，該區(qū)域的二手房交易相比節(jié)前出現(xiàn)了明顯降溫，“帶看量減少、成交量下滑、成交周期拉長(zhǎng)”成為最為主要的特征。

記者走訪中介門店后得知，整個(gè)10月，多家中介機(jī)構(gòu)的咨詢量和看房量都明顯減少。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月北京新增客源95580人，環(huán)比上月下跌26.7%；10月帶看量?jī)H33.88萬(wàn)人，環(huán)比9月減少31.47%。

不僅是新增客源和帶看量明顯減少，10月二手房源掛牌數(shù)量也驟然下滑。鏈家數(shù)據(jù)顯示，10月新增房源量35500套，環(huán)比上月下跌15.01%。

“這段時(shí)間我們一直在自查掛牌房源，一些不符合規(guī)定的房源已經(jīng)陸續(xù)下架。”鏈家地產(chǎn)德外店一經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“9·30”新政后監(jiān)管部門對(duì)虛假房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為查得很嚴(yán)，各大小中介機(jī)構(gòu)都在自查房源。

據(jù)記者了解，最近北京市在全面實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得違規(guī)獨(dú)占房源信息、哄抬房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)要實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，嚴(yán)禁從事首付貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。

“一些沒有房產(chǎn)證的房子，嚴(yán)格意義上是尚未達(dá)到出售條件的房子，屬于違規(guī)銷售。最近嚴(yán)查，這類房源經(jīng)紀(jì)人不敢再掛出來(lái)。”該經(jīng)紀(jì)人表示，目前市場(chǎng)上各大小中介機(jī)構(gòu)都悄悄下架了一些“問題”房源。

麥田房產(chǎn)一經(jīng)紀(jì)人告訴記者，國(guó)慶期間，住建部發(fā)布了45家違規(guī)失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的名單，讓中介機(jī)構(gòu)不敢再“頂風(fēng)作案”。

“一些中介機(jī)構(gòu)逐漸開始下架一批此前業(yè)主沒有備案出售委托登記的房源。所以10月二手房掛牌量比9月少了很多。”該經(jīng)紀(jì)人稱。

雖然房源排查令二手房掛牌量大幅減少，但另一方面則令現(xiàn)有掛牌房源的真實(shí)性得到提高。

成交量環(huán)比下跌三成

新政后北京二手房市場(chǎng)大降溫，成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)得更為直觀。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房共成交25056套，環(huán)比上月下跌28.23%。中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)則顯示，2016年10月北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量環(huán)比下降31.35%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)較市場(chǎng)真實(shí)交易有一定的滯后性，而從我愛我家北京公司的實(shí)際交易數(shù)據(jù)來(lái)看，“9·30”新政以來(lái)，二手住宅交易降溫明顯，簽單量連續(xù)下滑，較9月高點(diǎn)時(shí)已下降了7成左右。同時(shí)，10月中上旬新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬。

“這是因?yàn)?0月以來(lái)網(wǎng)簽的客戶，大部分都是在新政出臺(tái)前就已簽署了購(gòu)房合同的客戶，新政影響下，部分客戶延緩或取消了購(gòu)房計(jì)劃，違約現(xiàn)象確有發(fā)生，但是大規(guī)模違約的現(xiàn)象并未出現(xiàn)，絕大部分客戶還是選擇了完成交易。”胡景暉表示。

從 “9·30”新政后的數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房成交量沖高回落，呈下行趨勢(shì)。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，新政之后二手房成交呈下行趨勢(shì)，一方面是受到9·30新政發(fā)布后有效需求減少的影響，另一方面是新廣告法的實(shí)施直接導(dǎo)致成交數(shù)量減少。

棄購(gòu)、觀望者增多

“9·30”新政帶來(lái)的影響還遠(yuǎn)不止于此。

“首套普通自住房首付不低于35%，二套房首付不低于50%，二套非普通自住房首付款比例不低于70%。”新政設(shè)置的貸款高門檻，給眾多二手房買賣的購(gòu)房人澆了一桶冷水。

“算了一下，600萬(wàn)元的房子，首付一下就多出來(lái)240萬(wàn)元。”突如其來(lái)的樓市調(diào)控，打亂了侯俊（化名）的購(gòu)房計(jì)劃。

今年7月，侯俊打算賣掉通州的大房子，在豐臺(tái)區(qū)購(gòu)置一套三居室。幾個(gè)月時(shí)間看下來(lái)，他相中了蒲黃榆附近的一套150平米左右的三居。

侯俊通過中介門店最終選定的該套房評(píng)估價(jià)為600萬(wàn)元。首付比例30%，首付款為180萬(wàn)元。

“房子位置不錯(cuò)，小區(qū)環(huán)境、生活配套和交通我們都比較滿意，首付也在我們可以承受的范圍內(nèi)。北京現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得太厲害，我就想著先把房子定下來(lái)。”9月下旬，侯俊通過中介和業(yè)主簽訂了購(gòu)房合同，交了20萬(wàn)元的定金，并將通州的房子掛在中介對(duì)外出售。

