樓市會冷多久？

龔小鋒

雖然樓市熱度在各路調控政策的“圍剿”下直線下降，但對于本輪樓市會冷多久，公說公有理，婆說婆有理。本輪樓市調控政策的難度在于，如何在既控制房價非理性上漲的情況下，又促進樓市去庫存工作的開展。因為與熱點城市相比，三四線城市樓市的庫存壓力依然嚴峻。

迎來深度調整期

在調控層層加碼的高壓之下，可以預見，10月份還僅僅是一個開始，未來樓市或將進入深度調整期。

在房價方面，易居（中國）企業集團首席執行官丁祖昱認為，10月房價并沒有發生明顯變化，大多數一二線城市房價指數仍會保持緩速上升。

“基于穩定市場的基本調控原則以及項目盈利考慮，一手房價格還會繼續保持。二手房10月份掛牌價已經出現松動，預計11月議價空間將一進步擴大。”丁祖昱說。從整體平均價格來說，隨著“限價”力度不斷加大，未來還是有可能會出現結構性下滑。

熱點城市銷量與房價之所以會出現環比下降，一方面確實是由于調控導致高端需求受限、客戶減少，另外熱點城市可售面積、新開工面積、土地儲備面積均嚴重不足，市場可售房源減少，樓市自然降溫。

根據中央目前的態度，如果部分熱點城市仍無法取得明顯效果，還將采取更為嚴厲的管控措施。目前多個城市掀起的第二輪調控政策加碼，正反應了中央政府對于本輪調控的態度。

丁祖昱認為，市場預期下調對于穩定樓市特別是土地市場是極有好處的，此前，一些項目的土地溢價率遠遠超過新三板股票的市盈率，并且受到銀行資金和各路資本的追捧，土地市場的泡沫遠遠超過我們的想象力。調控雖然來得遲了，但來了終究還是好的，不然的話，市場已接近喪心病狂。

本輪調控，大房企相對淡定，受市場銷售火爆影響，不少房企提前2個月完成銷售目標。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，在調控期間，恰恰又是手中握有大把現金的大房企低價拿地、并購重組的絕佳機遇，也是擴展市場、延攬人才的最好時機。

在他看來，明年的市場不會等待，對于想賣地賣項目的小房企來說，心理價位預期需要重新調整，非熱點城市機會更是越來越少，樓市降溫、市場規范最受傷的還是中小房企，銷售越發艱難，資金越發緊張，融資渠道越來越窄，現金流隨時可能斷裂。

三四線城市的焦慮

面對調控，不同城市反應冷熱不一，合富輝煌的最新報告分析認為，從不同城市的市場表現來看，前期房價和地價飆升幅度過大、市場投資性需求比重高的城市，或許市場調整的幅度會相對大，調整時間會更長一些；前期市場表現相對溫和，自住、改善或長期理財投資型需求主導的城市，市場調整的幅度相對小，調整時間也會相對短。

如果說一二線城市的熱度還能再扛一扛，那么，三四線城市日子從來沒好過過。丁祖昱表示，三四線城市也無法獨善其身，歷次市場調控已經證明，一二線市場的調整必然會影響到三四線，特別是熱點城市周邊的三四線所受影響更大。

與“如火如荼”的熱點城市相比，三四線城市去庫存可謂“壓力山大”，從目前狀況來看，三四線城市存銷比仍高達30多個月。

在本輪樓市高潮中，中央推動“去庫存、降杠桿”，結果被熱點一二線城市拔了頭籌，不該去的庫存被去化殆盡、地方債也降了杠桿，而三四線城市還沒來得及去庫存，這一輪小周期就結束了。

現在，三四線城市因為土地供應過剩、產業基礎薄弱等原因，去庫存壓力更有增無減。而當前，再調控力度加大的情況下，無疑會增加這些城市的去庫存難度。

歐陽捷指出，未來絕大多數三四線城市恐怕再也沒有“去庫存、降杠桿”的機會了。人口及其背后的資本將成為未來不二的市場資源，中小城市將永久性失去這一資源的青睞，去庫存、不可持續的土地財政和化解地方債將成為中小城鎮長期的三座大山。

針對三四線城市庫存問題，近日，國家發改委宏觀經濟研究院副院長陳東琪表示，中國房地產政策要強調穩，房地產調控應該采取結構性方式，用中長期策略應對短期問題，而不能全線打壓，以防止房地產行業可能的崩盤對宏觀經濟的影響。

中國住建部政策專家委員會副主任顧云昌認為，2016年中國樓市去庫存有所成效，但仍顯不足。2017年去庫存的問題將更加嚴峻，需要更加精準有力。

在他看來，去庫存要結合新型城鎮化、發展城市產業以創造就業機會、提高農民工收入、鼓勵農民工進城購房，并且，要進行土地制度改革，賦予農民宅基地流通性，讓其可以變現并創造購房需求。

政策或從緊超一年

本輪樓市調整期將持續多久，基于調控政策執行多久，目前業界普遍認為，本輪調控政策持續時間至少會超過一年。

歐陽捷就表示，明年兩會之前調控政策不會有絲毫放松，兩會之后到十九大之間不允許出現不穩定因素，十九大之后到后年兩會也不能有任何閃失。在他看來，調整周期最少還有18個月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。

也有不少業內人士認為，目前經濟不景氣，對于房地產的調控政策可能很難堅持。不過，陳東琪近日指出，中國經濟也存在亮點，所以明年不會延續慣性下行，GDP增速或保持在6.5%-7%之間。

屆時如果放開調控政策，是否意味著房價再度反彈？知名經濟學家馬光遠近日給出了一個值得探討的說法，他認為，目前房地產的基本面已經出現了顛覆性的變化，人均居住面積實際上肯定超過了35平米，國際公認的供需平衡線，住房短缺的歷史宣告結束，除了少數城市，大量的城市住房出現過剩。

而之所以今年以來房價仍然暴漲，此前，已有不少業內人士指出，與以往不同，本輪樓市增長更多是貨幣現象。

馬光遠因此判斷，2017年是中國房地產歷史大轉折的一年，到2018年，中國房地產庫存過剩會達到90%以上的城市，房地產會面目全非，能夠投資的區域屈指可數。

在他看來，中國可能有那么幾個極奇葩的個別城市，在調控周期結束后房價仍然會上漲，但大量城市將基本告別上漲，即使管理層仍然在制度建設上不上心，對房地產的影響也不大。房價即使在未來有報復性反彈，也只是平靜湖面的一片漣漪，很難再掀起驚濤駭浪了。