科技照進地產

曾慧娟

“我在南方的艷陽里看北方的霧霾天。”這是朋友圈曾頻繁出現的句子。

隨著11月13日北京全面供暖、15日北京周邊冀魯豫供暖，各地pm2.5爆表將是毫無懸念的事件。

隨著環(huán)境污染逐漸嚴重以及霧霾天逐步常態(tài)化，裝有新風系統(tǒng)的綠色建筑日益受到大眾歡迎，科技住宅也成為熱門銷售項目。

10月底，央企葛洲壩地產推出了涵蓋“綠色健康、德系精工、工業(yè)集成、智慧互聯、服務增值”五大部分的“5G科技”戰(zhàn)略，形成了由前端產品創(chuàng)新到后端服務增值的完整閉環(huán)。

科技住宅從1.0到3.0、5.0，科技應用在房地產已涉及方方面面，其不再是住宅的附加價值之一，而成為激發(fā)價值、創(chuàng)造財富的生產力。

綠色科技的誘惑

大郊亭西北角，廣渠金茂府以現房銷售，售價10萬元/平米起。該項目在2011年4月以4.5萬元/平米首次開盤，彼時，周邊在售項目定價不過在3萬元上下，而廣渠金茂府先聲奪人的核心原因就在于主打的八大科技系統(tǒng)。如地源熱泵與毛細管網共同組成的生態(tài)空調系統(tǒng)，保證全年恒溫恒濕恒氧，節(jié)能環(huán)保。置換式新風系統(tǒng)提高室內空氣質量，24小時25次換風，將室內空氣完全置換到室外，大幅提高空氣質量。而一鍵式智能家居生活系統(tǒng)，在安全性、便利性、舒適性、藝術性上均有所提升，實現樓內主要設備進入自動控制領域。

此后的2012年，望京·金茂府在廣渠·金茂府的8大科技系統(tǒng)基礎上締造了12大綠色科技系統(tǒng)，于恒溫恒濕及新風系統(tǒng)的硬件配備與功能標準上重點升級。

在綠色科技住宅領域，朗詩是先行者，其擁有綠色建筑相關專利130多項，綠色科技住宅產品目前已經過三次迭代升級，3.0版本產品引入被動式建筑技術，即基于被動式設計而建造的節(jié)能建筑，應用自然界的陽光、風力、氣溫、濕度的自然原理，盡量不依賴常規(guī)能源的消耗，以規(guī)劃、設計、環(huán)境配置的建筑手法來改善和創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境。

其最受購房者歡迎的“恒溫、恒濕、恒氧”綠色住宅產品，能夠保持室內溫度處于20℃- 26℃間，相對濕度在30%-70%之間，每兩個小時將室內空氣完全置換一遍，并通過置換式新風的初效和中效兩級過濾，實現對PM2.5的高效過濾，其項目綜合節(jié)能率顯著低于常規(guī)建筑。

在國家層面，據《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，我國財政部和住建部將以政府財政補貼等方式促進綠色建筑的健康發(fā)展，到2020年城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重要達到50%，但2012年這一數據僅為2%。住建部還透露，預計2020年前，我國用于節(jié)能建筑的投資將達到1.5萬億元。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，這既是一個挑戰(zhàn)，也是一個風口和機遇。

VR體驗式營銷

在產品營銷階段，試想一下，不需要親自踏足觀看就能購買房產該是多么方便。“VR+時代”順勢而來，幾乎所有傳統(tǒng)行業(yè)都正乘著VR的東風華麗轉身。

對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，VR科技的介入能夠實現在沒有售樓部的情況下提前有效蓄客，縮短時間成本。過去在房地產營銷中，樣板間的規(guī)劃大約要在拿地后半年，工期需要2-3個月，不只成本，對設計要求和細致度也比較高，最后也無法保證能夠完美呈現，并且造價昂貴、重復使用率低、空間和戶型較單一。

目前已開發(fā)出的虛擬現實（VR）系統(tǒng)，可以通過模擬真實居住場景突破傳統(tǒng)實體樣板間的瓶頸，購房者只需坐在椅子上通過操控桿控制前進方向，客廳、廚房、臥室、餐廳，想去哪看就去哪看，還可以根據客戶所選樓層、位置，調整光線及視野，讓購房者不需挨個走動就能看到想看的房子，觀賞一天當中不同時段的場景，對房間進行虛擬“裝修”，體驗真實的生活，僅用十分之一的成本，效率卻提高了十倍。

此外，通常在售樓中心，來訪者要邊參觀沙盤邊聽取售樓人員講解，為了全面了解項目規(guī)劃和周邊配套還要不斷走動變換角度，房地產營銷中的重點，是如何將樓盤的核心要素精準地傳遞給購房者。

去年開始，融合了實體沙盤和虛擬3D影像的360°全息沙盤大行其道，在沙盤展示中使用全息投影，將三維畫面懸浮在實景的半空中成像，營造了亦幻亦真的氛圍，可以從任何角度觀看全息虛擬影像的不同側面，畫面立體，成像逼真。還能配合中控系統(tǒng) 展示項目周邊生態(tài)環(huán)境、交通、教育等配套資源，也可演示各個功能分區(qū)等詳細信息。購房者可根據需求展示項目區(qū)域價值、項目單體、鳥瞰、戶型、景觀、商業(yè)街等內容，滿足不同人的不同需求。也可根據銷售階段做不同展示，節(jié)約成本。

