龍湖 試水“微創(chuàng)新”

龔小鋒

龍湖的長租公寓品牌“冠寓”和聯(lián)合辦公品牌“一展空間”已經(jīng)在各地落地，并計劃在3年以內(nèi)，可以開業(yè)300處長租公寓項目和20個聯(lián)合辦公項目。

3年做300處公寓

萬科驛、魔方公寓、蘑菇公寓、you+公寓、青年匯……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)。尤其是龍湖、萬科、旭輝等一批實力開發(fā)商都選擇以自建團隊的方式，進入這個領(lǐng)域，而相對較小的開發(fā)商們則選擇與運營商合作或者投資入股。

不同于上述長租公寓品牌已被人熟知的商業(yè)模式，龍湖版長租公寓的具體模式尚未對外界公布，但吳亞軍已為其劃定未來三年的發(fā)展目標(biāo)，即爭取在三年內(nèi)做到長租公寓300處。

魔方金服創(chuàng)始人兼CEO凌駿近期對媒體表示，如能達到300處公寓，這個量級在未來肯定是第一梯隊。即使是當(dāng)下暫居行業(yè)前列的魔方公寓，也僅做到長租公寓100多處。由此可見龍湖對長租公寓的前景看好和深耕決心。

以上海為例，現(xiàn)在流動人口有1500萬，每年新增近100萬人口流入。一套房子月租金1000塊錢，一年就是12000元租金支付；如果對應(yīng)2.5億人口，就是個2.5萬億的市場。

克而瑞給出的一份數(shù)據(jù)則表明，中國目前流動人口 2.53 億，按 80% 的租房率和 50% 的 80 后測算，房屋租賃交易過萬億，而品牌公寓目前只占約 1.2% 的市場份額。而開發(fā)商進入存量時代以后，“進軍長租公寓已經(jīng)不是選不選擇的問題，而是要用什么樣的方式進入的問題”。

“雖然地產(chǎn)商加入公寓行業(yè)對行業(yè)發(fā)展是利好信號，但這即將加速公寓產(chǎn)業(yè)格局的變化，不可避免的是競爭，甚至行業(yè)洗牌。”易居（中國）企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱表示，但房地產(chǎn)下半場是運營的競爭，誰能笑到最后，真不好說。

房地產(chǎn)企業(yè)做長租公寓有很大優(yōu)勢，其核心資源是房源，有過硬的產(chǎn)品支撐。其次，房企成熟的市場定位和產(chǎn)品研發(fā)能力、供應(yīng)鏈、工程家裝隊伍都將支撐開發(fā)商快速占領(lǐng)市場。

但丁祖昱也指出，缺乏運營能力，回報周期長，強調(diào)資金周轉(zhuǎn)速度等障礙是開發(fā)商需要克服的，從美國的經(jīng)驗來看，市場上 80% 的租賃住房都是由品牌運營商提供而非開發(fā)商。

在他看來，國內(nèi)的開發(fā)商們可能更多考慮的是資產(chǎn)證券化和政策方面的問題。美國的長租公寓出現(xiàn)了市值百億的公司，其背后都是龐大的房地產(chǎn)基金在支持。而國內(nèi)資產(chǎn)證券化最大的問題在于稅收和法律，如果整個稅收能突破，相關(guān)的法律法規(guī)跟進的話，公寓市場才會迎來大爆發(fā)。

聯(lián)合辦公項目落地

做聯(lián)合辦公項目“一展空間”，龍湖到來得似乎有些晚。近兩年，國內(nèi)聯(lián)合辦公和孵化器紛紛涌現(xiàn)，優(yōu)客工場、氪空間、夢想加、騰訊眾創(chuàng)空間、洪泰創(chuàng)新空間、無界空間和SOHO 3Q等都是該領(lǐng)域玩家。

龍湖方面表示，他們此次想要呈現(xiàn)的一展空間，不只是傳統(tǒng)意義上的辦公場所，也不等同于其他聯(lián)合辦公品牌，而是定位于商業(yè)綜合體中的聯(lián)合辦公空間，一體化集成辦公、零售、餐飲、娛樂等綜合服務(wù)功能。

“目前只是試水階段，暫時來看，一展空間今后落地在天街項目的可能性大，畢竟這是一個很好的商業(yè)依托。”龍湖集團副總裁、龍湖北京公司總經(jīng)理宋海林告訴記者。根據(jù)龍湖的計劃，截至今年年底，將推出選址于北京長楹天街、上海虹橋天街、成都時代天街等的一展空間項目，都是商業(yè)綜合體中的聯(lián)合辦公空間。

“一展空間已經(jīng)落戶長楹天街，但還需過一陣子才能正式開放。”龍湖北京公司相關(guān)人士告訴記者。在北京，一展空間將依托龍湖自持商業(yè)優(yōu)勢，打造商業(yè)綜合體中的聯(lián)合辦公生態(tài)圈。