然而還沒趕上網(wǎng)簽，北京調(diào)控新政出臺(tái)了，侯俊購(gòu)買豐臺(tái)區(qū)住宅，屬于非普住宅，再加上她名下有房算是二套房，首付比例提高到70%，首付高了240萬(wàn)元。“根本拿不出240萬(wàn)元，付不了首付，只能選擇違約，我們也很無(wú)奈。”侯俊表示。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)品牌中心總監(jiān)孔丹表示，之前是房?jī)r(jià)上漲過快業(yè)主賣完房后悔會(huì)違約，現(xiàn)在北京調(diào)控新政一出，變成了客戶集中違約。

在目前以換房為主導(dǎo)的二手房市場(chǎng)上，類似情況不在少數(shù)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京的二手房購(gòu)房者人群中，“連環(huán)單”的比例在2016年高達(dá)45%左右，也就是說，其中賣掉一套房再買一套房的改善型購(gòu)房者占比接近一半。在這種情況下，信貸政策的變化對(duì)市場(chǎng)的影響非常大。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“9·30”新政按首套、二套、普宅、非普宅的標(biāo)準(zhǔn)普遍提高了商業(yè)貸款的最低首付比例，這樣的嚴(yán)厲政策可以說是給此前過熱的樓市注入了一針強(qiáng)有力的鎮(zhèn)靜劑，購(gòu)房者不得不取消或是延遲購(gòu)房計(jì)劃，或是選擇觀望等待，加上不少銀行自行收緊了信貸，市場(chǎng)交易的冷卻當(dāng)屬必然。

胡景暉與北京中原市場(chǎng)研究部主管康芃均認(rèn)為，新政將成為樓市降溫的拐點(diǎn)。市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的窗口期，購(gòu)房者會(huì)逐漸趨于冷靜，市場(chǎng)不復(fù)之前的瘋狂。

漲價(jià)幅度大幅收窄

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，失去需求的支撐，北京二手住宅市場(chǎng)的交易量很難繼續(xù)維持高位，價(jià)格的上漲推力也會(huì)減小。

北京中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，10月北京城六區(qū)中高檔二手商品住宅成交均價(jià)為76755元/平米，二手商品住宅買賣領(lǐng)先指數(shù)為543.2點(diǎn)，環(huán)比上漲1.89%，同比上漲35.42%，上漲幅度大幅收窄，漲幅縮小了5.92個(gè)百分點(diǎn)。

北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，面對(duì)市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重的情況，著急出售的業(yè)主會(huì)適當(dāng)調(diào)價(jià)，議價(jià)空間變大。其次，新政后業(yè)主漲價(jià)幅度和頻率有所收斂，中介助推房?jī)r(jià)上漲行為也會(huì)有所收斂，平均價(jià)格變動(dòng)幅度變小。

“最近中介推薦房源的電話變多了，一到周四、周五，總會(huì)有聯(lián)系約看房源的電話打來(lái)。要是在前兩個(gè)月，想要看套房，業(yè)主還要先聽聽報(bào)價(jià)再?zèng)Q定讓不讓看。”最近，購(gòu)房人李女士感受到了二手房買賣中賣方態(tài)度的轉(zhuǎn)變。

“跟之前惜售不一樣，一些業(yè)主開始積極賣房了。”上述中介經(jīng)紀(jì)人表示，新政出臺(tái)后，部分業(yè)主的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變。

據(jù)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，近期，著急出手套現(xiàn)的業(yè)主迅速增多，漲價(jià)業(yè)主銷聲匿跡，近五成的業(yè)主有降價(jià)意愿。同時(shí)，隨著市場(chǎng)的降溫，城市核心區(qū)前期房?jī)r(jià)漲幅較大的區(qū)域大戶型房源，其價(jià)格已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在新政的嚴(yán)厲調(diào)控下，買賣雙方的博弈形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生變化，買方的話語(yǔ)權(quán)正在加大，而賣方的話語(yǔ)權(quán)則在減小，因此，樓市價(jià)格正在朝著有利于買方的一側(cè)傾斜，大部分地區(qū)價(jià)格止?jié)q，部分區(qū)域甚至開始回調(diào)。預(yù)計(jì)四季度北京的二手房市場(chǎng)成交量將持續(xù)回落，房?jī)r(jià)將企穩(wěn)并回落。

“二手住宅是根據(jù)評(píng)估價(jià)格決定貸款額度，隨著今年二手住宅價(jià)格的快速上漲，實(shí)際成交價(jià)格的增速已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于評(píng)估價(jià)格的漲幅。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，在本輪調(diào)控前，北京二手住宅的實(shí)際首付比例已經(jīng)高達(dá)40%至60%。她分析稱，隨著新政的落地，預(yù)計(jì)北京二手住宅的實(shí)際首付比例有可能達(dá)到50%至70%，這極大抑制了二手購(gòu)房需求釋放。今年第四季度，部分在今年漲速過快的區(qū)域，二手住宅價(jià)格將出現(xiàn)回落。”