無人機拍照管理

今年8月，碧桂園總裁莫彬拜訪深圳市智璟科技有限公司，雙方共同研討了無人機在房地產行業(yè)的應用，森林城市項目使用無人機管理的可行性。

無人機可搭載高清變焦相機或三維雷達測繪儀，結合地理影像傳感器，通過高空拍攝獲取精確的地形狀況，2D/3D模型等信息數據，可實行地形建筑測量、地質考核、地址選擇，適用地形規(guī)劃和舊城改造領域。

通過無人機遠程遙控，可對施工現場進行實時監(jiān)控指揮、跟蹤建筑進度、管理現場資源，提高施工效率、排除安全隱患 。搭載設備高清變焦相機和高清圖傳系統(tǒng)，對施工現場進行細節(jié)觀察，如發(fā)現隱患問題，利用喊話系統(tǒng)進行及時糾正。

在房地產物業(yè)管理方面，無人機對園區(qū)管理協助不容小覷。比如，無人機可以按照設定的線路定時巡邏，通過與正常畫面進行比對，及時發(fā)現各類安全隱患，并將結果匯報至警衛(wèi)中心，由警衛(wèi)人員作判斷。又如無人機還可以對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、積漏水點、高處或屋頂等人工巡邏死角以及高層違章建筑等進行全面、精確、高效的 監(jiān)測，為構建智慧型社區(qū)、打造智慧型城市提供助力。

像搭積木一樣造房子

十年前，有人跟你說他要在一片土地上花一天的時間造出10棟房子，結果得到的肯定是一片嘲笑與質疑。時至今日，這一“狂言”卻被真切地實現了。2014年，上海一家設計公司便利用一臺3D超級打印機率先“打”出了10套別墅毛坯房，僅用時24小時，十幢新房子錯落安置，紅磚綠瓦，外表上看，與普通的房子沒什么不一樣。

中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟表示：“3D打印技術源于工業(yè)設計，原理很簡單，實際上是通過分層堆疊的方式， 把一個物體或者實物堆砌起來。可使用的介質不一樣，可以用金屬，可以用塑料，甚至可以用石膏，也可以用混凝土，應對不同的需求。在上海的這10棟別墅，用的是一種以高標號水泥與玻璃纖維為主的特殊‘油墨。”

在陳晟看來，像搭積木一樣造房子已經從理論進入實踐階段，3D 打印建筑最大的優(yōu)勢是節(jié)約資源。目前，中國建筑垃圾的數量已占到城市垃圾總量的三成以上。而3D 打印建筑的“油墨”來源是工業(yè)垃圾、尾礦，這也大大提高了資源的再次使用率。同時，從打印材料到“組裝”成房子，前后僅需1個月左右的時間，節(jié)約建筑材料30%-60%，工期縮短50%-70%，節(jié)約人工50%-80%，建筑成本可至少節(jié)省50%。

穆哈地設計咨詢（上海）有限公司產品經理李姣嬌，對于3D打印建筑在實踐應用上的認識則更為客觀：“的確，3D打印建筑在未來會對成本測算和施工周期都起到巨大影響。但現階段，3D打印過程中會有很多損耗，例如打印到一半機器壞了或模型塌了，就要重新打印。這也增加了測算材料用量、時間以及損耗程度的難度。”由此可見，要真正實現資源的二次利用，3D打印技術自身的問題需要被更好地完善，避免造成其他資源的浪費。

“目前國家對于3D打印建筑房屋沒有相關標準，另外這種‘油墨的承載力強度、耐久性、抗震性等各項指標是否符合標準，還有待專家部門的權威檢測和認證。想要真正做到普及可能還很困難，但用于建造一兩層樓的臨時建筑是可以勝任的。”陳晟補充說。

萬科公司創(chuàng)始人王石就曾公開表示，萬科下一步要用3D打印機打印房子，王石的這番話還是讓我們看到，行業(yè)巨頭對這一“新生事物”的重視程度。畢竟，羅馬不是一天建成的，3D打印建筑的普及也不是一兩天就能實現。

模擬設計施工結果

關于BIM技術在房企開發(fā)中的應用，有這么一段緣起，2年前，迪士尼總公司在上海選擇上海迪斯尼的分包商、合作設計公司時，明確提出后者一定要掌握運用BIM技術，這令當時不少從未沒有聽說過BIM技術的企業(yè)傻了眼。

對此，DAO陸道股份BIM設計中心總經理孫亞莉介紹說：“BIM技術已于2002年開始在歐美發(fā)達國家的工程建設行業(yè)逐漸應用，它是以‘大數據智能構件組成‘可視化三維模型及工程量自動統(tǒng)計的‘多專業(yè)一體化協同設計方式，引發(fā)了史無前例的建筑變革，其特點是大大提高效率和降低成本。”

她表示，科技讓設計施工不再“紙上談兵”，與過去的平面設計圖紙相比，BIM技術的價值優(yōu)勢在于“可視化、信息預警、虛擬現實、模型交付”，通過施工過程模擬選擇最佳設計方案， 這些手段不僅有利于改善執(zhí)行面的設計，同時最大程度降低施工用料的消耗，減少對環(huán)境的影響。

更為關鍵的是，住建部在《2011-2015年建設業(yè)信息化發(fā)展綱要》中，已經提出推廣BIM技術在工程中應用的要求；上海市建管委去年10月明確規(guī)定，從2017年起，上海市投資額1億元以上或單體建筑面積2萬平方米以上的政府投資工程，必須設計、施工階段實現BIM技術應用。

全國房地產商會聯盟負責人表示，上海地標性建筑—上海中心以及迪士尼樂園等項目已經運用了BIM技術，在多公司、多團隊跨地域、跨系統(tǒng)的協同工作中發(fā)揮了極大作用，提高效率十分顯著。因此，開發(fā)商既是BIM技術應用最大的推動力量，也是BIM技術應用的最大受益者。