據(jù)其介紹，一展空間專攻互聯(lián)網(wǎng)、初創(chuàng)及中小企客戶。該辦公室面積約2100平方米，設(shè)322個辦工座位，每個座位月租1200元起，最少簽約半年，目前出租率為60%。此項目以試驗性質(zhì)為主，旨在與周邊住宅及商場產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，達致資產(chǎn)增值。

此外，上海虹橋天街也成為項目首批啟動點之一，該天街的一展空間，也將于12月中下旬在其小購物中心開業(yè)，旨在實現(xiàn)辦公與消費、辦公與交通樞紐、辦公與科技智庫的零距離鏈接融合

對于聯(lián)合辦公，龍湖暫時未給出很大的規(guī)模愿景。此前吳亞軍稱，預(yù)計三年內(nèi)，要做到20個聯(lián)合辦公空間項目，主要布局是一線和二線城市核心地段。

商業(yè)進入收割期

關(guān)于為何在此時開啟這部分微創(chuàng)新的業(yè)務(wù)，龍湖對外的表述是，“將積極探索地產(chǎn)領(lǐng)域微創(chuàng)新，計劃年內(nèi)推出長租公寓、聯(lián)合辦公等新業(yè)態(tài)品牌，增加客戶黏性，提升資產(chǎn)價值，鍛造城市運營能力，挖掘新的利潤增長點。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，類似長租公寓、聯(lián)合辦公等概念提出，有很好的市場前景，但真正有實力的企業(yè)并不多。對于龍湖而言，在持有物業(yè)基礎(chǔ)上進行此類業(yè)務(wù)創(chuàng)新，不僅能夠有更多的資金投資，還能夠使得龍湖后續(xù)整體上擁有一個較為積極的業(yè)務(wù)拓展思路。

“龍湖推出的首個商業(yè)項目是在2003年。在樓市格局發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變的今天，我覺得好奇心十分重要，應(yīng)該隨時對新事物保持求索的態(tài)度。龍湖自身不斷奔跑的同時，嘗試新事物，從最初做商業(yè)持有，到現(xiàn)在做一展空間等業(yè)務(wù)，都是新的嘗試。”宋海林告訴記者。

“近兩年，投資者越來越對龍湖的商業(yè)投資舉動表示了看好，因為他確實看到你在這么做，而且在堅持，五年來一直很堅定。”宋海林說，2010年、2011年集團提出這樣的戰(zhàn)略時，很多人是不同意的，因為當(dāng)時整個行業(yè)都在追求高增長。

如今，形勢再次逆轉(zhuǎn)。值得一提的是，龍湖地產(chǎn)執(zhí)董兼首席執(zhí)行官邵明曉最近出現(xiàn)在北京與媒體會面，談及了對時下形勢的看法。他表示，集團去年拿下320萬平方米土地，預(yù)計今年拿地會比去年多，主要是上半年在二線城市投得。

但邵明曉也不無擔(dān)憂地說，自今年第三季起，看到同業(yè)高價競地，集團反而更審慎，特別是一線城市，集團無計劃發(fā)展三四線城市房產(chǎn)。在其看來，調(diào)控政策對樓市的影響，會于今年底或明年首季才浮現(xiàn)，預(yù)計明年房產(chǎn)銷售價或量都比今年少，但相信未到低谷，2018年樓市可能更令人擔(dān)憂。

在此形勢下，商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定收入來源顯得十分重要。而商業(yè)地產(chǎn)早已成為龍湖利潤的收割機器。

此前在半年業(yè)績會上，邵明曉更是提到詳細的商業(yè)租金目標(biāo)。其稱，預(yù)計明年為25億至30億元，至2020年會超過50億元；預(yù)測今年商業(yè)租金的利潤占比為11%，目標(biāo)是2020年可超過20%。

據(jù)龍湖集團董事長吳亞軍此前介紹，龍湖在長租公寓和聯(lián)合辦公上已經(jīng)有較長時間的研究，在大悅城原總經(jīng)理韓石正式履任龍湖后，龍湖正式組建了創(chuàng)新事業(yè)部來推進這個板塊。

從目前龍湖商業(yè)布局來看，龍湖在聯(lián)合辦公領(lǐng)域的試水也將圍繞一二線商業(yè)展開。邵明曉此前表示，龍湖商業(yè)基本上布局在圈定的高能級的一線和領(lǐng)先二線城市的相對核心的地段，而且基本都是地鐵上蓋。基于上述的商業(yè)邏輯、綜合要素，龍湖每年的收入都在有機的增長。

龍湖內(nèi)部做過精算，基于現(xiàn)有盤面的增長速度，50億元租金目標(biāo)問題不大。龍湖今年的銷售業(yè)績也增長迅猛，截至2016年9月30日，龍湖地產(chǎn)年內(nèi)累計實現(xiàn)合同銷售金額人民幣651億元，同比上漲83.4%；合同銷售面積430萬平方米。